Wer legt den Wert einer Nachlassimmobilie fest?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und seinem Erbrechts-Experten Team vor der Veröffentlichung geprüft. Mehr zum Verbund Erbmanufaktur und den jeweiligen Fachbereichen finden Sie hier.

Sie haben eine Immobilie geerbt. Jetzt möchten Sie wissen, was Ihre Nachlassimmobilie wert ist. Wenn es darum geht, den „Wert“ einer Sache zu bestimmen, kommen viele subjektive Einschätzungen zum Tragen. Letztlich sind Sie selbst diejenige Person, die einschätzt und bestimmt, was Ihre Immobilie wert ist. Ungeachtet dessen, bilden natürlich auch objektive Merkmale eine Grundlage, auf der Sie den Wert einer Immobilie beurteilen müssen. So gibt es eine Reihe von Wegen, den Wert einer Nachlassimmobilie anzusetzen.

Warum ist die Wertbestimmung einer Immobilie subjektiv geprägt?

Eine Immobilie ist immer nur so viel wert, wie ein Kaufinteressent bereit ist, für eine bestimmte Immobilie in einer ganz bestimmten Lage als Kaufpreis zu bezahlen. Handelt es sich bei der Nachlassimmobilie beispielsweise um Ihr Elternhaus, mit dem Sie unendlich viele Erinnerungen verbinden, hat die Immobilie für Sie persönlich einen besonderen Wert. Dieser Wert spielt aber für einen Kaufinteressenten, der mit der Immobilie keine persönlichen Kontakte verbindet, keinerlei Rolle. Insoweit ist Ihre Einschätzung sehr subjektiv.

Ein anderes Beispiel: Sie haben eine Immobilie auf dem Land geerbt. Ein Kaufinteressent, der sein Leben auf eine gute Infrastruktur in der Stadt abstellt, wird kaum ein Interesse daran haben, eine Immobilie weitab im Land zu kaufen und den von Ihnen gewünschten Kaufpreis zu zahlen. Umgekehrt kann ein Interessent, der auf Ruhe, Natur und dörfliche Gemeinschaft großen Wert legt, bereit sein, für Ihre Immobilie genau den Kaufpreis zu zahlen, den Sie sich vorstellen.

Insoweit kann Ihre Immobilie noch so villenähnlich daherkommen: Wenn Sie keinen Interessenten finden, der bereit ist, genau diese Immobilie in genau dieser Lage zu dem von Ihnen gewünschten Kaufpreis zu kaufen, bleiben Sie letzten Endes auf Ihrer Immobilie sitzen. Insoweit bewahrheitet sich die alte Maklerweisheit, nach der „die Lage, die Lage und nochmals die Lage“ einer Immobilie deren Verkehrswert bestimmt.

In diesem Sinne belehrte bereits der Bundesgerichtshof:

„Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen.“

BGH NJW 1968,151

Er richtet sich gerade bei Grundstücken nach Angebot und Nachfrage. Der Verkehrswert spielt keine entscheidende Rolle. Vielmehr sind auf Seiten von Verkäufer und Kaufinteressent oft spekulative und subjektive Aspekte bedeutsam.“ Insoweit kommen wir zurück zu Ihrer Frage, wer denn den Wert einer Nachlassimmobilie festlegt?

Warum ist es so wichtig, den Wert einer Nachlassimmobilie festzulegen?

Vorab sollten wir uns auch darüber unterhalten, warum es überhaupt so wichtig ist, den Wert einer Nachlassimmobilie einzuschätzen. Eine Glaskugel hilft Ihnen nicht viel weiter. Sie brauchen eine verlässliche Grundlage. Es ist keine gute Idee, einfach einen Kaufpreis festsetzen zu wollen und darauf zu hoffen, es werde sich ein Kaufinteressent finden. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit setzen Sie den Kaufpreis viel zu hoch an. Zu hoch angesetzte Kaufpreise schrecken potentielle Interessenten ab. Diese kommen gar nicht erst auf den Gedanken, sich näher mit gerade Ihrer Immobilie zu beschäftigen. Es wäre dann verhängnisvoll, den Kaufpreis nach unten zu korrigieren, wenn sich kein Erfolg einstellt und noch verhängnisvoller, wenn Sie diese Korrektur mehrfach vornehmen sollten. Sie „verbrennen“ Ihre Immobilie.

