Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der ERBMANUFAKTUR vor der Veröffentlichung geprüft.
Sie haben eine Immobilie geerbt. Jetzt möchten Sie wissen, was Ihre Nachlassimmobilie wert ist. Wenn es darum geht, den „Wert“ einer Sache zu bestimmen, kommen viele subjektive Einschätzungen zum Tragen. Letztlich sind Sie selbst diejenige Person, die einschätzt und bestimmt, was Ihre Immobilie wert ist. Ungeachtet dessen, bilden natürlich auch objektive Merkmale eine Grundlage, auf der Sie den Wert einer Immobilie beurteilen müssen. So gibt es eine Reihe von Wegen, den Wert einer NachlassimmobilieBei einer geerbten Immobilie aus dem Nachlass gibt es bestimmte Fallstricke, auf die sie unbedingt achten sollten. Mehr erfahren anzusetzen.
Warum ist es so wichtig, den Wert einer Nachlassimmobilie zu bestimmen?
Vorab sollten wir uns auch darüber unterhalten, warum es überhaupt so wichtig ist, den Wert einer Nachlassimmobilie einzuschätzen. Eine Glaskugel hilft Ihnen nicht viel weiter. Sie brauchen eine verlässliche Grundlage. Es ist keine gute Idee, einfach einen Kaufpreis festsetzen zu wollen und darauf zu hoffen, es werde sich ein Kaufinteressent finden. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit setzen Sie den Kaufpreis viel zu hoch an. Zu hoch angesetzte Kaufpreise schrecken potentielle Interessenten ab. Diese kommen gar nicht erst auf den Gedanken, sich näher mit gerade Ihrer Immobilie zu beschäftigen. Es wäre dann verhängnisvoll, den Kaufpreis nach unten zu korrigieren, wenn sich kein Erfolg einstellt und noch verhängnisvoller, wenn Sie diese Korrektur mehrfach vornehmen sollten. Sie „verbrennen“ Ihre Immobilie.
Kaufinteressenten verfolgen die Angebote am Markt und nehmen zuverlässig zur Kenntnis, wenn ein Verkäufer sein Angebot dem Marktinteresse offensichtlich anpasst.
Setzen Sie den Kaufpreis umgekehrt zu niedrig an, verzichten Sie auf Geld. Wenn Sie dann noch dem Verhandlungsgeschick eines Kaufinteressenten nachgeben und sich auf einen noch niedrigen Kaufpreis einigen, haben Sie einen zusätzlichen Nachteil. Sie haben faktisch keinen Verhandlungsspielraum. Also muss es darum gehen, genau die Linie zu finden, auf der Sie einen Interessenten für Ihre Immobilie zumindest aufmerksam machen können und letztlich Ihre Immobilie zu einem Preis verkaufen, mit dem Sie insgesamt zufrieden sind.
Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.
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Warum ist die Wertbestimmung einer Immobilie subjektiv geprägt?
Eine Immobilie ist immer nur so viel wert, wie ein Kaufinteressent bereit ist, für eine bestimmte Immobilie in einer ganz bestimmten Lage als Kaufpreis zu bezahlen. Handelt es sich bei der Nachlassimmobilie beispielsweise um Ihr Elternhaus, mit dem Sie unendlich viele Erinnerungen verbinden, hat die Immobilie für Sie persönlich einen besonderen Wert. Dieser Wert spielt aber bei der WertermittlungDer Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Mit einer Wertermittlung bekommen sie eine gute Vorstellung vom tatsächlichen Verkaufswert. Mehr erfahren der Immobilie für einen Kaufinteressenten, der mit der Immobilie keine persönlichen Kontakte verbindet, keinerlei Rolle. Insoweit ist Ihre Einschätzung sehr subjektiv.
Ein anderes Beispiel: Sie haben eine Immobilie auf dem Land geerbt. Ein Kaufinteressent, der sein Leben auf eine gute Infrastruktur in der Stadt abstellt, wird kaum ein Interesse daran haben, eine Immobilie weitab im Land zu kaufen und den von Ihnen gewünschten Kaufpreis zu zahlen. Umgekehrt kann ein Interessent, der auf Ruhe, Natur und dörfliche Gemeinschaft großen Wert legt, bereit sein, für Ihre Immobilie genau den Kaufpreis zu zahlen, den Sie bestimmt haben.Insoweit kann Ihre Immobilie noch so villenähnlich daherkommen: Wenn Sie keinen Interessenten finden, der bereit ist, genau diese Immobilie in genau dieser Lage zu dem von Ihnen gewünschten Kaufpreis zu kaufen, bleiben Sie letzten Endes auf Ihrer Immobilie sitzen. Insoweit bewahrheitet sich die alte Maklerweisheit, nach der „die Lage, die Lage und nochmals die Lage“ einer Immobilie deren Verkehrswert Mehr erfahren bestimmt.
