Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?

Immer mehr Nachlässe enthalten Immobilien. Wenn Sie die Immobilie als Erbe nicht selbst nutzen oder vermieten wollen, kommt nur der Verkauf in Betracht. Vor allem, wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, ist der Verkauf der Immobilie oft die einzige Lösung, die Immobilie im Nachlass zu verwerten. Da Immobilien gerne mit hohen Verkehrswerten in Verbindung gebracht werden, verwundert es nicht, wenn sich Erbengemeinschaften nicht über einen angemessenen Verkaufspreis verständigen können. Wir zeigen Ihnen Ansätze auf, wie die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft erfolgt.

Warum sollte ich den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen?

Eigentlich ist es einfach: Der Verkaufspreis für eine Immobilie bestimmt sich danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, für eine bestimmte Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen. Auch hier gilt das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob Sie Ihre Immobilie aus Anlass eines Erbfalls verkaufen oder unabhängig von einem Erbfall. Die Kriterien sind im Wesentlichen die gleichen. Ein Unterschied ergibt sich insoweit, als es in Erbengemeinschaften mit mehreren Miterben schwierig sein kann, sich auf einen angemessenen Verkaufspreis zu verständigen.

Sie müssen unabdingbar wissen, wo in etwa der Verkehrswert der Immobilie anzusetzen ist. Setzen Sie nämlich den Verkaufspreis zu hoch an, finden Sie keinen ernsthaften Interessenten. Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, verzichten Sie auf Geld. Sie kommen also nicht umhin, den Verkaufspreis so anzusetzen, dass er realistischerweise Interessenten findet. Damit ist der Verkehrswert Grundlage Ihrer Verhandlungen mit potentiellen Kaufinteressenten. Auch tun Sie sich in Ihren Verhandlungen wesentlich leichter, wenn Sie auf der Grundlage des Verkehrswertes argumentieren.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Die Optik und Bausubstanz sind nur Teilaspekte, die den Wert einer Immobilie ausmachen. Je mehr Aspekte Sie in die Bewertung einbeziehen, desto zuverlässiger ist das Ergebnis und erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Immobilie schnell verkaufen können. Ziehen Sie also folgende Faktoren in Betracht:

• Bodenrichtwert des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde. Sie finden diese Bodenrichtwerte u.a. in den Geo-Portalen Ihres Bundeslandes (Beispiel: Berlin).
• Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde. Sie erhalten Einblick in die Kaufpreissammlung bei Ihrer Gemeinde oder fordern eine entsprechende Auskunft dort an.
• Quadratmeterpreise oder Preise für den umbauten Raum, die Käufer für vergleichbare Objekte in Ihrer Gegend bezahlt haben.
• Substanzwert des Objekts
• Ertragswert des Objekts
• Möglichkeiten der Nutzung des Objekts
• Ist die Immobilie sanierungsbedürftig und besteht Unterhaltungsstau oder ist die Immobilie in einem unmittelbar nutzbaren baulichen Zustand?
• Ist die Immobilie technisch auf dem neuesten Stand oder besteht Modernisierungsbedarf? Beispiele: Heizungsanlage, sanitäre Einrichtung, Elektrik.
• Weist die Immobilie besondere technische Neuerungen auf? Beispiele: Photovoltaikanlage auf dem Dach, Regenwassertank im Garten, elektrische Rollläden, einbruchgesicherte Haustür.
• Renditebewertung des Objekts, wenn es vermietet werden kann. Dazu kommt es darauf an, welche Mieten angesichts des baulichen Zustandes und der Nutzungsverhältnisse realisierbar sind oder zu erwarten sind, wenn die Immobilie saniert oder aufgerüstet wird.
• Berücksichtigung sonstiger wertbildender Faktoren, die das Objekt und seine Umgebung positiv beeinflussen.
• Berücksichtigung negativer Faktoren, die die Werthaltigkeit und Nutzbarkeit des Objekts beeinträchtigen.

Warum ist die Lage des Objekts so wichtig?

