Beitrag geprüft durch Erbmanufaktur

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der ERBMANUFAKTUR vor der Veröffentlichung geprüft.

Immer mehr Nachlässe enthalten Immobilien. Wenn Sie die Immobilie als Erbe nicht selbst nutzen oder vermieten wollen, kommt nur der Verkauf in Betracht. Vor allem, wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, ist der Verkauf der Immobilie oft die einzige Lösung, die Immobilie im Nachlass zu verwerten.

Wie ist die Wertermittlung einer Immobilie durchzuführen?

Sie können den Verkehrswert bestimmen einer Immobilie, indem Sie einen Sachverständigen beauftragen, ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen. Grundlage ist die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Verkehrswertgutachten stellen jedoch erhebliche Kostenfaktoren dar und kommen vornehmlich dann in Betracht, wenn die Erben in einer Erbengemeinschaft keine Einigung über den festzusetzenden Verkaufspreis erzielen oder eine Immobilie zwangsversteigert oder nach der Scheidung des Ehepaares gar teilungsversteigert wird. Das Honorar des Sachverständigen richtet sich danach, mit welchem Aufwand er den Verkehrswert feststellen muss sowie nach der Größe, Nutzungsart der Immobilie und letztlich dem Ergebnis seines Gutachtens.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Möchten Sie sich nicht auf eine eigene Einschätzung verlassen, ist es einfacher, erfahrene Sachverständige miteinzubeziehen. Sachverständige, die vor Ort tätig sind, haben einen guten Überblick über die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Konditionen eine Immobilie angeboten werden sollte und Kaufinteressenten findet. Viele Sachverständige haben auch Bestandskunden, die bestimmte Immobilie suchen, so dass Sie mit etwas Glück schnell einen Interessenten finden.

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück?

Als Pächter eines Erbpachtgrundstücks sind Sie nicht als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Sie sind lediglich der rechtmäßige Besitzer und erhalten das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten. Üblicherweise beträgt die Dauer der Erbpacht 99 Jahre. Für die Nutzung innerhalb des vereinbarten Pachtzeitraums zahlen Sie den Erbpachtzins.

Um die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück durchzuführen, wird nach einer üblichen finanzmathematischen Formel unter anderem der gültige Erbbauzinssatz, die Restlaufzeit des Vertrages und der Bodenwert zugrunde gelegt. Da es bei der Erbpacht nur gilt, den Bodenwert zu beziffern, ist der Grundstückswert (Bodenwert zuzüglich dem Wert aller darauf stehenden Gebäude zuzüglich dem Wert der Außenanlagen) gesondert zu betrachten. Der Bodenwert ist also nur der Gesamtwert des unbebauten Grundstücks.

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts ist der Wert, den Sie als Recht am Grundstück zum Zeitpunkt der Wertermittlung innehaben. Der Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks ist hingegen der Wert, der durch die fortlaufende Nutzungszeit zwischenzeitlich an den Erbbaurechtsgeber zurückgefallen ist. Der Sachwert eines Erbpachtgrundstücks kann nach der finanzmathematischen Methode so bestimmt werden: Bodenwertanteil Erbbaurecht + Gebäudezeitwert + Wert der Außenanlagen. Letztlich ist die Verkehrswertermittlung eines Erbpachtgrundstücks eine Aufgabe für Sachverständige mit speziellen Kenntnissen.

Wer darf die Wertermittlung einer Immobilie erstellen?

Grundstücksbewertungen werden meist durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertungen durchgeführt. Die Bezeichnung als Sachverständiger oder Gutachter ist aber rechtlich nicht geschützt. In Betracht kommen folgende Personen:

  • Bei der Architektenkammer oder IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
  • freie Sachverständige,
  • zertifizierte Sachverständige.

Wichtig ist, dass ein Sachverständiger über mehrjährige Berufserfahrung verfügt und die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet. Natürlich sollte er auch von allen Beteiligten als sachverständig und menschlich akzeptiert werden.

Wie bemisst sich die Erbschaftssteuer bei Immobilien nach der Wertermittlung?

Ob nach einem Erbfall im Hinblick auf die Immobilie Erbschaftssteuer anfällt, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Mithin kommt es auf die bisherige Nutzung der Immobilie sowie die Nutzung der Immobilie nach der Übertragung und auf Gegenleistungen an, die der bisherige Eigentümer (Erblasser) für die Übertragung erhalten hat.

Der einfachste Fall ist, dass das Familienwohnheim vererbt wird. Das Steuerrecht gewährt eine Steuervergünstigung, sofern die Immobilie vor dem Erbfall ausschließlich vom Erblasser und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Steuerbefreiung kann auch in Anspruch genommen werden, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Eigennutzung gehindert war, z.B. weil er seine letzten Jahre oder Tage in einem Pflegeheim verbrachte.

