Nachlassimmobilie geerbt – Wie sieht es mit den Steuern aus?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der Erbmanufaktur vor der Veröffentlichung geprüft.

Risiken, Kosten und Steuern

Immobilien gelten als Betongold. Aber auch Beton und Gold haben ihr Gewicht und können im Ernstfall durchaus zur Last werden. So sollten Sie wissen, dass das Erbe einer Immobilie Kosten und Steuern verursachen kann und das Eigentum Risiken beinhaltet. Wer sich auskennt, kann Risiken, Kosten und Steuern aber zumindest in Grenzen halten und im günstigsten Fall vermeiden.

Wann zahle ich Erbschaftsteuer?

Im normalen Erbfall fallen kaum Erbschaftsteuern an. Dafür sorgen relativ hohe Freibeträge. Ansonsten hängt die Höhe der Erbschaftsteuer von der Höhe des Nachlasses und vom Grad Ihrer Verwandtschaft zum Erblasser ab. Je enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind und je geringer der Wert des Nachlasses, desto niedriger fällt die Erbschaftsteuer aus.

Um eine eventuelle Erbschaftsteuer kalkulieren zu können, kommt es zunächst darauf an, in welche Steuerklasse Sie einzuordnen sind.

Beispiel: Als Ehegatte oder Kind gehören Sie jedenfalls in die Steuerklasse I. Als Ehegatte profitieren Sie von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Sofern der Wert des Nachlasses diese Freibeträge übersteigt, unterliegen Sie der Erbschaftsteuerpflicht. Um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Beim Wert des Erbes bis 75.000 € zahlen Sie in der Erbschaftsteuerklasse I 7 % Erbschaftsteuer. Bis 300.000 € sind es 11 %. Eventuelle Verbindlichkeiten, die Sie aus dem Nachlass bezahlen müssen, mindern natürlich den Wert des Nachlasses.

Über die Freibeträge hinaus stehen Ehepartnern und Kindern Versorgungsfreibeträge beim Bezug von Renten und Pensionen zu sowie Steuerbefreiungen für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände (z.B. Kunstsammlungen, Schmuck).


Wieviele Steuern fallen an?

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Wie ist das mit dem Familienwohnhaus?

Erbt Ihr Ehepartner Ihr Familienwohnhaus oder Ihren Miteigentumsanteil daran, bleibt der Erwerb steuerfrei, wenn er/sie das Familienheim zehn Jahre lang selbst bewohnt. Gleiches gilt für ein Kind, sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.

Doch Vorsicht: Achten Sie stets auf die Spekulationsfrist. Danach unterliegt der Verkauf auch der selbst bewohnten Immobilie einer Spekulationsfrist von zehn Jahren. Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft oder fertiggestellt, fällt beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Spekulationssteuer an. Die Spekulationssteuer ist nichts anderes als eine Einkommensteuer. Sie bemisst sich nach der Differenz zwischen den Anschaffungskosten für die Immobilie und dem Verkaufserlös. Allerdings dürfen Sie alle mit dem Verkauf verbundenen Kosten gewinnmindernd berücksichtigen.

Möchten Sie die Steuer vermeiden, müssen Sie den Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist abwarten. Die Steuer sollte Sie aber nicht unbedingt davon abhalten, eine günstige Chance zum Verkauf der Immobilie zu nutzen. Gerade jetzt, in einer Zeit, in der Immobilien günstig zu finanzieren sind und Kaufinteressenten Schlange stehen, sollten Sie einen Verkauf durchaus ins Auge fassen. Möchten Sie das Kaufinteresse mit dem Ablauf der Spekulationsfrist kombinieren, sollten Sie darüber nachdenken, mit dem Kaufinteressenten ein Vorkaufsrecht oder einen Kaufvorvertrag abzuschließen.

Wie ist das mit der Grunderwerbsteuer?

Als Erbe brauchen Sie keine Grunderwerbsteuer zu zahlen, da der Erwerb kraft Erbfolge von der Grunderwerbsteuerpflicht ausgenommen ist. Auch wenn Sie die Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft an einen Miterben zur Teilung des Nachlasses verkaufen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Sofern Sie die Immobilie an einen fremden Erwerber verkaufen, fällt natürlich die Steuer an, die dann aber der Erwerber zahlt.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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