Hinterlässt der Erblasser eine Immobilie, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt Erbschaftssteuer verlangt. Die Sorge ist aber oft unbegründet. Da jedem Erben ein Freibetrag zusteht, fällt Erbschaftssteuer nur an, wenn der Verkehrswert des Nachlasses einschließlich der Immobilie den jeweiligen Freibetrag des Erben übersteigt. Außerdem gibt es eine Reihe von Sonderregelungen für Immobilien.
Der Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher ist Ihr Freibetrag. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kindern steht ein Freibetrag von 400.000 € zu. Erst wenn die Freibeträge ausgeschöpft sind, greifen die unterschiedlichen Steuersätze der Steuerklassen I - III. Zu versteuern ist die Differenz zwischen dem Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.
Herr Müller ist Eigentümer eines Hauses im Wert von 800.000 €. Nach seinem Tod erben die Kinder Hans und Clara die Immobilie gemeinsam steuerfrei, da jedem Kind ein Freibetrag in Höhe von 400.000 € zusteht. Würde der Wert 900.000 € betragen, müssten die Kinder jeweils 50.000 versteuern. Für Ehepartner und Kinder gilt die Steuerklasse I, in der je nach Höhe des Vermögens zwischen 7 und 30 % Erbschaftssteuer anfallen. Geschwister, Nichten und Neffen des Verstorbenen gehören in Steuerklasse II und zahlen 15 bis 43 % Erbschaftssteuer.
Hinterlässt der Erblasser eine Immobilie, erbt der überlebende Ehepartner steuerfrei, wenn das Familienheim vor der Übertragung selbst genutzt wurde und der Ehepartner die Immobilie auch weiterhin selbst bewohnt. Die Steuerbefreiung fällt jedoch rückwirkend weg, wenn der Ehepartner das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert (z.B. Umzug ins Pflegeheim). Erst nach Ablauf von zehn Jahren kann die Immobilie verkauft oder vermietet werden, ohne dass der Vorgang erbschaftsteuerlich belastet wird.
Erben Kinder oder Enkelkinder, gilt die Steuerbefreiung darüber hinaus nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 m² nicht übersteigt. Außerdem muss der Erbe unverzüglich einziehen und zehn Jahre darin wohnen bleiben. Die Beschränkung der Steuerbefreiung auf 200 m² ist objekt- und nicht personenbezogen zu verstehen. Auch bei einer Wohnfläche von 300 m² und zwei Miterben, die jeweils die Hälfte erben, beschränkt sich die begünstigte Wohnfläche auf 200 m².
Herr Müller vererbt seiner Ehefrau und seinem Sohn je zur Hälfte ein selbstgenutztes Einfamilienhaus. Das Haus hat einen Verkehrswert von 500.000 € und 300 m² Wohnfläche. Der Erwerb der Ehefrau (250.000 €) ist in voller Höhe steuerbefreit, da es bei Ehepartnern keine Begrenzung auf die Wohnfläche gibt. Der hälftige Erwerb durch die Tochter (250.000 €) ist nur zu zwei Drittel (166.666 €) befreit, da bei Kindern die Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 m² begrenzt ist, was hier zwei Drittel der Gesamtfläche von 300 m² entspricht.
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Claus M. Büttner, Gründer der Erbmanufaktur Erbspezialist, Immobilien- & Nachlassexperte
Bei größeren Immobilienwerten, die deutlich über den Freibeträgen liegen, lohnt es sich, einen Gutachter den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen, vor allem dann, wenn wertmindernde Aspekte (besonders bei Altbauten) vom Finanzamt berücksichtigt werden sollen. Das Finanzamt greift in der Regel nämlich auf Vergleichswerttabellen zurück und tut sich schwer, individuelle Werte zu ermitteln.
Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Erbschaftssteuer- und Verkehrswertrechner.
Ist ein Erblasser kompetent beraten, kann er eine Immobilie oder seinen Miteigentumsanteil an der Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenken. Schenkt er/sie das Familienwohnhaus zu Lebzeiten dem Ehepartner, bleibt die Schenkung steuerfrei. Der Wert der Immobilie ist unerheblich, ebenso ob der überlebende Ehepartner noch zehn Jahre darin wohnt. Schenkungen an Kinder unterliegen jedoch über die Freibeträge hinaus der Schenkungssteuer. Möchte der Erblasser nach der Schenkung weiterhin im Haus wohnen bleiben, kann er sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch oder bei vermieteten Immobilien ein Nießbrauchrecht eintragen.,
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