Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und seinem Erbrechts-Experten Team vor der Veröffentlichung geprüft. Mehr zum Verbund Erbmanufaktur und den jeweiligen Fachbereichen finden Sie hier.

Immer mehr Nachlässe enthalten Immobilien. Wenn Sie die Immobilie als Erbe nicht selbst nutzen oder vermieten wollen, kommt nur der Verkauf in Betracht. Vor allem, wenn Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, ist der Verkauf der Immobilie oft die einzige Lösung, die Immobilie im Nachlass zu verwerten.

Da Immobilien gerne mit hohen Verkehrswerten in Verbindung gebracht werden, verwundert es nicht, wenn sich Erbengemeinschaften nicht über einen angemessenen Verkaufspreis verständigen können. Wir zeigen Ihnen Ansätze auf, wie die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft erfolgt.

Warum sollte ich den Verkehrswert einer Immobilie bestimmen?

Eigentlich ist es einfach: Der Verkaufspreis für eine Immobilie bestimmt sich danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, für eine bestimmte Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bezahlen. Auch hier gilt das Prinzip von Angebot und Nachfrage. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob Sie Ihre Immobilie aus Anlass eines Erbfalls verkaufen oder unabhängig von einem Erbfall. Die Kriterien sind im Wesentlichen die gleichen. Ein Unterschied ergibt sich insoweit, als es in Erbengemeinschaften mit mehreren Miterben schwierig sein kann, sich auf einen angemessenen Verkaufspreis zu verständigen.

Sie müssen unabdingbar wissen, wo in etwa der Verkehrswert der Immobilie anzusetzen ist. Setzen Sie nämlich den Verkaufspreis zu hoch an, finden Sie keinen ernsthaften Interessenten. Setzen Sie den Verkaufspreis zu niedrig an, verzichten Sie auf Geld. Sie kommen also nicht umhin, den Verkaufspreis so anzusetzen, dass er realistischerweise Interessenten findet. Damit ist der Verkehrswert Grundlage Ihrer Verhandlungen mit potentiellen Kaufinteressenten. Auch tun Sie sich in Ihren Verhandlungen wesentlich leichter, wenn Sie auf der Grundlage des Verkehrswertes argumentieren.

Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert einer Immobilie?

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Die Optik und Bausubstanz sind nur Teilaspekte, die den Wert einer Immobilie ausmachen. Je mehr Aspekte Sie in die Bewertung einbeziehen, desto zuverlässiger ist das Ergebnis und erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Immobilie schnell verkaufen können. Ziehen Sie also folgende Faktoren in Betracht:

  • Bodenrichtwert des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde. Sie finden diese Bodenrichtwerte u.a. in den Geo-Portalen Ihres Bundeslandes (Beispiel: Berlin).
  • Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses Ihrer Gemeinde. Sie erhalten Einblick in die Kaufpreissammlung bei Ihrer Gemeinde oder fordern eine entsprechende Auskunft dort an.
  • Quadratmeterpreise oder Preise für den umbauten Raum, die Käufer für vergleichbare Objekte in Ihrer Gegend bezahlt haben. Die betreffenden Informationen erhalten Sie über den Gutachterausschuss oder einen Sachverständigen. Sie können Ihre Immobilie auch mit vergleichbaren Immobilien in Ihrer Region vergleichen.
  • Substanzwert des Objekts
  • Ertragswert des Objekts
  • Möglichkeiten der Nutzung des Objekts
  • Ist die Immobilie sanierungsbedürftig und besteht Unterhaltungsstau oder ist die Immobilie in einem unmittelbar nutzbaren baulichen Zustand?
  • Ist die Immobilie technisch auf dem neuesten Stand oder besteht Modernisierungsbedarf? Beispiele: Heizungsanlage, sanitäre Einrichtung, Elektrik.
  • Weist die Immobilie besondere technische Neuerungen auf? Beispiele: Photovoltaikanlage auf dem Dach, Regenwassertank im Garten, elektrische Rollläden, einbruchgesicherte Haustür.
  • Renditebewertung des Objekts, wenn es vermietet werden kann. Dazu kommt es darauf an, welche Mieten angesichts des baulichen Zustandes und der Nutzungsverhältnisse realisierbar sind oder zu erwarten sind, wenn die Immobilie saniert oder aufgerüstet wird.
  • Berücksichtigung sonstiger wertbildender Faktoren, die das Objekt und seine Umgebung positiv beeinflussen.
  • Berücksichtigung negativer Faktoren, die die Werthaltigkeit und Nutzbarkeit des Objekts beeinträchtigen.

