Beitrag geprüft durch Erbmanufaktur

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der ERBMANUFAKTUR vor der Veröffentlichung geprüft.

Immer mehr Nachlässe enthalten Immobilien. Wenn Sie die Immobilie als Erbe nicht selbst nutzen oder vermieten wollen, kommt nur der Verkauf in Betracht. Vor allem, wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, ist der Verkauf der Immobilie oft die einzige Lösung, die Immobilie im Nachlass zu verwerten.

Verkaufen Sie die Immobilie, müssen Sie einen Verkaufspreis ansetzen. Um den Verkaufspreis nicht zu hoch und nicht zu niedrig anzusetzen, kommt es auf die Wertermittlung der Immobilie an. Vor allem dann, wenn Sie in eine Erbengemeinschaft eingebunden sind, sollten emotionale und nicht sachgerechte Einschätzungen außen vor bleiben.

Vielmehr gestaltet sich der Ansatz eines angemessenen und vor allem realistischen Verkaufspreis nach sachlichen Kriterien. So wird der Verkehrswert einer Immobilie in der Praxis vornehmlich nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren bemessen.

Markt- Sach- oder Verkehrswert – Wo liegt der Unterschied?

Auch wenn Sie den Wert einer Immobilie nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren bestimmen lassen, muss das Ergebnis nicht unbedingt mit dem Marktwert oder dem Angebots -und Verkaufspreis übereinstimmen. Ein sich aus einem Sachverständigengutachten ergebender Verkehrswert erscheint oft als statisch und berücksichtigt nicht in jedem Fall Ihre persönlichen Interessen als Verkäufer und auch nicht unbedingt das persönliche Kaufinteresse eines potentiellen Kaufinteressenten im Hinblick auf genau die Immobilie, die Sie zum Verkauf anbieten oder die ein Interessent erwerben möchte.

Verstehen Sie also den gutachterlichen bestimmten Verkehrswert mehr als eine Orientierungshilfe, nach dessen Maßgabe Sie den Angebotspreis festsetzen und Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.

Tipp: Sie sind sich unsicher dabei, welchen Wert Ihre Immobilie erzielen kann? Nutzen Sie das kostenlose Angebot der ERBMANUFAKTUR und berechnen Sie den Wert Ihrer Immobilie mit unserem Verkehrswertrechner!

Wozu wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Die Wertermittlung einer Immobilie ist immer die Entscheidungsgrundlage, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen:

  • Sie schaffen sich eine Orientierung, nach der Sie einen angemessenen und erzielbaren Verkaufspreis festsetzen.
  • Sind Sie Mitglied in einer Erbengemeinschaft, ist der Verkehrswert die Grundlage, auf der Sie den Nachlass teilen und den Erbanteil eines Miterben bestimmen können. Ein Verkehrswertgutachten vermeidet dann möglicherweise unnötigen Streit zwischen den Miterben und bietet insbesondere subjektiven Einschätzungen von Miterben Einhalt.
  • Sind Sie Erblasser oder Erbe, ist die Ermittlung des Verkehrswertes Maßgabe, um im Fall einer Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge die Schenkungssteuer und im Erbfall die Erbschaftssteuer zu ermitteln.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenwert ist der Wert, den der Gutachterausschüsse einer Gemeinde für die Grundstücke in der Gemeinde ermittelt.

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf das Grundstück. Der Wert der auf diesem Grundstück errichteten Immobilie bleibt dabei außer Betracht.

Erst im Zusammenhang mit dem Wert der darauf befindlichen Immobilie ergibt der Bodenrichtwert den Verkehrswert des Objekts. Je attraktiver die Wohngegend und die Lage des Objekts, desto höher ist der Bodenrichtwert und damit letztlich auch der Verkehrswert der Gebäude.

Wie ist die Wertermittlung einer Immobilie durchzuführen?

Sie können den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen, indem Sie einen Sachverständigen beauftragen, ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen. Grundlage ist die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Verkehrswertgutachten stellen jedoch erhebliche Kostenfaktoren dar und kommen vornehmlich dann in Betracht, wenn die Erben in einer Erbengemeinschaft keine Einigung über den festzusetzenden Verkaufspreis erzielen oder eine Immobilie zwangsversteigert oder nach der Scheidung des Ehepaares gar teilungsversteigert wird. Das Honorar des Sachverständigen richtet sich danach, mit welchem Aufwand er den Verkehrswert feststellen muss sowie nach der Größe, Nutzungsart der Immobilie und letztlich dem Ergebnis seines Gutachtens.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Möchten Sie sich nicht auf eine eigene Einschätzung verlassen, ist es einfacher, erfahrene Sachverständige miteinzubeziehen. Sachverständige, die vor Ort tätig sind, haben einen guten Überblick über die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Konditionen eine Immobilie angeboten werden sollte und Kaufinteressenten findet. Viele Sachverständige haben auch Bestandskunden, die bestimmte Immobilie suchen, so dass Sie mit etwas Glück schnell einen Interessenten finden.

