Beitrag geprüft durch Erbmanufaktur

Immobilie geerbt – welche Optionen habe ich?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der ERBMANUFAKTUR vor der Veröffentlichung geprüft.

Gehört zu Ihrem Nachlass eine Immobilie, stehen Sie vor der Aufgabe, wie Sie mit der Immobilie umgehen. Immobilien bedeuten immer Verantwortung. Sie müssen eine Immobilie verwalten und unterhalten. Möchten Sie die Immobilie nicht selbst beziehen, haben Sie eine Reihe von Handlungsoptionen.

Haus geerbt – Diese Optionen gibt es!

Es gibt keine pauschalen Lösungen, wie Sie mit einer Immobilie im Nachlass verfahren sollten. Die möglichen Optionen hängen von der Art des Objekts und davon ab, ob Sie die Immobilie als alleiniger Erbe erben oder nur Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind. Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, kommt es darauf an, in welchem emotionalen Verhältnis Sie zu den Miterben stehen und wie Sie miteinander zurechtkommen.

Nutzung der Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft

Erben Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft, wird der Nachlass Ihr gemeinschaftliches Vermögen. Alles gehört Ihnen zur gesamten Hand. Damit steht die Verwaltung des Nachlasses allen Miterben gemeinschaftlich zu. Kein Miterbe hat als Einzelperson das Recht, nach eigenen Vorstellungen die Immobilie verwalten zu wollen. Alles kann nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben erfolgen.

Sie müssen sich wohl oder übel verständigen, wie Sie Immobilie verwalten und welches Schicksal die Immobilie haben sollen. Jeder Miterbe in der Erbengemeinschaft kann die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Sie für Ihr Elternhaus eine Nutzungslösung finden müssen.

Eigenbedarf: Die Immobilie im Familienbesitz behalten

Eine Selbstnutzung kann steuerlich vorteilhaft sein. Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt und 10 Jahre darin lebt, braucht keine Erbschaftssteuer zu entrichten. Zieht der Nutzer innerhalb der Frist aus, entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung, es sei denn, es gibt dringende Gründe, die Nutzung der Immobilie vorzeitig aufzugeben (z.B. Umzug in ein Pflegeheim).

Kinder des Erblassers  sind gleichfalls steuerbefreit, wenn sie die Immobilie für 10 Jahre nutzen, allerdings unter der Einschränkung, dass die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter beträgt. Ist die Wohnfläche größer, fällt für den übersteigenden Anteil der Fläche nach Maßgabe des Verkehrswertes Erbschaftssteuer an, sofern dadurch der steuerliche Freibetrag für Kinder (400.000 EUR je Kind) überschritten wird.

Im Falle einer Erbengemeinschaft müssten Sie den Miterben, der das Haus beispielsweise verkaufen möchte, auszahlen, während die anderen Miterben das Haus im Familienbesitz behalten möchten. Oder möchten Sie das Haus alleine behalten, müssen Sie selbst alle Miterben auszahlen und das Haus, wie ein fremder Dritter, kaufen. Ihr Erbanteil wird natürlich auf den Kaufpreis angerechnet. Müssen Sie den Kaufpreis finanzieren, benötigen Sie entsprechende Bonität bei der Bank. Sie können das Haus auch kaufen, dann vermieten und über den Mieterlös die Finanzierung ermöglichen.

Wohnungseigentum begründen

Ist die Immobilie ein Mehrfamilienhaus, kann der Erbe die einzelnen Wohnungen aufteilen und Wohnungseigentum begründen. Wohnungseigentum setzt voraus, dass es wenigstens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten gibt, für die Sie bei Bedarf durch einen Umbau auch die baulichen Voraussetzungen schaffen können. Die dafür notwendige Teilungserklärung ist notariell zu beurkunden und wird im Grundbuch eingetragen.

Dabei ist zu beachten, dass ein Mieter einer vermieteten Wohnung im Fall des Verkaufs ein Vorkaufsrecht besitzt. Der Mieter hat dann das Recht, die Wohnung zu den Bedingungen zu kaufen, die der Drittkäufer akzeptiert hätte. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Wohnung an einen nahen Familienangehörigen oder einen Haushaltsangehörigen (Kind) verkauft wird.

Da es sich bei den Wohneinheiten um rechtlich selbstständige Objekte handelt, könnte jeder Miterbe eine Wohneinheit übernehmen. Mit dieser Wohneinheit können Sie als alleiniger Eigentümer verfahren, wie Sie wollen. Sie können diese Wohneinheit selbst bewohnen, vermieten oder letztlich auch wieder verkaufen.

Die Immobilie verkaufen

Sofern Sie die Immobilie verkaufen, profitieren Sie als Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Erst ein darüber hinausgehender Verkaufserlös wäre erbschaftsteuerpflichtig. Insoweit dürfte die Steuerpflicht im Regelfall kein maßgebliches Kriterium zu sein.