Warum ist die Lage des Objekts so wichtig und was muss der Wertermittler einer Immobilie bedenken?

Wenn Sie einen Fachmann fragen, was die Werthaltigkeit eines Objekts ausmacht, erhalten Sie stets die gleiche Antwort: „Die Lage, die Lage, die Lage!“. Ein Objekt ist für einen Kaufinteressenten nur insoweit nutzbar und für den Erwerb interessant, wenn er es in seinem Sinne optimal nutzen kann. Liegt die Immobilie auf dem Land, ist sie für einen Kaufinteressenten, der sich nur in der Stadt heimisch fühlt, uninteressant.

Umgekehrt ist die in einer Stadt gelegene Immobilie aus Sicht eines Kaufinteressenten, der sich vor den städtischen Einflüssen graut, nicht attraktiv. Insoweit kann ein Objekt noch so luxuriös daherkommen: Ist die Lage uninteressant, wird es schwierig, einen Kaufinteressenten zu finden.

Ansonsten stellen Kaufinteressenten im Hinblick auf die Lage des Objekts auf folgende Faktoren ab, die natürlich auch der Wertermittler einer Immobilie bedenken muss:

  • In welcher Wohngegend liegt das Objekt?
  • Wie ist allgemeine soziale Umfeld?
  • Gibt es nahegelegene soziale Brennpunkte?
  • Wie ist die Infrastruktur?
  • Wie ist die Verkehrsanbindung?
  • Welche Freizeitmöglichkeiten bestehen?
  • Welche Einkaufsgelegenheiten bestehen?
  • Erlauben die örtlichen Bauvorschriften, das Haus aufzustocken, zu einem Mehrfamilienhaus auszubauen oder Wohnungseigentum zu begründen?
  • Lassen sich aus mehreren Wohnungen abgeschlossene Wohnungen bilden und daran Wohnungseigentum begründen?

Welche sonstigen wertbildenden Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Als wertbildende Faktoren kommen außerdem in Betracht:

  • Steht die Immobilie unter Denkmalschutz? Ist das Objekt denkmalgeschützt, ist es aus steuerlichen Gründen für einen Investor interessant, unterliegt aber auch teils sehr strengen Sanierungsauflagen.
  • Weist die Immobilie besondere Ausstattungsmerkmale auf (z.B., Dämmung des Dachbodens oder der Kellerdecke, Isolierglasfenster, Schallschutzfenster)?
  • Besitz die Immobilie Einrichtungsmerkmale, die andere Objekte nicht haben (z.B., Regenwassernutzungsanlage, Photovoltaikanlage auf dem Dach, Sauna, Schwimmbad)?
  • Gibt es auf dem Grundstück hochwertige Außenanlagen (z.B. Sichtschutzzaun zum Nachbarn, Uneinsehbarkeit des Grundstücks durch Baumbewuchs, Gartenhaus, Kinderspielplatz)?
  • Verfügt das Grundstück über selbstständig nutzbare oder eigenständig vermietbare Teilflächen (z.B., Kfz-Stellplatz, Garage, zusätzlicher Bauplatz)?

Welche Rolle spielt der bauliche Zustand der Immobilie?

Viele Objekte stammen aus der Gründerzeit der Bundesrepublik und sind in die Jahre gekommen. Sie entsprechen oft nicht mehr den baulichen Erwartungen unserer Zeit. Dennoch sind solche Objekte für Kaufinteressenten interessant, da sie die Möglichkeit bieten, das Objekt nach eigenen Vorstellungen und modernen baulichen Vorgaben umzugestalten. Objekte dieser Art sind im Verhältnis zu Neubauten vor allem für jüngere Kaufinteressenten preislich eher erschwinglich und somit attraktiv. Ist die Immobilie hingegen saniert und befindet sich auf einem relativ modernen baulichen Standard, ist der Verkehrswert entsprechend höher. Insoweit beeinflussen eine Reihe spezieller Faktoren den baulichen Zustand der Immobilie:

  • Gibt es Baumängel, die die Nutzungsqualität und Nutzungseignung des Objekts beeinträchtigen (z.B., ungedämmte Kellerdecke, ungedämmter Dachboden, Schimmelbildung im Keller, Küche oder Bad)?
  • Weist die Immobilie bauliche Schäden auf, weil der Eigentümer die Unterhaltung vernachlässigt hat (z.B. 50 Jahre alte Dachziegel)?
  • Gibt es bauliche Schäden infolge äußerer Einwirkungen (z.B., Sturmschaden am Dach, Überschwemmungsschaden im Keller)?