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück?

Als Pächter eines Erbpachtgrundstücks sind Sie nicht als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Sie sind lediglich der rechtmäßige Besitzer und erhalten das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten. Üblicherweise beträgt die Dauer der Erbpacht 99 Jahre. Für die Nutzung innerhalb des vereinbarten Pachtzeitraums zahlen Sie den Erbpachtzins.

Um die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück durchzuführen, wird nach einer üblichen finanzmathematischen Formel unter anderem der gültige Erbbauzinssatz, die Restlaufzeit des Vertrages und der Bodenwert zugrunde gelegt. Da es bei der Erbpacht nur gilt, den Bodenwert zu beziffern, ist der Grundstückswert (Bodenwert zuzüglich dem Wert aller darauf stehenden Gebäude zuzüglich dem Wert der Außenanlagen) gesondert zu betrachten. Der Bodenwert ist also nur der Gesamtwert des unbebauten Grundstücks.

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts ist der Wert, den Sie als Recht am Grundstück zum Zeitpunkt der Wertermittlung innehaben. Der Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks ist hingegen der Wert, der durch die fortlaufende Nutzungszeit zwischenzeitlich an den Erbbaurechtsgeber zurückgefallen ist.

Der Sachwert eines Erbpachtgrundstücks kann nach der finanzmathematischen Methode so bestimmt werden: Bodenwertanteil Erbbaurecht + Gebäudezeitwert + Wert der Außenanlagen.

Claus Büttner, Erbmanufaktur

Letztlich ist die Verkehrswertermittlung eines Erbpachtgrundstücks eine Aufgabe für Sachverständige mit speziellen Kenntnissen.

Wer darf die Wertermittlung einer Immobilie erstellen?

Grundstücksbewertungen werden meist durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertungen durchgeführt. Die Bezeichnung als Sachverständiger oder Gutachter ist aber rechtlich nicht geschützt. In Betracht kommen folgende Personen:

  • Bei der Architektenkammer oder IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
  • freie Sachverständige,
  • zertifizierte Sachverständige.

Wichtig ist, dass ein Sachverständiger über mehrjährige Berufserfahrung verfügt und die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet. Natürlich sollte er auch von allen Beteiligten als sachverständig und menschlich akzeptiert werden.

Welche Rolle spielen Makler bei der Immobilienbewertung?

Halten Sie den Kostenaufwand für ein Sachverständigengutachten für zu hoch und möchten sich nicht auf die eigene Einschätzung verlassen, ist es einfacher, einen Immobilienmakler vor Ort einzubeziehen. Makler, die vor Ort tätig sind, haben einen guten Überblick über die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Konditionen eine Immobilie angeboten werden sollte und Kaufinteressenten findet. Viele Makler haben auch Bestandskunden, die bestimmte Immobilien suchen, so dass Sie mit etwas Glück schnell einen Interessenten finden. Vor allem berechnen Makler keine Gebühren allein dafür, dass sie die Immobilie bewerten. Die Bewertung ist vielmehr Grundlage dafür, wie die Immobilie angeboten wird.

Maklerin in einer Gewerbeimmobilie

Tipp: Sind Sie am Verkauf einer Gewerbe-Immobilie interessiert, dann achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Makler entsprechende Erfahrung & Referenzen mitbringt.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Unabhängig von der Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Sachwert-, Ertragswert oder Vergleichswertverfahren bestimmt eine Reihe weiterer Faktoren, wie Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie ansetzen. Es handelt sich dabei vornehmlich um sogenannte wertbildende Faktoren, die das Interesse potentieller Kaufinteressenten bestimmen, sich gerade für Ihre Immobilie zu interessieren.