Kaufinteressenten verfolgen die Angebote am Markt und nehmen zuverlässig zur Kenntnis, wenn ein Verkäufer sein Angebot dem Marktinteresse offensichtlich anpasst.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Setzen Sie den Kaufpreis umgekehrt zu niedrig an, verzichten Sie auf Geld. Wenn Sie dann noch dem Verhandlungsgeschick eines Kaufinteressenten nachgeben und sich auf einen noch niedrigen Kaufpreis einigen, haben Sie einen zusätzlichen Nachteil. Sie haben faktisch keinen Verhandlungsspielraum. Also muss es darum gehen, genau die Linie zu finden, auf der Sie einen Interessenten für Ihre Immobilie zumindest aufmerksam machen können und letztlich Ihre Immobilie zu einem Preis verkaufen, mit dem Sie insgesamt zufrieden sind.

Sollte ich einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten beauftragen?

Natürlich können Sie einen Immobiliensachverständigen beauftragen, für Ihre Nachlassimmobilie ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Allerdings müssen Sie berücksichtigen, dass theoretisch jeder, der glaubt, er kenne sich mit Immobilien aus, berechtigt ist, ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie anzufertigen.

Wenn, dann sollten Sie also zumindest einen von der Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen Sachverständigen, der sich in Immobilienbewertungen zertifiziert hat, in Betracht ziehen.

Ein Wermutstropfen besteht jedoch darin, dass Sie für ein Verkehrswertgutachten relativ tief in die eigene Tasche greifen müssen. Sachverständige rechnen ihre Honorare meist entweder nach freier Vereinbarung nach Stundensätzen oder nach Vereinbarung als Pauschalhonorar ab. Maßgebend ist dabei der letztlich ermittelte Verkehrswert. Sie müssen mit Honoraren im unteren vierstelligen Bereich rechnen.

Bevor Sie also einen Sachverständigen beauftragen, sollten Sie andere Wege zur Verkehrswertermittlung in Erwägung ziehen. Ein Gutachten empfiehlt sich allenfalls dann, wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht auf einen vernünftigen Angebotspreis verständigen können und eine halbwegs objektive Grundlage benötigen, um mit den Miterben zu einer Einigung zu kommen.

Was leisten Gutachterausschüsse?

Städte und Gemeinden unterhalten sogenannte Gutachterausschüsse. Gutachterausschüsse haben den Auftrag, die in der Gemeinde beurkundeten Kaufverträge über Immobilien zu erfassen. Dazu stellen die Notare den Gutachterausschüssen die Kaufverträge zur Verfügung, die sie im Vorjahr beurkundet haben. Es werden Kaufpreissammlungen geführt.

Die Gutachterausschüsse ermitteln daraus Bodenrichtwerte und stellen sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten fest. Daraus werden auch Immobilienmarktberichte erstellt. Die Informationen, die Sie vom Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde erhalten, bilden also eine erste Grundlage dafür, was Ihre Immobilie wert sein kann. Sie wissen ungefähr, welche Kaufpreise für vergleichbare Immobilien in Ihrer Gemeinde erzielt wurden.

Allerdings müssen Sie berücksichtigen, dass Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen sowie auch Marktberichte die individuellen Gegebenheiten einer Immobilie nur sehr eingeschränkt berücksichtigen können. Insoweit sollten Sie derartige Informationen auch nur als Orientierungshilfe betrachten. Diese entledigen Sie nicht Ihrer Aufgabe, den Verkehrswert Ihrer Immobilie individuell einzuschätzen.

Was leisten Immobilienmakler?

Selbst wenn Sie ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen haben anfertigen lassen, haben Sie Ihre Immobilie noch lange nicht verkauft. Insoweit kann es günstiger sein, wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Makler kennen die Verhältnisse vor Ort und wissen aus den Erfahrungen früherer Verkaufsfälle, zu welchen Konditionen es sinnvoll erscheint, Ihre Immobilie auf dem Markt anzubieten. Der Makler wird Ihre Immobilie besichtigen und aufgrund seiner eigenen Erfahrungen beurteilen.

Ein guter Makler ist nicht notwendigerweise ein Immobiliensachverständiger, sollte aber möglichst über eine entsprechende Ausbildung in der Bewertung von Immobilien verfügen. Ein guter Makler bezieht Verkehrswert, Bodenrichtwert und Marktberichte in seine Bewertung ein. Vor allem kann er aufgrund eigener Erfahrungen mit vergleichbaren Immobilien Ihre Immobilie so einordnen und diese so anbieten, dass Ihre Verkaufschancen optimal gestaltet werden.