Beachten Sie: Die Restnutzungsdauer einer Immobilie erhöht sich und beeinflusst den Verkehrswert positiv, wenn der Eigentümer das Objekt regelmäßig und fortlaufend instand gehalten und instand gesetzt hat. Sie sollten genau wissen und auflisten, welche Maßnahmen zu welchen Zeitpunkten erfolgt sind.

Was sind Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren?

Der Verkehrswert von Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungseigentum und Teileigentum ermitteln Sachverständige nach dem Sachwertverfahren. Dazu wird auf den Substanzwert der Immobilie und den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Es kommt also darauf an, welche Baukosten anfallen würden, wenn das Gebäude heute errichtet werden würde. Ist das Objekt ein Mietobjekt, wird nach Maßgabe der erzielbaren Mieten nach dem Ertragswertverfahren die potentielle Rendite des Objekts berechnet. Das Vergleichswertverfahren kommt in Ansatz, wenn der Verkehrswert unbebauter Grundstücke nach den Bodenrichtwerten der Gemeinde bestimmt werden soll.

Welche Rolle spielt der Quadratmeterpreis oder Raummeterpreis?

Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich anhand der Quadratmeterpreise (€/m²) oder Raummeterpreise (€/m³) bemessen. Daraus ergeben sich Vergleichsmöglichkeiten mit ähnlichen Objekten. Wenn Sie beispielsweise aus Zeitungsinseraten wissen, dass für vergleichbare Objekte 1.500 € je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden, haben Sie eine brauchbare Vergleichsgrundlage für Ihr eigenes Objekt. Allerdings ist die Wohnfläche nur ein Faktor von vielen Faktoren, zumal die Wohnfläche keine Aussage darüber trifft, in welchem baulichen Zustand sich speziell Ihr Gebäude befindet und welche sonstigen wertbildenden Faktoren in Betracht kommen.

Welche Rolle spielt der Gutachterausschuss?

Bei Ihrer Gemeinde gibt es den Gutachterausschuss. Er ermittelt die Verkehrswerte von Immobilien und führt auf der Grundlage verkaufter Immobilien in Ihrer Gemeinde eine Kaufpreissammlung. So können Sie als Verkäufer einer Immobilie oder als Kaufinteressent beim örtlichen Gutachterausschuss schriftlich Auskunft über den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks einholen. Allerdings sind die Informationen nur Orientierungshilfen, da sich Ihr Objekt in einer besseren oder schlechteren Lage befinden kann sowie besondere wertbildende oder wertbeeinträchtigende Faktoren aufweisen kann.

Wie betreibt der Gutachterausschuss die Wertermittlung einer Immobilie?

Die Gutachterausschüsse der Gemeinden greifen im Wesentlichen auf ihre Kaufpreissammlungen zurück. Jeder Notar ist verpflichtet, dem Gutachterausschuss eine Abschrift des von ihm beurkundeten Immobilienkaufvertrages zu übersenden. Außerdem haben Gutachterausschüsse ein Auskunftsrecht. Danach kann ein Gutachterausschuss mündliche oder schriftliche Auskünfte über Grundstücke und die Vorlage der zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen verlangen.

Auf der Grundlage dieser Informationen ermitteln die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. § 196 BauGB definiert den Bodenrichtwert als einen durchschnittlichen Lagewert in EUR/m² für den Boden in einem Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes.

Dabei sind die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten mit dem Wert festzustellen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zum Ende eines jeden Jahres zu ermitteln und durch die Bodenrichtwertkarten und die jährlichen Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse zu veröffentlichen. Jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen.

Die Bodenrichtwertkarten enthalten auch Angaben darüber, welche Grundstücke mit dem Bodenrichtwert gemeint sind. Insoweit sind den Bodenrichtwertkarten Angaben zu entnehmen über:

  • Grundstücksgröße oder Grundstückstiefe,
  • zulässige Art der baulichen Nutzung,
  • offene oder geschlossene Bauweise,
  • Maß der baulichen Nutzung,
  • zulässige Geschosszahl oder
  • Zustand der Erschließung.

