Erbengemeinschaft: Teilungsversteigerung

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der Erbmanufaktur vor der Veröffentlichung geprüft.

Die Teilungsversteigerung einer Immobilie ist die Konsequenz, wenn sich die Miterben nicht über das Schicksal einer Immobilie verständigen können und es der Erblasser versäumt hat, bereits zu Lebzeiten dafür Sorge zu tragen, welches Schicksal die Immobilie nach seinem Ableben haben soll.

Warum ist die Teilungsversteigerung oft die letzte Option?

In der Erbengemeinschaft hat jeder Miterbe das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einzufordern (§ 2042 BGB). Da die Auseinandersetzung das Einvernehmen aller Miterben voraussetzt, kann auch ein nur ein einziger Miterbe die Auseinandersetzung blockieren. 

Gerade dann, wenn es um Immobilien geht, treffen in Erbengemeinschaften oft sehr unterschiedliche und gegensätzliche Auffassungen aufeinander. Ein Miterbe möchte die Immobilie vielleicht selbst behalten, ist aber nicht bereit, die anderen Miterben in angemessener Weise abzufinden, der andere möchte sie verkaufen und ein anderer wiederum vermieten, oft mit der Konsequenz, dass die Immobilie dann leer steht und kaum noch angemessen unterhalten wird. Wird die Immobilie dann irgendwann teilungsversteigert, liegt der Verkaufserlös angesichts der baulichen Verhältnisse oft unter dem, was die Erbengemeinschaft hätte erzielen können, wenn sie sich zu gegebener Zeit über den Verkauf hätte verständigen können.

Können die Miterben die Teilungsversteigerung verhindern?

Als Miterbe ist Ihr Interesse an der sofortigen Verwertung der Immobilie vorrangig vor dem Interesse Ihrer Miterben, die Immobilie anderweitig zu nutzen. Sie benötigen keinen vollstreckbaren Titel. Ihr Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen, ergibt sich aus Ihrem Anspruch, die Erbengemeinschaft jederzeit auseinandersetzen und abwickeln zu können. Auf die Höhe Ihres Anteils am Nachlass kommt es dabei nicht an. Ihr Miterben können die Teilungsversteigerung daher nicht verhindern, allenfalls verzögern.

Wichtig zu wissen:

Um die Teilungsversteigerung zu beantragen, brauchen Sie nicht bereits als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Es genügt, wenn Sie Ihrem Antrag einen Erbschein oder ein öffentlich beglaubigtes Testament oder einen Erbvertrag nebst Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts beifügen.

Wie wird die Teilungsversteigerung beantragt?

Eine Teilungsversteigerung verläuft nach folgendem Ablaufplan:

  • Sie beantragen als Miterbe die Teilungsversteigerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie beim örtlich zuständigen Amtsgericht. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht dort, wo die Immobilie gelegen ist.
  • Das Amtsgericht ordnet per Beschluss die Versteigerung an und stellt den Beschluss den anderen Miterben zu.
  • Das Amtsgericht bestellt einen Sachverständigen, der den Verkehrswert der Immobilie feststellen soll.
  • Sobald der Verkehrswert feststeht und eventuelle Einwendungen der Miterben ausdiskutiert sind, setzt das Amtsgericht per Beschluss den Verkehrswert der Immobilie fest.
  • In Ausnahmefällen bewilligt das Amtsgericht auf Antrag eines Miterben für die Dauer von bis zu sechs Monaten die einstweilige Einstellung des Verfahrens. Als Grund kommt in Betracht, dass die Einigung der Miterben in Aussicht steht, ein freihändiger Verkauf möglich erscheint und die Teilungsversteigerung als Ultima Ratio möglicherweise vermieden werden kann.
  • Steht der Verkehrswert fest und wird ein Antrag auf einstweilige Einstellung abgelehnt oder ist der Zeitraum der einstweiligen Einstellung abgelaufen, bestimmt das Amtsgericht einen Versteigerungstermin.
  • Das Amtsgericht bestimmt das geringste Gebot (Details siehe unten).
  • Bestenfalls wird die Immobilie im ersten Termin per Zuschlag an denjenigen zugeschlagen, der das höchste Gebot abgibt.
  • Das Gericht verteilt den Erlös aus dem Zuschlag unter den Erben.
  • Das Gericht informiert das Grundbuchamt, dass der Ersteher als neuer Eigentümer im Grundbuch einzutragen ist.

Wie wird der Verkehrswert der Immobilie festgesetzt?

Das Amtsgericht beauftragt nach Eingang ihres Antrags einen Sachverständigen, den Verkehrswert Immobilie zu ermitteln. Nach Maßgabe des Gutachtens setzt das Amtsgericht an den Verkehrswert fest. Die nach Art und Nutzung der Immobilie bestimmt sich der Verkehrswert bei gewerblich genutzten oder vermieteten Immobilien nach dem Ertragswertverfahren und bei privat genutzten Immobilien nach dem Sachwertverfahren.

Sind Sie mit der Einschätzung des Verkehrswertes durch den Sachverständigen nicht einverstanden, können Sie Ihre Einwendungen vortragen. Allgemeine und subjektiv begründete Einschätzung spielt dabei keine Rolle. Ihre Einwendungen müssten in der Sache begründet sein. Auch wenn das Amtsgericht den Verkehrswert per Beschluss festgesetzt hat, steht Ihnen noch immer ein Beschwerderecht zu. Aber auch hier hat eine Beschwerden Aussicht auf Erfolg, wenn sie den Verkehrswert mit nachvollziehbaren Begründungen anfechten können.