Als Ehe- oder Lebenspartner können Sie das Eigenheim unabhängig vom Wert und der Größe der Immobilie steuerfrei erben, sofern Sie nach der Erbschaft noch 10 Jahre darin wohnen. Ziehen Sie vorher aus, müssen Sie mit einer Nachforderung der Erbschaftssteuer rechnen, wenn Sie keinen zwingenden Grund hatten, vor Ablauf der Zehnjahresfrist aus der Immobilie auszuziehen. Als zwingenden Grund erkennt das Erbschaftssteuergesetz an, dass Sie selbst pflegebedürftig werden und vielleicht in ein Pflegeheim umziehen müssen. Der Auszug aus beruflichen Gründen oder weil Ihnen das Objekt zu groß geworden ist, werden hingegen nicht akzeptiert.


Wieviele Steuern fallen an?

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Erbt Ihr Kind die Immobilie, gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Ist die Immobilie größer, gibt es nur eine anteilige Steuerbefreiung. Voraussetzung ist, dass das Kind unmittelbar nach dem Erbfall selbst einzieht und die Immobilie als Erstwohnsitz nutzt. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend weg, wenn das Kind den Wohnsitz ohne zwingenden Grund innerhalb von 10 Jahren aufgibt.

Übertragen Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten und erhalten Sie vom künftigen Erben eine Gegenleistung, wird bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nur der unentgeltlich übertragene Teil die Immobilie als Besteuerungsgrundlage herangezogen. Auch wenn es bei der Schenkungsteuer hohe Freibeträge für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern gibt, sollten die steuerlichen Folgen geprüft werden. Die Freibeträge beziehen sich nämlich auf alle Übertragungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren. Gab es innerhalb der letzten Jahre bereits größere Schenkungen, kann der Freibetrag dadurch schon ganz oder teilweise aufgebraucht sein. Die Gefahr besteht auch, wenn kurz nach einer größeren Schenkung der Erbfall eintritt.

Ist der Verkauf des gesamten Nachlasses einschließlich der Immobilie eine Alternative?

Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft, schaffen Sie Liquidität nur, indem Sie den Nachlass auseinandersetzen und letztlich auch die Immobilie verkaufen. Der Aufwand dafür kann je nachdem, wie komplex der Nachlass ist, enorm sein und kann sich im ungünstigsten Fall vielleicht über Jahre hinziehen. 

Eine einfache Möglichkeit, sich dieser Aufgabe zu entledigen, kann darin bestehen, dass Sie den gesamten Nachlass oder wenigstens Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft an einen Erbschaftskäufer verkaufen.

Der Erbschaftskäufer übernimmt im Rahmen eines Erbschaftskaufvertrages den gesamten Nachlass oder Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft. Damit sind Sie auf einen Schlag alle Schwierigkeiten los, die sich mit Ihrer Erbschaft und der Auseinandersetzung des Nachlasses in der Erbengemeinschaft möglicherweise verbinden.

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Vor allem brauchen Sie sich nicht selbst um die Verwertung der Immobilie zu kümmern. Sie verschaffen sich gleichzeitig relativ schnell Liquidität und haken die Erbschaft als erledigt ab.

Alles in allem

Für die Wertermittlung einer Immobilie, insbesondere nach einem Todesfall, kommen eine ganze Reihe von Ansatzpunkten in Betracht. Subjektive und oft auch emotional begründete Einschätzungen stehen selten im Einklang mit dem wirklichen Verkehrswert der Immobilie. Gerade, wenn Sie Erbe oder Miterbe sind, sollten Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie auf einer verlässlichen Grundlage betreiben. Wir können Sie hierbei mit unserer Erfahrung und Kompetenz bestens unterstützen.

Wir sind für Sie da: ERBMANUFAKTUR – Wir erhalten WERTE.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

ERBMANUFAKTUR ist Ihr erster Ansprechpartner zum Thema Richtig Erben, Vererben, Schenken, Stiften und (Nachlass-) Immobilien. Als ausgewiesener Experte auf den Gebieten der  sowie dem Erb-, Familien-, Gesellschafts-, Bank- und Steuerrecht ist das Leistungsangebot des Verbundes breit aufgestellt, um Ihnen stets das beste Ergebnis zu liefern.

Die individuelle Beratung hat für Claus M. Büttner sowie für das gesamte Team höchste Priorität. Sowohl vor Ort als auch deutschlandweit stehen wir Ihnen kompetent zur Seite.

Bei Fragen erreichen Sie uns unter: 03322-288252

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