Praxistipp

Eine erste Orientierung bieten auch die Geo-Portale der Bundesländer. Sie finden dort Angaben über die Bodenrichtwerte für die jeweilige Region.

Wie ist die Wertermittlung einer Immobilie durchzuführen?

Sie können den Verkehrswert bestimmen einer Immobilie, indem Sie einen Sachverständigen beauftragen, ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie zu erstellen. Grundlage ist die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Verkehrswertgutachten stellen jedoch erhebliche Kostenfaktoren dar und kommen vornehmlich dann in Betracht, wenn die Erben in einer Erbengemeinschaft keine Einigung über den festzusetzenden Verkaufspreis erzielen oder eine Immobilie zwangsversteigert oder nach der Scheidung des Ehepaares gar teilungsversteigert wird. Das Honorar des Sachverständigen richtet sich danach, mit welchem Aufwand er den Verkehrswert feststellen muss sowie nach der Größe, Nutzungsart der Immobilie und letztlich dem Ergebnis seines Gutachtens.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Möchten Sie sich nicht auf eine eigene Einschätzung verlassen, ist es einfacher, erfahrene Sachverständige miteinzubeziehen. Sachverständige, die vor Ort tätig sind, haben einen guten Überblick über die Marktverhältnisse und sind in der Lage, zuverlässig Auskunft zu erteilen, unter welchen Konditionen eine Immobilie angeboten werden sollte und Kaufinteressenten findet. Viele Sachverständige haben auch Bestandskunden, die bestimmte Immobilie suchen, so dass Sie mit etwas Glück schnell einen Interessenten finden.

Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück?

Als Pächter eines Erbpachtgrundstücks sind Sie nicht als Eigentümer der Immobilie im Grundbuch eingetragen. Sie sind lediglich der rechtmäßige Besitzer und erhalten das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten. Üblicherweise beträgt die Dauer der Erbpacht 99 Jahre. Für die Nutzung innerhalb des vereinbarten Pachtzeitraums zahlen Sie den Erbpachtzins.

Um die Wertermittlung einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück durchzuführen, wird nach einer üblichen finanzmathematischen Formel unter anderem der gültige Erbbauzinssatz, die Restlaufzeit des Vertrages und der Bodenwert zugrunde gelegt. Da es bei der Erbpacht nur gilt, den Bodenwert zu beziffern, ist der Grundstückswert (Bodenwert zuzüglich dem Wert aller darauf stehenden Gebäude zuzüglich dem Wert der Außenanlagen) gesondert zu betrachten. Der Bodenwert ist also nur der Gesamtwert des unbebauten Grundstücks.

Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts ist der Wert, den Sie als Recht am Grundstück zum Zeitpunkt der Wertermittlung innehaben. Der Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks ist hingegen der Wert, der durch die fortlaufende Nutzungszeit zwischenzeitlich an den Erbbaurechtsgeber zurückgefallen ist. Der Sachwert eines Erbpachtgrundstücks kann nach der finanzmathematischen Methode so bestimmt werden: Bodenwertanteil Erbbaurecht + Gebäudezeitwert + Wert der Außenanlagen. Letztlich ist die Verkehrswertermittlung eines Erbpachtgrundstücks eine Aufgabe für Sachverständige mit speziellen Kenntnissen.

Wer darf die Wertermittlung einer Immobilie erstellen?

Grundstücksbewertungen werden meist durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertungen durchgeführt. Die Bezeichnung als Sachverständiger oder Gutachter ist aber rechtlich nicht geschützt. In Betracht kommen folgende Personen:

  • Bei der Architektenkammer oder IHK öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
  • freie Sachverständige,
  • zertifizierte Sachverständige.

Wichtig ist, dass ein Sachverständiger über mehrjährige Berufserfahrung verfügt und die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet. Natürlich sollte er auch von allen Beteiligten als sachverständig und menschlich akzeptiert werden.

Wie bemisst sich die Erbschaftssteuer bei Immobilien nach der Wertermittlung?

Ob nach einem Erbfall im Hinblick auf die Immobilie Erbschaftssteuer anfällt, hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Mithin kommt es auf die bisherige Nutzung der Immobilie sowie die Nutzung der Immobilie nach der Übertragung und auf Gegenleistungen an, die der bisherige Eigentümer (Erblasser) für die Übertragung erhalten hat.