Befinden Sie sich allerdings in einer Erbengemeinschaft, dann müssen alle Miterben zuerst ihre Zustimmung erklären. Idealerweise verkaufen Sie die Immobilie freihändig auf dem freien Markt. Nur dann dürfen Sie den bestmöglichen Verkaufserlös erwarten.

Achtung: Verkaufen Sie beispielsweise ein Mietshaus, das der Erblasser fünf Jahre vor seinem Tod gekauft hatte, wäre ein Verkaufserlös über die Freibeträge hinaus spekulationssteuerpflichtig.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Die Immobilie vermieten

Statt eines Verkaufs kommt auch die Vermietung der Immobilie in Betracht. Vermieter ist die Erbengemeinschaft oder derjenige Miterbe, der das Objekt in sein Alleineigentum übernommen hat. Ist das Objekt bereits vermietet, übernehmen Sie das bestehende Mietverhältnis. Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn Sie in Ihrer Person Eigenbedarf geltend machen. Ansonsten sind Sie gesetzlich verpflichtet, das bestehende Mietverhältnis fortzuführen. Mieterhöhungen oder Modernsierungen kommen nur in dem Rahmen in Betracht, den das Gesetz hierfür vorgibt.

Wird die Immobilie vermietet, unterliegt sie mit dem Betrag ihres Verkehrswertes bis zu 90 Prozent des Wertes der Erbschaftssteuer. Die Mieteinnahmen sind gleichfalls als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig.

Berücksichtigen Sie jedoch, dass auch eine vermietete Immobilie der Unterhaltung bedarf und Sie die eingehenden Mieten nicht ausschließlich für eigene Zwecke verwenden dürfen, sondern Teile davon in eine Instandhaltungsrücklage überführen sollten.

Hat der Erblasser die Immobilie finanziert, übernehmen Sie auch die zur Sicherheit der Bank bestellte Grundschuld und müssen das Finanzierungsdarlehen bedienen. Nicht zuletzt müssen Sie auch bereit sein, sich mit den Launen eines Mieters abzugeben und riskieren für den Fall, dass der Mieter die Mieten nicht zahlt, dass die Finanzierung bei der Bank kippt.

Den Erbanteil an einer Immobilie verkaufen

Wenn Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft sind, können Sie auch Ihren Anteil am gesamten Nachlass verkaufen. Sie können aber nicht Ihren Erbanteil nur an der Immobilie verkaufen. Sie können also nur über Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verfügen.


Wie hoch ist Ihr Erbanteil?

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Finden Sie einen Käufer für Ihren Erbanteil, wird der Erwerber Teil der Erbengemeinschaft und muss im Zusammenwirken mit den Miterben entscheiden, wie mit der Immobilie verfahren wird.

Die Option „Erbteilsverkauf“ kann dann vorteilhaft sein, wenn die angemessene Nutzung oder Verwertung der Immobilie allein an der Person eines Miterben scheitert. Scheidet dieser Miterbe aus der Erbengemeinschaft aus, kann ein eintretender Erwerber zu einer vernünftigen Nutzung oder Verwertung beitragen und die vielleicht emotional bedingte Situation insoweit entschärfen.

Das Erbe ausschlagen!

Wer Erbe wird, wird Rechtsnachfolger des Erblassers. Er übernimmt nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch eventuell noch bestehende Verbindlichkeiten des Erblassers. Gehört zum Nachlass eine Immobilie und stellt der Erbe fest, dass diese derart sanierungsbedürftig oder mit Grundschulden und Hypotheken belastet ist, dass sie faktisch wertlos ist, dürfte es wirtschaftlich nicht unbedingt sinnvoll finden, Eigentümer dieses Objekts werden zu wollen. Emotionale Aspekte, die mit der Immobilie verbunden sind (z.B. Wohnhaus der Eltern) können natürlich eine andere Entscheidung begründen. Die Entscheidung steht mithin im Zusammenhang damit, dass der Erbe den Verkehrswert der Immobilie einschätzen kann. Nur wenn der Verkehrswert der Immobilie die Verbindlichkeiten übersteigt, sollte die Annahme der Erbschaft in Betracht kommen.

Ansonsten wäre die radikalste Lösung, das gesamte Erbe auszuschlagen. Das Ablehnen des Erbes und der geerbten Immobilie erfolgt nach festgelegten Richtlinien und Abläufen, die wir in diesem Beitrag für Sie dokumentiert haben: „Das Erbe ausschlagen„.

Für Sie ist lediglich wichtig zu wissen, dass Sie Ihren Willen innerhalb einer 6-wöchigen Frist schnellstmöglich erklären. Andernfalls wird nach Ablauf der Frist Ihre Stellung als Erbe endgültig. Die Frist beginnt mit dem Tag, an dem Sie als Erbe erfahren, dass er Erbe geworden ist. Der Tag des Erbfalls ist nicht entscheidend.