Nachteilig ist wiederum, dass Kaufinteressenten sich oft abschrecken lassen, wenn eine Immobilie über einen Makler angeboten wird und der Interessent beim Kauf dem Makler eine Provision zahlen muss. Wenn Sie von 3,67 % Maklerprovision ausgehen und der Interessent vielleicht auch noch Ihren Anteil an der Provision zahlen soll, kommen zusammen mit der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten schnell fünfstellige Beträge zusammen. Da die Kaufnebenkosten von den Banken meist nicht finanziert werden, muss der Interessent diese Kosten aus seinem Eigenkapital bezahlen.

Verkaufen Sie Ihr Erbe oder Ihren Erbanteil

Eine Alternative kann darin bestehen, dass Sie als alleiniger Erbe Ihren Nachlass oder Ihren Erbanteil in der Erbengemeinschaft verkaufen. Da sich in Nachlässen immer mehr Immobilien finden, gibt es in Deutschland spezialisierte Unternehmen, die Immobilien aus Nachlässen aufkaufen. Auch in diesem Fall findet eine Bewertung Ihrer Immobilie statt. Sie erhalten dann den Kaufpreis, den Sie auf dem Markt zumindest theoretisch erzielen könnten.


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Da der Käufer Ihres Erbanteils allerdings ein gewisses Risiko übernimmt, dass er mit der Verwertung Ihrer Immobilie tatsächlich eine Rendite erzielt, müssen Sie von dem Erlös, den Sie erzielen, gewisse Abschläge hinnehmen. Dafür ersparen Sie sich aber die Mühe und den Aufwand, die Immobilie selbst verkaufen zu müssen. Immerhin ist dabei zu berücksichtigen, dass mit dem Verkauf einer Immobilie viele Anstrengungen einhergehen, bis eine Immobilie letzten Endes verkauft ist. Insoweit kann es vorteilhaft sein, eine Nachlassimmobilie auf diesem Wege „abzustoßen“.

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich einer ganzen Reihe von Faktoren. Entscheidender Ansatzpunkt ist immer die Lage. Verkaufen Sie eine Immobilie im Westend in Frankfurt, lässt sich der Verkauf zu einem angemessenen Kaufpreis wesentlich schneller bewerkstelligen, als wenn Sie eine Immobilie in Hinterbreitenbach jenseits des Tiefenbachs an den Mann bringen müssen. Der Unterschied liegt einfach in der Lage. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender wertbildender Faktor für den Verkehrswert einer Immobilie.

Ein wertbildender Faktor ist auch die Frage, ob eine Immobilie für einen Eigennutzer oder einen Kapitalanleger interessant ist. Ist das Objekt vermietet oder vermietbar, ist die Ertragssituation zu kalkulieren, nach der sich der Kaufpreis bestimmt. Ist die Immobilie nur für die eigene Nutzung verwendbar, ist mehr auf den Substanzwert abzustellen. Insoweit sind jeweils sehr unterschiedliche Interessentenkreise anzusprechen.

Wertbildende Faktoren sind vornehmlich auch die Infrastruktur. Wer heute ein Haus kauft, stellt darauf ab, wie er seinen Arbeitsplatz erreichen kann, ob es im Ort Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken gibt und welche Freizeitmöglichkeiten geboten werden. Auch das soziale Umfeld spielt eine Rolle. Jeder Kaufinteressent hat bestimmte Vorstellungen davon, wie er leben möchte. Ist der Kaufinteressent in eine Familie eingebunden, stellt die Familie einen wichtigen Faktor dar, nach dem sich das Interesse bewertet.

Wertbeeinflussende Faktoren im Überblick:

  • Lage des Objekts im Hinblick auf Infrastruktur, Wohngegend, Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Südlage,
  • Baumängel, die den Wert des Gebäudes aufgrund fehlerhafter Bauausführung oder Planung mindern,
  • Bauschäden, die den Wert des Gebäudes infolge unterlassener Unterhaltungsaufwendungen oder nachträglicher äußerer Einwirkungen (z.B. Sturmschaden) oder als Folge von Baumängeln beeinträchtigen,
  • Nutzbarkeit des Grundstücks für Werbezwecke (z.B. Werbeschild an der Hauswand)
  • Eigenständig verwertbare Teilflächen (z.B. Bauplatz, Kfz-Stellplatz, Garage)
  • Gehobener Ausstattungsstandard (z.B. Sauna, Hobbykeller)
  • Längere Restnutzungsdauer infolge überobligatorischer Instandhaltung
  • Einrichtungen, die vergleichbare Gebäude nicht aufweisen (z.B. Sauna, Schwimmbad, Regenwassernutzungsanlage, Solaranlage)
  • Attraktive Außenanlagen (z.B. Gartenhaus, Vorgarten, Sichtschutzzaun, Schwimmbad)
Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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