Der einfachste Fall ist, dass das Familienwohnheim vererbt wird. Das Steuerrecht gewährt eine Steuervergünstigung, sofern die Immobilie vor dem Erbfall ausschließlich vom Erblasser und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Steuerbefreiung kann auch in Anspruch genommen werden, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Eigennutzung gehindert war, z.B. weil er seine letzten Jahre oder Tage in einem Pflegeheim verbrachte.

Als Ehe- oder Lebenspartner können Sie das Eigenheim unabhängig vom Wert und der Größe der Immobilie steuerfrei erben, sofern Sie nach der Erbschaft noch 10 Jahre darin wohnen. Ziehen Sie vorher aus, müssen Sie mit einer Nachforderung der Erbschaftssteuer rechnen, wenn Sie keinen zwingenden Grund hatten, vor Ablauf der Zehnjahresfrist aus der Immobilie auszuziehen. Als zwingenden Grund erkennt das Erbschaftssteuergesetz an, dass Sie selbst pflegebedürftig werden und vielleicht in ein Pflegeheim umziehen müssen. Der Auszug aus beruflichen Gründen oder weil Ihnen das Objekt zu groß geworden ist, werden hingegen nicht akzeptiert.


Wieviele Steuern fallen an?

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Erbt Ihr Kind die Immobilie, gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Ist die Immobilie größer, gibt es nur eine anteilige Steuerbefreiung. Voraussetzung ist, dass das Kind unmittelbar nach dem Erbfall selbst einzieht und die Immobilie als Erstwohnsitz nutzt. Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend weg, wenn das Kind den Wohnsitz ohne zwingenden Grund innerhalb von 10 Jahren aufgibt.

Übertragen Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten und erhalten Sie vom künftigen Erben eine Gegenleistung, wird bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nur der unentgeltlich übertragene Teil die Immobilie als Besteuerungsgrundlage herangezogen. Auch wenn es bei der Schenkungsteuer hohe Freibeträge für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern gibt, sollten die steuerlichen Folgen geprüft werden. Die Freibeträge beziehen sich nämlich auf alle Übertragungen innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren. Gab es innerhalb der letzten Jahre bereits größere Schenkungen, kann der Freibetrag dadurch schon ganz oder teilweise aufgebraucht sein. Die Gefahr besteht auch, wenn kurz nach einer größeren Schenkung der Erbfall eintritt.

Ist der Verkauf des gesamten Nachlasses einschließlich der Immobilie eine Alternative?

Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft, schaffen Sie Liquidität nur, indem Sie den Nachlass auseinandersetzen und letztlich auch die Immobilie verkaufen. Der Aufwand dafür kann je nachdem, wie komplex der Nachlass ist, enorm sein und kann sich im ungünstigsten Fall vielleicht über Jahre hinziehen. 

Eine einfache Möglichkeit, sich dieser Aufgabe zu entledigen, kann darin bestehen, dass Sie den gesamten Nachlass oder wenigstens Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft an einen Erbschaftskäufer verkaufen.

Der Erbschaftskäufer übernimmt im Rahmen eines Erbschaftskaufvertrages den gesamten Nachlass oder Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft. Damit sind Sie auf einen Schlag alle Schwierigkeiten los, die sich mit Ihrer Erbschaft und der Auseinandersetzung des Nachlasses in der Erbengemeinschaft möglicherweise verbinden.

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Vor allem brauchen Sie sich nicht selbst um die Verwertung der Immobilie zu kümmern. Sie verschaffen sich gleichzeitig relativ schnell Liquidität und haken die Erbschaft als erledigt ab.

Alles in allem

Für die Wertermittlung einer Immobilie, insbesondere nach einem Todesfall, kommen eine ganze Reihe von Ansatzpunkten in Betracht. Subjektive und oft auch emotional begründete Einschätzungen stehen selten im Einklang mit dem wirklichen Verkehrswert der Immobilie. Gerade, wenn Sie Erbe oder Miterbe sind, sollten Sie die Wertermittlung Ihrer Immobilie auf einer verlässlichen Grundlage betreiben. Wir können Sie hierbei mit unserer Erfahrung und Kompetenz bestens unterstützen.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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Mit jahrelanger Erfahrung auf den Gebieten der Finanz- und Erbschaftsplanung sowie dem Erb-, Familien-, Gesellschafts-, Bank- und Steuerrecht ist das Leistungsangebot des Verbundes breit aufgestellt, um Mandanten stets das beste Ergebnis zu liefern.

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