Mithin kommen in Betracht:

  • Wie ist der bauliche Zustand des Objekts? Besteht Sanierungsstau?
  • Welche Sanierungsmaßnahmen sind in den letzten Jahren erfolgt?
  • Ist die Immobilie im Hinblick auf einen modernen baulichen Zustand energetisch saniert worden? 
  • Sind insbesondere die Decken gedämmt, ist die Fassade gedämmt, sind energiesparende Fenster und eine gut gedämmte Haustür eingebaut?
  • Könnte ein Erwerber sofort einziehen oder sind Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich?
  • Inwieweit besteht Modernisierungsbedarf im Hinblick auf die Heizungsanlage, sanitäre Einrichtung und Elektrik?
  • Verfügt die Immobilie über besondere Merkmale, wie Fotovoltaikanlage auf dem Dach, Regenwassertank im Garten, elektrische Rollläden, einbruchsichere Haustür, Swimmingpool im Garten, Sauna oder Fitnessraum?
  • Ist das Objekt für Familien mit Kindern von Interesse? Bestehen Spielmöglichkeiten auf dem Grundstück oder können solche geschaffen werden? Ist das Grundstück eingezäunt?
  • Ist das Grundstück von außen einsehbar?
  • In welcher Wohngegend liegt das Objekt?
  • Wie ist allgemein das soziale Umfeld?
  • Gibt es nahegelegene soziale Brennpunkte?
  • Wie ist die Infrastruktur im Hinblick auf Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, Kindergarten, Schule, Ärzte?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung im Hinblick auf eine nahegelegene Stadt, Bahnhof oder Bushaltestelle?
  • Ist es nach Maßgabe der örtlichen Bauvorschriften möglich, das Haus aufzustocken, um aus einem Einfamilienhaus ein Mehrfamilienhaus oder ein Mehrgenerationenhaus zu gestalten?
  • Lassen sich bei einem größeren Objekt wenigstens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten gestalten und daran Wohnungseigentum begründen?
  • Sind Garage oder Stellplatz vorhanden?
  • Verfügt das Grundstück über einen zusätzlichen Bauplatz oder lässt sich in zwei selbstständige Grundstücke aufteilen?

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Je mehr solcher wertbildender Faktoren Sie selbst zusammentragen, desto attraktiver gestalten Sie Ihr Angebot und können Interessenten motivieren, sich mit Ihrem Objekt zu beschäftigen und andere Objekte hintenanzustellen.

Immobilie erben im Fall einer Erbengemeinschaft

Sind Sie Mitglied einer Erbengemeinschaft, können Sie die Immobilie nur in Übereinstimmung mit Ihren Miterben verkaufen. Blockiert ein Miterbe den Verkauf, werden Sie es schwer haben, einen Kaufinteressenten zu begeistern. Es empfiehlt sich also, vor einem Verkauf in der Erbengemeinschaft Übereinstimmung über den Verkauf herbeizuführen. Ist eine Einigung nicht möglich, könnten Sie Ihren Erbanteil auch verkaufen und es einem emotional nicht belasteten Erwerber überlassen, sich mit der Erbengemeinschaft wegen des Verkaufs zu verständigen.

Welche Rolle spielt der bauliche Zustand einer Immobilie?

Auch wenn Ihre Immobilie aus der Gründerzeit stammt und einen gewissen Unterhaltungsstau aufweist, kann Ihre Immobilie ein interessantes Angebot darstellen. Ist die Immobilie kürzlich saniert worden, tun sich Erwerber vielleicht schwer, die Immobilie mit einem dafür notwendigen Kostenaufwand erneut umzugestalten. Wenn die Immobilie dann nicht den Vorstellungen entspricht, wenden sich Interessenten möglicherweise allein aus diesem Grunde ab. Andererseits finden Sie vielleicht einen Interessenten, der ausschließlich daran interessiert ist, eine Immobilie zu erwerben, die sofort beziehbar ist und sich in einem attraktiven Zustand befindet.

Bild eines Einfamilienhauses

Ist die Immobilie hingegen in einem weniger ansehnlichen Zustand, besteht für den Erwerber die Chance, das Objekt nach eigenen Vorstellungen und modernen baulichen Vorgaben umzugestalten. Vor allem sind solche Objekte im Vergleich zu Neubauten für jüngere Kaufinteressenten interessant, da sie im Hinblick auf den Kaufpreis eher erschwinglich sind.

Wie bemisst sich die Erbschaftssteuer bei Immobilien nach der Wertermittlung?

Ob nach einem Erbfall im Hinblick auf die Immobilie Erbschaftssteuer anfällt, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Mithin kommt es auf die bisherige Nutzung der Immobilie sowie die Nutzung der Immobilie nach der Übertragung und auf Gegenleistungen an, die der bisherige Eigentümer (Erblasser) für die Übertragung erhalten hat.

