Prinzipiell ist die systematische Nachfolgeplanung immer auch eine strategische Entscheidung, wenn und weil die Zukunft des Unternehmens gestaltet werden muss. Doch dazu kommt nicht selten auch eine persönliche Komponente.
Eine Immobilie ist mehr als die bloße Bausubstanz. Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie (ver)-kaufen, kommt es auf eine Reihe von Faktoren an, die die Immobilie für Kaufinteressenten interessant machen. Oder möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, sollten Sie wissen, auf welche Aspekte Kaufinteressenten achten und wie Sie Ihr Verkaufsangebot möglichst attraktiv gestalten.
Entscheidend kommt es darauf an, welchen gewerblichen Zweck Sie als Käufer einer Gewerbeimmobilie verfolgen. Eine auf den ersten Blick optimal erscheinende Immobilie wird sich als wertlos erweisen, wenn Sie diese für Ihre Zwecke nicht optimal nutzen können. Auch wenn es sich als Selbstverständlichkeit versteht, dass eine Gewerbeimmobilie gewerblich nutzbar sein sollte, kommt es immer noch darauf an, ob die von Ihnen angedachte gewerbliche Tätigkeit tatsächlich erlaubt ist oder nicht.
Gleiches gilt, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen wollen. Auch als Verkäufer sollten Sie wissen, welche Faktoren für potentielle Kaufinteressenten eine Rolle spielen. Bestenfalls können Sie Ihr Angebot speziell auf diesen Interessentenkreis ausrichten. Es ist wie bei der Jagd. Sie müssen das Ziel vor Augen haben.
Soll die Immobilie als Gastronomieobjekt genutzt werden, kann es sein, dass nur Einzelhandelstätigkeiten erlaubt sind. Oder: Die Immobilie kann noch so attraktiv daherkommen: Ist die Internetverbindung schlecht, werden Sie als Gewerbetreibender mit Ihren Kunden nicht so kommunizieren können, wie dies vielleicht Wettbewerber tun können. Stehen Sie umgekehrt auf der Verkäuferseite, sollten Sie Wege finden, die eine angemessene Kommunikation ermöglichen.
Benötigen Sie für Ihr Gewerbe eine behördliche Genehmigung und kann diese Genehmigung für die ins Auge gefasste Immobilie erteilt werden? Sprechen Sie gegebenenfalls bei der Gemeinde vor.
Ist die Infrastruktur so, dass Sie die Immobilie optimal nutzen können (z.B. Zufahrt zur Anlieferung von Waren) und auch Ihre Kunden einen Zugang haben, der diese animiert, Ihr Objekt aufzusuchen?
Sind genügend Stellplätze vor oder in unmittelbarer Nähe der Immobilie vorhanden? Ist die Parksituation schlecht, lassen sich viele Kunden abschrecken und verzichten auf Ihr Angebot.
Sind die Räumlichkeiten so zugeschnitten, dass Sie Ihre gewerbliche Tätigkeit angemessen ausüben und Ihre Kunden komfortabel bedienen können? Betreiben Sie beispielsweise eine Arztpraxis, benötigen Sie einen Vorraum, den Sie als Anmeldezimmer nutzen können und nach Möglichkeit mindestens zwei Behandlungsräume sowie ein Wartezimmer.
Besteht am Standort der Immobilie ein Bedarf für Ihr Angebot? Auch wenn die Immobilie noch so attraktiv erscheint, reduzieren Sie Ihre Perspektiven, wenn sich in unmittelbarer Nähe bereits Konkurrenten angesiedelt haben.
Wie schätzen Sie die Kaufkraft Ihrer Kundschaft ein? Wenn Ihr Angebot auf zahlungskräftige Kunden abstellt, werden Sie nicht den notwendigen Umsatz erzielen, wenn die Immobilie in einer Gegend liegt, in der vorwiegend Menschen mit geringem Einkommen leben.
Stehen in absehbarer Zeit bauliche Aktivitäten an der Immobilie oder an Nachbargebäuden an? Sie müssen dann mit Einschränkungen beim Zugang und der Nutzbarkeit der Immobilie rechnen.
Wird eine Straßensanierung geplant, werden die Kosten hierfür oftmals von den Gemeinden auf Anrainer umgelegt, mit denen Sie als Käufer nicht unbedingt gerechnet haben.
Achten Sie auf Betriebspflichtklauseln. Ist die Immobilie Teil eines größeren gewerblichen Objekts, sind Sie möglicherweise verpflichtet, zu festgelegten Öffnungszeiten oder zu bestimmten Kernzeiten das Geschäftslokal offenzuhalten. Prüfen Sie, ob Sie mit einer solchen Vorgabe zurechtkommen.
Besteht Konkurrenzschutz? In größeren Gewerbeobjekten genießen vorhandene Anbieter oft Konkurrenzschutz. Sie müssen damit rechnen, dass Ihr Angebot bereits vorhanden ist und Sie als potentieller Konkurrent nicht in Erscheinung treten dürfen.