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Wichtig zu wissen:

Da Sie die Teilungsversteigerung selbst beantragt haben, müssen Sie die Verfahrenskosten aus eigener Tasche vorschießen. Sie werden auch das Honorar für den Sachverständigen zur Festsetzung des Verkehrswertes vorab aus eigener Tasche bezahlen müssen. Das Honorar richtet sich nach der Größe und dem Wert der Immobilie. Rechnen Sie mit einem vierstelligen Betrag. Sie selbst haben keine Möglichkeit, den Sachverständigen auszuwählen.

Was bedeutet das geringste Gebot im Versteigerungsverfahren?

Das Amtsgericht setzt das geringste Gebot fest. Nach Maßgabe des geringsten Gebots darf der Zuschlag nur erteilt werden, wenn durch den Erlös alle Ansprüche von Gläubigern bedient werden können. Damit sind vornehmlich die im Grundbuch eingetragenen Rechte gemeint. Im Versteigerungstermin kommt also nur ein Gebot in Betracht, durch das mindestens die Verfahrenskosten für die Durchführung des Teilungsversteigerungsverfahrens und die im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte abgedeckt sind.

Soweit Sie davon ausgehen müssen, dass der Erlös aus der Versteigerung allenfalls das geringste Gebot abdeckt oder das geringste Gebot unter dem Verkehrswert liegt, sollten Sie von einer Teilungsversteigerung eher Abstand nehmen. Sie riskieren, dass die Immobilie zu einem Erlös versteigert wird, der nicht unbedingt dem wirklichen Wert der Immobilie entspricht. Außerdem müssen Sie die Verfahrenskosten bezahlen.

Insofern ist wichtig, dass Sie im Versteigerungstermin persönlich anwesend sind. Sie könnten beantragen, dass ein Gebot mit weniger als 70 % des Verkehrswertes abgelehnt wird. Dann muss in einem zweiten Versteigerungstermin das Gebot bei mindestens 50 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes liegen. Findet sich auch dann kein Interessent, gibt es in einem dritten Termin keine Wertgrenzen mehr. Sie müssen damit rechnen, dass die Immobilie weit unter Wert versteigert wird und Sie außer Kosten, Aufwand und viel Ärger keinen Nutzen haben.

In Erbengemeinschaften wird der Antrag auf Teilungsversteigerung einer Immobilie oft als Druckmittel benutzt, um die Verhandlungsbereitschaft widerspenstiger Erben zu erhöhen. Bestenfalls kommt eine Einigung zustande. Insofern können Sie Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung auch jederzeit wieder zurückziehen, müssen dann aber die bis dahin angefallenen Verfahrenskosten aus eigener Tasche bezahlen.

Was der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Der wichtigste Unterschied besteht darin, dass Sie für die Teilungsversteigerung keinen vollstreckbaren Titel benötigen. Allein die Tatsache, dass Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, begründet Ihr Recht, die Teilungsversteigerung zu beantragen. Sie brauchen Ihr Recht also nicht vorher eingeklagt und tituliert zu haben. Im Gegensatz dazu braucht der Gläubiger, der eine normale Zwangsversteigerung beantragt, einen vollstreckbaren Titel (z.B. im Grundbuch eingetragene Grundschuld).

Außerdem gibt es bei einer Teilungsversteigerung keinen Gläubiger. Ziel ist, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Das Verfahren dient also dazu, die Gemeinschaft aufzuheben. Anders als bei der normalen Zwangsversteigerung ist der Grund nicht die Zahlungsunfähigkeit eines Beteiligten, sondern die Zerstrittenheit der Miterben in der Erbengemeinschaft.

Ein weiterer Unterschied besteht darin, dass das Amtsgericht bei der Teilungsversteigerung die Verteilung des Erlöses unter den Miterben nicht von sich aus vornimmt. Geben die Miterben keine übereinstimmenden Erklärungen ab, hinterlegt das Gericht den Erlös bei der Gerichtskasse. Können sich die Erben nicht einigen, muss und kann ein Miterbe die Verteilung des Erlöses einklagen. Soweit alle Miterben an schneller Liquidität interessiert sind, sollte eine Verständigung möglich sein.

Was sind die Alternativen zur Teilungsversteigerung?

Wie Sie sehen, ist die Teilungsversteigerung als Ultima Ratio nicht die ideale Lösung, eine Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen. Bessere Optionen sind: …

  • Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie, mit dem Ziel, den bestmöglichen Erlös zu erzielen.
  • Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum: Lassen sich aus der Immobilie mindestens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten bilden und daran Wohnungseigentum begründen, kann jeder Miterbe eine Wohneinheit übernehmen und als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
  • Teilung eines unbebauten Grundstücks: Unbebaute und teilungsfähige Grundstücke lassen sich teilen. Jedes entstehende Teilgrundstück wird einem Miterben zum alleinigen Eigentum übertragen.
  • Verkauf des Erbteils: Als Miterbe haben Sie das Recht, Ihren Erbanteil am gesamten Nachlass zu verkaufen.
  • Abschichtung: Sie scheiden gegen Zahlung einer Abfindung durch die Miterben aus der Erbengemeinschaft aus.
  • Vermittlung durch einen Notar: Notare haben von Gesetzes wegen die Aufgabe, die Auseinandersetzung des Nachlasses zu vermitteln. Da der Notar keine verbindliche Entscheidung treffen kann, können widerspenstige Miterben die Vermittlung jederzeit vereiteln.
Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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