 Das Familienwohnheim wird vererbt

Der einfachste Fall ist, dass das Familienwohnheim vererbt wird. Das Steuerrecht gewährt eine Steuervergünstigung, sofern die Immobilie vor dem Erbfall ausschließlich vom Erblasser und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Steuerbefreiung kann auch in Anspruch genommen werden, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Eigennutzung gehindert war, z.B. weil er seine letzten Jahre oder Tage in einem Pflegeheim verbrachte.

Ihr Ehe- oder Lebenspartner erbt

Als Ehe- oder Lebenspartner können Sie das Eigenheim unabhängig vom Wert und der Größe der Immobilie steuerfrei erben, sofern Sie nach der Erbschaft noch 10 Jahre darin wohnen. Ziehen Sie vorher aus, müssen Sie mit einer Nachforderung der Erbschaftssteuer rechnen, wenn Sie keinen zwingenden Grund hatten, vor Ablauf der Zehnjahresfrist aus der Immobilie auszuziehen. Als zwingenden Grund erkennt das Erbschaftssteuergesetz an, dass Sie selbst pflegebedürftig werden und vielleicht in ein Pflegeheim umziehen müssen. Der Auszug aus beruflichen Gründen oder weil Ihnen das Objekt zu groß geworden ist, werden hingegen nicht akzeptiert.

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Ihr Kind oder Enkelkind erbt

Erbt Ihr Kind die Immobilie, gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Ist die Immobilie größer, gibt es nur eine anteilige Steuerbefreiung. Voraussetzung ist, dass das Kind unmittelbar nach dem Erbfall selbst einzieht und die Immobilie als Erstwohnsitz nutzt. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend weg, wenn das Kind den Wohnsitz ohne zwingenden Grund innerhalb von 10 Jahren aufgibt.

Übertragen Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten und erhalten Sie vom künftigen Erben eine Gegenleistung, wird bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nur der unentgeltlich übertragene Teil die Immobilie als Besteuerungsgrundlage herangezogen. Auch wenn es bei der Schenkungsteuer hohe Freibeträge für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern gibt, sollten die steuerlichen Folgen geprüft werden. Die Freibeträge beziehen sich nämlich auf alle Übertragungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren. Gab es innerhalb der letzten Jahre bereits größere Schenkungen, kann der Freibetrag dadurch schon ganz oder teilweise aufgebraucht sein. Die Gefahr besteht auch, wenn kurz nach einer größeren Schenkung der Erbfall eintritt.


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Ist der Verkauf des gesamten Nachlasses einschließlich der Immobilie eine Alternative?

Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft, schaffen Sie Liquidität nur, indem Sie den Nachlass auseinandersetzen und letztlich auch die Immobilie verkaufen. Der Aufwand dafür kann je nachdem, wie komplex der Nachlass ist, enorm sein und kann sich im ungünstigsten Fall vielleicht über Jahre hinziehen. 

Eine einfache Möglichkeit, sich dieser Aufgabe zu entledigen, kann darin bestehen, dass Sie den gesamten Nachlass oder wenigstens Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft an einen Erbschaftskäufer verkaufen.

Der Erbschaftskäufer übernimmt im Rahmen eines Erbschaftskaufvertrages den gesamten Nachlass oder Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft. Damit sind Sie auf einen Schlag alle Schwierigkeiten los, die sich mit Ihrer Erbschaft und der Auseinandersetzung des Nachlasses in der Erbengemeinschaft möglicherweise verbinden.

Vor allem brauchen Sie sich nicht selbst um die Verwertung der Immobilie zu kümmern. Sie verschaffen sich gleichzeitig relativ schnell Liquidität und haken die Erbschaft als erledigt ab.

Alles in allem

Für die Wertermittlung einer Immobilie, insbesondere nach einem Todesfall, kommen eine ganze Reihe von Ansatzpunkten in Betracht. Subjektive und oft auch emotional begründete Einschätzungen stehen selten im Einklang mit dem wirklichen Verkehrswert der Immobilie. Gerade, wenn Sie Erbe oder Miterbe sind, sollten Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie auf einer verlässlichen Grundlage betreiben. Wir können Sie hierbei mit unserer Erfahrung und Kompetenz bestens unterstützen.

Wir sind für Sie da: ERBMANUFAKTUR – Wir erhalten WERTE.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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Die individuelle Beratung hat für Claus M. Büttner sowie für das gesamte Team höchste Priorität. Sowohl vor Ort als auch deutschlandweit stehen wir Ihnen kompetent zur Seite. Als Experten für Erbimmobilien berät Herr Claus M. Büttner regelmäßig Besitzer von Privatimmobilien und Gewerbeimmobilien aus ganz Deutschland.

Bei Fragen erreichen Sie uns unter: 03322-288252

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