Wenn Sie einen Makler fragen, was die Werthaltigkeit eines Objekts ausmacht, erhalten Sie stets die gleiche Antwort: „Die Lage, die Lage, die Lage!“. Ein Objekt ist für einen Kaufinteressenten nur insoweit nutzbar und für den Erwerb interessant, wenn er es in seinem Sinne optimal nutzen kann. Liegt die Immobilie auf dem Land, ist sie für einen Kaufinteressenten, der sich nur in der Stadt heimisch fühlt, uninteressant. Umgekehrt ist die in einer Stadt gelegene Immobilie aus Sicht eines Kaufinteressenten, der sich vor den städtischen Einflüssen graut, nicht attraktiv. Insoweit kann ein Objekt noch so luxuriös daherkommen: Ist die Lage uninteressant, wird es schwierig, einen Kaufinteressenten zu finden.

Ansonsten stellen Kaufinteressenten im Hinblick auf die Lage des Objekts auf folgende Faktoren ab:

• In welcher Wohngegend liegt das Objekt?
• Wie ist allgemeine soziale Umfeld?
• Gibt es nahegelegene soziale Brennpunkte?
• Wie ist die Infrastruktur?
• Wie ist die Verkehrsanbindung?
• Welche Freizeitmöglichkeiten bestehen?
• Welche Einkaufsgelegenheiten bestehen?
• Erlauben die örtlichen Bauvorschriften, das Haus aufzustocken, zu einem Mehrfamilienhaus auszubauen oder Wohnungseigentum zu begründen?
• Lassen sich aus mehreren Wohnungen abgeschlossene Wohnungen bilden und daran Wohnungseigentum begründen?

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Welche sonstigen wertbildenden Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Als wertbildende Faktoren kommen außerdem in Betracht:

• Steht die Immobilie unter Denkmalschutz? Ist das Objekt denkmalgeschützt, ist es aus steuerlichen Gründen für einen Investor interessant, unterliegt aber auch teils sehr strengen Sanierungsauflagen.
• Weist die Immobilie besondere Ausstattungsmerkmale auf (z.B., Dämmung des Dachbodens oder der Kellerdecke, Isolierglasfenster, Schallschutzfenster)?
• Besitz die Immobilie Einrichtungsmerkmale, die andere Objekte nicht haben (z.B., Regenwassernutzungsanlage, Photovoltaikanlage auf dem Dach, Sauna, Schwimmbad)?
• Gibt es auf dem Grundstück hochwertige Außenanlagen (z.B. Sichtschutzzaun zum Nachbarn, uneinsehbares Grundstück durch Baumbewuchs, Gartenhaus, Kinderspielplatz)?
• Verfügt das Grundstück über selbstständig nutzbare oder eigenständig vermietbare Teilflächen (z.B., Kfz-Stellplatz, Garage, zusätzlicher Bauplatz)?

Welche Rolle spielt der bauliche Zustand der Immobilie?

Viele Objekte stammen aus der Gründerzeit der Bundesrepublik und sind in die Jahre gekommen. Sie entsprechen oft nicht mehr den baulichen Erwartungen unserer Zeit. Dennoch sind solche Objekte für Kaufinteressenten interessant, da sie die Möglichkeit bieten, das Objekt nach eigenen Vorstellungen und modernen baulichen Vorgaben umzugestalten. Objekte dieser Art sind im Verhältnis zu Neubauten vor allem für jüngere Kaufinteressenten preislich eher erschwinglich und somit attraktiv. Ist die Immobilie hingegen saniert und befindet sich auf einem relativ modernen baulichen Standard, ist der Verkehrswert entsprechend höher. Insoweit beeinflussen eine Reihe spezieller Faktoren den baulichen Zustand der Immobilie:

• Gibt es Baumängel, die die Nutzungsqualität und Nutzungseignung des Objekts beeinträchtigen (z.B., ungedämmte Kellerdecke, ungedämmter Dachboden, Schimmelbildung im Keller, Küche oder Bad)?
• Weist die Immobilie bauliche Schäden auf, weil der Eigentümer die Unterhaltung vernachlässigt hat (z.B. 50 Jahre alte Dachziegel)?
• Gibt es bauliche Schäden infolge äußerer Einwirkungen (z.B., Sturmschaden am Dach, Überschwemmungsschaden im Keller)?

Beachten Sie: Die Restnutzungsdauer einer Immobilie erhöht sich und beeinflusst den Verkehrswert positiv, wenn der Eigentümer das Objekt regelmäßig und fortlaufend instand gehalten und instand gesetzt hat. Sie sollten genau wissen und auflisten, welche Maßnahmen zu welchen Zeitpunkten erfolgt sind.

Was sind Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren?