Unterschätzen Sie nicht die Gefahr von Altlasten, insbesondere bei Immobilien in der Nähe ehemaliger Gewerbebetriebe. Befand oder befindet sich in der Nachbarschaft eine Tankstelle oder ein metallverarbeitender Betrieb, könnten sich Auswirkungen auf die ins Auge gefasste Immobilie ergeben. Innerhalb von Gebäuden finden sich Altlasten häufig in Form von asbesthaltigen Decken- und Brandschutzmaterialien sowie in der Verkleidung von Dach und Fassade. Hinweise darauf, ob das Grundstück mit Altlasten belastet ist, gibt das kommunale Altlastenkataster, in dem viele Verdachtsflächen erfasst sind.
Um den Kaufpreis zu bemessen, kommt es mithin auf die Bausubstanz an. Sie sollten die Immobilie unbedingt vom Keller bis zum Dachgeschoss prüfen. Berücksichtigen Sie als Interessent, dass sich viele Baumängel auf den ersten Blick kaum erkennen lassen. Sie sind gut beraten, einen Sachverständigen beizuziehen, der das Gebäude besichtigt und den baulichen Zustand von Haus und Technik feststellt.
Selbst wenn die Immobilie für Ihre Zwecke ideal erscheint, werden Sie nur denjenigen Kaufpreis bezahlen wollen, der angemessen ist. Umgekehrt sollten Sie als Verkäufer nur einen Kaufpreis ins Auge fassen, der das Interesse von Interessenten weckt und nicht von vornherein abschreckende Wirkung zeigt.
Soweit Renovierungsmaßnahmen oder Sanierungen anstehen, sollten Sie von vornherein wissen, welchen Kostenaufwand Sie kalkulieren müssen. Dies gilt vor allem auch dann, wenn Sie das Gebäude speziell für Ihre gewerbliche Zwecke herrichten wollen. Vermeiden Sie unbedingt, eine Immobilie blind zu kaufen und sich der Hoffnung hinzugeben, dass sich alles Weitere von selbst ergeben wird.
Egal, ob Sie kaufen oder verkaufen: Bei Immobilien stellt sich stets die Frage nach dem angemessenen Kaufpreis. In Boom-Regionen werden selbst überhöhte Preise von Käufern akzeptiert, während leerstehende Immobilien oft günstiger zu erwerben sind. Allerdings haben Leerstände oft handfeste Gründe, so dass der Kaufpreis alleine kein Kriterium sein sollte, eine Immobilie zu erwerben. Die ortsüblichen Quadratmeterpreise können zwar Anhaltspunkte liefern, ob ein Kaufpreis realistisch ist oder nicht. Eine professionelle Immobilienbewertung sollte für den Kauf, aber auch den Verkauf der Immobilie der Weg sein, um auf einer angemessenen Grundlage den Kaufpreis zu verhandeln.
Müssen Sie die Immobilie zumindest teilweise finanzieren, sind Sie gefordert, dem Kreditgeber darzulegen, dass die Immobilie eine Finanzierung rechtfertigt. Über Ihr reines Geschäftskonzept hinaus wird der Kreditgeber wissen wollen, wie die Bausubstanz der Immobilie ist und mit welchen Aussichten auf Erfolg Sie Ihr Gewerbe ausgerechnet in dieser Immobilie betreiben können.
Auch hier kann eine objektive Bewertung durch einen Sachverständigen eine wertvolle Hilfe sein, die Bank von Ihren Kaufabsichten zu überzeugen.
Haben Sie die Wahl, eine Gewerbeimmobilie zu kaufen oder zu mieten, müssen Sie die Vor- und Nachteile beider Optionen abwägen. Kaufen Sie, sind Sie von steigenden Mieten unabhängig, können den Kaufpreis abschreiben, müssen aber andererseits eine Finanzierung bewerkstelligen und dazu von einer hohen Planungssicherheit ausgehen. Als Mieter hingegen sind Sie insoweit flexibler. Sie können das Mietverhältnis nach Maßgabe des Mietvertrages kündigen, wenn Ihr Gewerbe nicht den erhofften Erfolg bringt, sind aber andererseits in Ihren Entscheidungen über die Nutzbarkeit und den baulichen Zustand der Immobilie von Ihrem Vermieter abhängig. Auch hier sollten Sie sich beraten lassen und nichts kaufen oder mieten, das Sie nicht zuverlässig einschätzen können.
Der Kauf einer Gewerbeimmobilie ist eine langfristige Investition. Ihr Geschäftserfolg wird davon abhängen, unter welchen Gegebenheiten Sie starten. Alles, was Sie bereits im Vorfeld abgeklärt haben, braucht Sie in Zukunft nicht zu belasten. Eine gute Vorplanung schafft Freiräume. Die ERBMANUFAKTUR berät Sie bei der Planung und beim Ermitteln des Wertes Ihrer Gewerbeimmobilie.
