Immobilie geerbt - welche Optionen habe ich?

Eine Nachlassimmobilie bedeutet immer Verantwortung: im Grunde gibt es 3 Handlungsoptionen:

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Immobilie verkaufen.

So machen Sie Ihr Erbe zu Geld
  • Ehepartner profitieren von einem steuerlichen Freibeitrag i.H. von 500.000€ bei einem Verkauf
  • In einer Erbengemeinschaft: Transparenter Verkaufserlös kann an die Miterben anteilig ausgezahlt werden
  • Den bestmöglichen Gewinn erzielen Sie bei einem Immobilienverkauf auf dem freien Markt. Was ist der beste Verkaufspreis? Immobilienwert kostenlos ermitteln lassen.

Sofern Sie die Immobilie verkaufen, profitieren Sie als Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Erst ein darüberliegender Verkaufserlös ist erbschaftsteuerpflichtig.

Befinden Sie sich in einer Erbengemeinschaft, dann müssen alle Miterben zuerst ihre Zustimmung erklären. Idealerweise verkaufen Sie die Immobilie freihändig auf dem freien Markt. Nur dann dürfen Sie den bestmöglichen Verkaufserlös erwarten.

Achtung: Verkaufen Sie beispielsweise ein Mietshaus, das der Erblasser fünf Jahre vor seinem Tod gekauft hatte, unterliegt der erzielte Gewinn der Spekulationssteuer.

Welchen Verkaufswert Ihre Immobilie erzielen kann, erhalten Sie schnell und unverbindlich mit unserem kostenlosen Verkehrswertrechner. Auch wenn Sie sich derzeit noch unsicher sind, ob Sie verkaufen wollen, erhalten Sie durch die wohnortgenaue Wert-Einschätzung, garantiert wichtige Erkenntnisse.

Lassen die den Wert Ihrer Immobilie jetzt kostenlos ermitteln.

Die Immobilie vermieten

Statt eines Verkaufs kommt auch die Vermietung der Immobilie in Betracht. Vermieter ist die Erbengemeinschaft oder derjenige Miterbe, der das Objekt in sein Alleineigentum übernommen hat. Ist das Objekt bereits vermietet, übernehmen Sie das bestehende Mietverhältnis. Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn Sie in Ihrer Person Eigenbedarf geltend machen. Ansonsten sind Sie gesetzlich verpflichtet, das bestehende Mietverhältnis fortzuführen. Mieterhöhungen oder Modernsierungen kommen nur in dem Rahmen in Betracht, den das Gesetz hierfür vorgibt.

Ist die Immobilie vermietet, unterliegt sie mit 90% des Verkehrswertes der Erbschaftsteuer. Die Mieteinnahmen sind gleichfalls als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig.

Berücksichtigen Sie jedoch, dass auch eine vermietete Immobilie der Unterhaltung bedarf und Sie die eingehenden Mieten nicht ausschließlich für eigene Zwecke verwenden dürfen, sondern Teile davon in eine Instandhaltungsrücklage überführen sollten.

  • Regelmäßiges Einkommen durch Mieteinnahmen. Zahlungsausfälle und Reparaturen können Ihren Gewinn reduzieren.
  • Bei vermieteter Wohn­immobilie: 90% des Verkehrswerts ist Bezugsgröße der Erbschaftsteuer.
  • Nachteil: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind steuerpflichtig.
  • Nachteil: Ein bestehendes Mietverhältnis muss im Erbfall übernommen werden.

Hat der Erblasser die Immobilie finanziert, übernehmen Sie auch die zur Sicherheit der Bank bestellte Grundschuld und müssen das Finanzierungsdarlehen bedienen. Nicht zuletzt müssen Sie auch bereit sein, sich mit den Launen eines Mieters abzugeben und riskieren für den Fall, dass der Mieter die Mieten nicht zahlt, dass die Finanzierung bei der Bank kippt.

Die Alternative ist stets der Immobilienverkauf. Im freien Markt erzielen Sie in der Regel die größten Gewinne.

Den Erbanteil an einer Immobilie verkaufen

Wenn Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft sind, können Sie auch Ihren Anteil am gesamten Nachlass verkaufen. Sie können aber nicht Ihren Erbanteil nur an der Immobilie verkaufen. Sie können also nur über Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verfügen.

Finden Sie einen Käufer für Ihren Erbanteil, wird der Erwerber Teil der Erbengemeinschaft und muss im Zusammenwirken mit den Miterben entscheiden, wie mit der Immobilie verfahren wird.

Die Option „Erbanteilsverkauf“ kann dann vorteilhaft sein, wenn die angemessene Nutzung oder Verwertung der Immobilie allein an der Person eines Miterben scheitert. Scheidet dieser Miterbe aus der Erbengemeinschaft aus, kann ein eintretender Erwerber zu einer vernünftigen Nutzung oder Verwertung beitragen und die vielleicht emotional bedingte Situation insoweit entschärfen.

  • Sie können über Ihren Erbanteil am Nachlass nur insgesamt verfügen.
  • Scheitert die angemessene Verwertung der Immobilie, kann die Option “Erbanteilsverkauf” von Vorteil sein.

Erbe behalten.

Eigenbedarf: Die Immobilie im Familienbesitz behalten
  • Die geerbte Immobilie ist nur dann erbschaftsteuerfrei, wenn der/die EhepartnerIn diese zu eigenen Wohnzwecken weitere 10 Jahre nutzt.
  • Kinder können auch das Familienwohnheim mit der Einschränkung - bis max. 200qm Wohnfläche - erbschaftsteuerfrei selbst nutzen.
  • Nur wenn das Erbe mit Verbindlichkeiten belastet ist, welche den Verkehrswert der Immobilie übersteigt, sollte das Ausschlagen des Erbes in Betracht gezogen werden.

Eine Selbstnutzung kann steuerlich vorteilhaft sein. Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt und 10 Jahre darin lebt, braucht keine Erbschaftsteuer zu entrichten. Zieht der Nutzer innerhalb der Frist aus, entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung, es sei denn, es gibt dringende Gründe, die Nutzung der Immobilie vorzeitig aufzugeben (z.B. Umzug in ein Pflegeheim).

Kinder des Erblassers sind gleichfalls steuerbefreit, wenn sie die Immobilie für 10 Jahre nutzen, allerdings unter der Einschränkung, dass die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter beträgt. Ist die Wohnfläche größer, fällt für den übersteigenden Anteil der Fläche nach Maßgabe des Verkehrswertes an, sofern dadurch der steuerliche Freibetrag für Kinder (400.000 EUR je Kind) überschritten wird.

Im Falle einer Erbengemeinschaft müssten Sie den Miterben, der das Haus beispielsweise verkaufen möchte, auszahlen, während die anderen Miterben das Haus im Familienbesitz behalten möchten. Oder möchten Sie das Haus alleine behalten, müssen Sie selbst alle Miterben auszahlen und das Haus, wie ein fremder Dritter, kaufen. Immobilienwert kostenlos ermitteln lassen.

Ihr Erbanteil wird natürlich auf den Kaufpreis angerechnet. Müssen Sie den Kaufpreis finanzieren, benötigen Sie entsprechende Bonität bei der Bank. Sie können das Haus auch kaufen, dann vermieten und über den Mieterlös die Finanzierung ermöglichen.

Mehrstöckiges Haus im Grünen

Veröffentlichungen in