Das Teilungsversteigerungsverfahren

Sollte ein Miterbe seine Zustimmung zum Verkauf an Dritte oder den Verkauf seines eigenen Erbanteils verweigern, bleibt Ihnen in letzter Konsequenz nur die Möglichkeit, die Immobilie teilungsversteigern zu lassen. Dann versteigert das Amtsgericht die Immobilie in einem öffentlichen Termin. Zuvor holt das Amtsgericht ein Wertgutachten ein, nachdem es das Mindestgebot festsetzt.

Erbe antreten – So gehen Sie vor!

Wie ist die Immobile belastet? Grundbuch einsehen!

Viele Immobilien sind mit Grundschulden belastet. Da der Erbe in die Rechtsposition des Erblassers eintritt, übernimmt er auch bestehende Darlehensverträge und die damit verbundenen Belastungen der Immobilie. Um die Gegebenheiten zuverlässig zu beurteilen, ist die Einsicht in das Grundbuch unabdingbar. Möglicherweise lassen sich dem Grundbuchauszug auch noch bislang unbekannte Belastungen (z.B. Wegerechte, Wohnrecht, Sanierungsvermerk) entnehmen.

Will der Erbe den Darlehensvertrag mit der Bank vorzeitig vor Ablauf der Zinsfestschreibungszeit kündigen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese Entschädigung reduziert den Verkaufspreis. Unter Umständen kann es günstiger sein, den Ablauf der Zinsfestschreibungszeit abzuwarten und erst dann das Objekt zum Verkauf anzubieten.

In das Grundbuch eintragen lassen

Sie sollten sich zunächst als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Der Umschreibungsantrag ist notariell zu beurkunden. Mit einem Erbschein beweisen Sie, dass Sie Erbe sind. Um dem Grundbuchamt die Rechtsnachfolge nachzuweisen, genügt ein einfaches handschriftliches Testament regelmäßig nicht. Den Erbschein erhalten Sie beim Nachlassgericht.

Ein Erbschein erübrigt sich, wenn Ihre Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag beruht. Sie sparen dann die Kosten für die Erteilung des Erbscheins.

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, werden alle Miterben als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen. Sie sollten die Eigentumsumschreibung möglichst innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erledigen. Nur dann berechnet das Grundbuchamt keine Gebühren. Sie brauchen die Eigentumsumschreibung auch nicht über einen Notar zu beurkunden. Auf dem von den Gerichten dafür vorgehaltenen Formular beantragen Sie die Eigentumsumschreibung direkt beim Grundbuchamt selbst.

Die zwei Jahre Umschreibungsfrist beachten!

Wichtig: Beantragt der Erbe die Eigentumsumschreibung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers, fallen keine Grundbuchgebühren an. Vor allem unterliegt die Eigentumsumschreibung in den meisten Fällen nicht dem Grunderwerbsteuergesetz. So ist der Erwerb einer Immobilie von Todes wegen durch den Ehegatten oder die Kinder des Erblassers sowie der Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses nicht grundsteuerpflichtig.


Wieviele Steuern fallen an?

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Verfügungsrecht in der Erbengemeinschaft klären

Erben mehrere Personen gemeinsam, kann der einzelne Miterbe nicht allein über die Immobilie verfügen. Da emotionale Aspekte eine große Rolle spielen können, ist die Einigung unter den Erben oft nicht möglich. Es gibt Immobilien, bei denen sich die Erben einer Erbengemeinschaft über viele Jahre hinweg streiten und sehenden Auges die Immobilie verkommen lassen. Immobilie verliert Tag für Tag an Wert.

Die Immobilie richtig verwalten

Um die Verwaltung praxisgerecht auszugestalten, empfiehlt sich die Verwaltung einem Miterben zu übertragen. Oft geschieht dies stillschweigend, indem einer handelt und die anderen zusehen.

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Den Leerstand der geerbten Immobilie vermeiden

Eine leerstehende, schlecht oder gar nicht verwaltete Immobilie wäre ein wirtschaftliches Fiasko. Jede Immobilie bedarf der ordnungsgemäßen Verwaltung. Darunter ist jede Handlung zu verstehen, die Sie mit Wirkung für den Nachlass zu dessen Erhaltung, Nutzung oder Mehrung vornehmen.

Es kommt in Erbengemeinschaften immer wieder vor, dass sich die Miterben nicht über die Nutzung eines Objekts verständigen können. Das Haus steht dann leer. Diese Option ist die denkbar Schlechteste.

Ein leerstehendes Haus verfällt. Wird es im Winter nicht geheizt, riskieren Sie schnell Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung. Kümmert sich niemand wirklich um das Haus, entsteht schnell ein Instandhaltungsrückstau. In jedem Fall beeinträchtigen Sie damit die Werthaltigkeit des Objekts. Sollten Sie sich dann irgendwann doch noch auf den Verkauf verständigen können, verkaufen Sie ein Objekt, das weitaus weniger wert ist, als es zum Zeitpunkt des Erbfalls wert war.


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Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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