Den Verkehrswert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum und Teileigentum ermitteln Sachverständige nach dem Sachwertverfahren. Dazu wird auf den Substanzwert der Immobilie und den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Es kommt also darauf an, welche Baukosten anfallen würden, wenn das Gebäude heute errichtet werden würde. Ist das Objekt ein Mietobjekt, wird nach Maßgabe der erzielbaren Mieten nach dem Ertragswertverfahren die potentielle Rendite des Objekts berechnet. Das Vergleichswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn der Verkehrswert unbebauter Grundstücke nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde bestimmt werden soll.

Welche Rolle spielt der Quadratmeterpreis oder Raummeterpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich anhand der Quadratmeterpreise (€/m²) oder Raummeterpreise (€/m³) bemessen. Daraus ergeben sich Vergleichsmöglichkeiten mit ähnlichen Objekten. Wenn Sie beispielsweise aus Zeitungsinseraten wissen, dass für vergleichbare Objekte 1.500 € je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden, haben Sie eine brauchbare Vergleichsgrundlage für Ihr eigenes Objekt. Allerdings ist die Wohnfläche nur ein Faktor von vielen Faktoren, zumal die Wohnfläche keine Aussage darüber trifft, in welchem baulichen Zustand sich speziell Ihr Gebäude befindet und welche sonstigen wertbildenden Faktoren in Betracht kommen.

Welche Rolle spielt der Gutachterausschuss?

Bei Ihrer Gemeinde gibt es den Gutachterausschuss. Er ermittelt die Verkehrswerte von Immobilien und führt auf der Grundlage verkaufter Immobilien in Ihrer Gemeinde eine Kaufpreissammlung. So können Sie als Verkäufer einer Immobilie oder als Kaufinteressent beim örtlichen Gutachterausschuss schriftlich Auskunft über den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks einholen. Allerdings sind die Informationen nur Orientierungshilfen, da sich Ihr Objekt in einer besseren oder schlechteren Lage befinden kann sowie besondere wertbildende oder wertbeeinträchtigende Faktoren aufweisen kann.

Wer bestimmt den Verkehrswert?

Sie können den Verkehrswert bestimmen, indem Sie einen Sachverständigen beauftragen, ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen. Grundlage ist die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Verkehrswertgutachten stellen jedoch erhebliche Kostenfaktoren dar und kommen vornehmlich dann in Betracht, wenn die Erben in einer Erbengemeinschaft keine Einigung über den festzusetzenden Verkaufspreis erzielen oder eine Immobilie zwangsversteigert oder teilungsversteigert wird. Das Honorar des Sachverständigen richtet sich danach, mit welchem Aufwand er den Verkehrswert feststellen muss sowie nach der Größe, Nutzungsart der Immobilie und letztlich dem Ergebnis seines Gutachtens.

Möchten Sie sich nicht auf eine eigene Einschätzung verlassen, ist es einfacher, einen Immobilienmakler einzubeziehen. Immobilienmakler, die vor Ort tätig sind, haben einen guten Überblick über die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Konditionen eine Immobilie angeboten werden sollte und Kaufinteressenten findet. Viele Makler haben auch Bestandskunden, die bestimmte Immobilie suchen, so dass Sie mit etwas Glück schnell einen Interessenten finden.

Ist der Verkauf des gesamten Nachlasses einschließlich der Immobilie eine Alternative?

Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft, schaffen Sie Liquidität nur, indem Sie den Nachlass auseinandersetzen und letztlich auch die Immobilie verkaufen. Der Aufwand dafür kann je nachdem, wie komplex der Nachlass ist, enorm sein und kann sich im ungünstigsten Fall vielleicht über Jahre hinziehen. Eine einfache Möglichkeit, sich dieser Aufgabe zu entledigen, kann darin bestehen, dass Sie den gesamten Nachlass oder wenigstens Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft an einen Erbschaftskäufer verkaufen. Der Erbschaftskäufer übernimmt im Rahmen eines Erbschaftskaufvertrages den gesamten Nachlass oder Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft. Damit sind Sie auf einen Schlag alle Schwierigkeiten los, die sich mit Ihrer Erbschaft und der Auseinandersetzung des Nachlasses in der Erbengemeinschaft möglicherweise verbinden. Vor allem brauchen Sie sich nicht selbst um die Verwertung der Immobilie zu kümmern. Sie verschaffen sich gleichzeitig relativ schnell Liquidität und haken die Erbschaft als erledigt ab.

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