Was ist das Grundbuch und wer darf es einsehen?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der Erbmanufaktur vor der Veröffentlichung geprüft.

Wer ein Haus kauft oder verkauft, sollte wissen, was er kauft oder verkauft. Neben der Bauakte ist das Grundbuch eine weitere Möglichkeit sich die notwendigen Informationen zu verschaffen.

Im Grundbuch finden sich Informationen zu den verbundenen Eigentumsrechten- und Schuldverhältnissen eines Grundstücks.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs

Die Einsichtnahme in das Grundbuch führt insoweit zu zuverlässigen Informationen, da die Grundbücher öffentlichen Glauben genießen. Sie dürfen sich also darauf verlassen, dass alles, was das Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen hat, als richtig vermutet wird.

Oder umgekehrt: Was nicht eingetragen ist, wird als nicht existent vermutet.

Einsichtnahme in das Grundbuch

Nach § 12 Grundbuchordnung ist die Einsicht in das Grundbuch beim Grundbuchamt jedermann gestattet, der ein „berechtigtes Interesse darlegt. Der Grundbuchämter fordern dafür ein verständliches, nachvollziehbares Interesse, das sich aufgrund sachlicher Erwägungen ergibt. Sie brauchen also kein unmittelbar rechtliches Interesse zu begründen, beispielsweise derart, dass Sie Eigentümer sind oder Eigentümer werden wollen.

Dabei ist auch das schutzwürdige Interesse des eingetragenen Eigentümers zu berücksichtigen, der wenig Interesse daran hat, dass die an seinem Grundstück bestehenden Rechts- und Vermögensverhältnisse in die Öffentlichkeit getragen werden.

Das Einsichtsrecht für Notare

Ein Einsichtsrecht steht problemlos den Notaren zu. Notare können jederzeit das Grundbuch einsehen. Die Einsichtnahme erfolgt im Regelfall elektronisch über einen entsprechenden Online-Zugang zum Grundbuchamt. Notare sind gesetzlich an sich verpflichtet, bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, sich über den Grundbuchinhalt zu unterrichten.

Es empfiehlt sich auch aus Verkäufer- und Erwerbersicht, stets vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie, dass der Notar das Grundbuch einsieht und abklärt, welche Rechte und Pflichten im Grundbuch eingetragen sind. Der Notar darf auf die Einsichtnahme ausnahmsweise verzichten, wenn Erwerber und Verkäufer trotz Belehrung über die damit verbundenen Risiken auf eine Einsichtnahme verzichtet haben.

Wer ist noch einsichtberechtigt?

Ein berechtigtes Interesse steht verständlicherweise dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu, aber auch demjenigen, zu dessen Gunsten eine Grundschuld, Hypothek, ein Wegerecht, Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingetragen ist.

Bloße Kaufinteressenten, die sich für den Erwerb der Immobilie interessieren, können das Grundbuchamt nur dann einsehen, wenn sich ihr Kaufinteresse soweit manifestiert hat, dass die Einsichtnahme zur Vorbereitung weiterer Vertragsverhandlungen begründet ist. Wie dieser Nachweis praktisch zu führen und anzuerkennen ist, steht auf einem anderen Blatt.

All diese Probleme lassen sich leicht vermeiden, wenn der Eigentümer eine entsprechende Vollmacht für die Einsichtnahme in das Grundbuch ausstellt.

Kein Einsichtsrecht in folgenden Fällen

Ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn ein Gläubiger die Eigentumsverhältnisse eines Schuldners im Grundbuch recherchieren oder ein Nachbar aus Neugierde Einblick in das Grundbuch nehmen möchte.

Auch die Rechtsstellung eines Maklers genügt als solche nicht, um ihm ein allgemeines eigenes Einsichtsrecht in das Grundbuch zu verschaffen. Wenn, dann muss er wenigstens einen Provisionsanspruch belegen können. Dies kann der Makler dann, wenn er nachweist, dass er ein Grundstück vermittelt hat und seine Vermittlung offenbar zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geführt hat.

Der Makler hat aber kein Einsichtsrecht, wenn er lediglich den Kaufpreis eines Grundstücks in Erfahrung bringen möchte, um auf dieser Grundlage seine Provision zu berechnen.

Abschriften aus dem Grundbuch

Wer sein berechtigtes Interesse gegenüber dem Grundbuchamt darlegt, erhält einen schriftlichen Grundbuchauszug. Auf Verlangen ist die Abschrift zu beglaubigen. Im Regelfall sollten unbeglaubigte Grundbuchauszüge ihren Informationszweck erfüllen.

Grundbuchauszüge sind gebührenpflichtig. Die Einsichtnahme sollte bei jedem örtlichen Amtsgericht möglich sein, auch wenn die Grundbücher in den Bundesländern meist bei einem Amtsgericht zentral geführt werden. Die Einsichtnahme in die bei den Grundbuchämtern aufbewahrten Originalakten ist im Regelfall nicht mehr möglich, da die Grundbuchakten neuerdings elektronisch geführt werden.

Soweit Sie als Eigentümer wissen wollen, wer möglicherweise das Grundbuch eingesehen hat, erteilt Ihnen das Grundbuchamt auf Verlangen eine Auskunft aus dem Protokoll über die Einsichtnahme in Grundbücher und Grundakten (Quelle: Gesetz über das Datenbankgrundbuch vom 1.10.2014). So können Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Einsichtnahme leicht feststellen, wer sich für Ihr Grundstück interessiert hat.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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