In diesem Sinne belehrte bereits der Bundesgerichtshof:
„Der Preis einer Sache muss nicht ihrem Wert entsprechen.“
BGH NJW 1968,151
Er richtet sich gerade bei Grundstücken nach Angebot und Nachfrage. Der tatsächliche Verkehrswert spielt keine entscheidende Rolle bei der Wertbestimmung der Immobilie. Vielmehr sind auf Seiten von Verkäufer und Kaufinteressent oft spekulative und subjektive Aspekte bedeutsam. Insoweit kommen wir zurück zu Ihrer Frage, wer denn den Wert einer Nachlassimmobilie festlegt?
Weitere wertbeeinflussende Faktoren
Der Wert einer Immobilie bestimmt sich aus einer ganzen Reihe von Faktoren, sowohl objektive als auch subjektive. Entscheidender Ansatzpunkt ist immer die Lage. Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender wertbildender Faktor für den Verkehrswert einer Immobilie.
Bei der Wertbestimmung der Immobilie sollten Sie sich im Klaren darüber sein, welche potenziellen Käufer zu Ihrem Interessentenkreis gehören. Sind es überwiegend Eigennutzer oder Kapitalanleger? Ist das Objekt vermietet oder vermietbar, ist die Ertragssituation zu kalkulieren, nach der sich der Kaufpreis bestimmt. Ist die Immobilie nur für die eigene Nutzung verwendbar, ist mehr auf den Substanzwert abzustellen. Insoweit sind jeweils sehr unterschiedliche Interessentenkreise anzusprechen.
Ein wertbildender Faktor ist vornehmlich auch die Infrastruktur. Wer heute ein Haus kauft, stellt darauf ab, wie er seinen Arbeitsplatz erreichen kann, ob es im Ort Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken gibt und welche Freizeitmöglichkeiten geboten werden. Auch das soziale Umfeld spielt eine Rolle. Jeder Kaufinteressent hat bestimmte Vorstellungen davon, wie er leben möchte.
Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten beauftragen?
Natürlich können Sie einen Immobiliensachverständigen beauftragen, für Ihre Nachlassimmobilie ein Verkehrswertgutachten zu erstellen. Allerdings müssen Sie berücksichtigen, dass theoretisch jeder, der glaubt, er kenne sich mit Immobilien aus, berechtigt ist, ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie anzufertigen.
Wenn, dann sollten Sie also zumindest einen von der Architektenkammer oder Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen Sachverständigen, der sich in Immobilienbewertungen zertifiziert hat, in Betracht ziehen.
Ein Wermutstropfen besteht jedoch darin, dass Sie für ein Verkehrswertgutachten relativ tief in die eigene Tasche greifen müssen. Sachverständige rechnen ihre Honorare meist entweder nach freier Vereinbarung nach Stundensätzen oder nach Vereinbarung als Pauschalhonorar ab. Maßgebend ist dabei der letztlich ermittelte Verkehrswert. Sie müssen mit Honoraren im unteren vierstelligen Bereich rechnen.
Bevor Sie also einen Sachverständigen beauftragen, sollten Sie andere Wege zur Verkehrswertermittlung in Erwägung ziehen. Ein Gutachten empfiehlt sich allenfalls dann, wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht auf einen vernünftigen Angebotspreis verständigen können und eine halbwegs objektive Grundlage benötigen, um mit den Miterben zu einer Einigung zu kommen.
Gutachterausschüsse als Grundlage für die Wertbestimmung von Immobilien
Städte und Gemeinden unterhalten sogenannte Gutachterausschüsse. Gutachterausschüsse haben den Auftrag, die in der Gemeinde beurkundeten Kaufverträge über Immobilien zu erfassen. Dazu stellen die Notare den Gutachterausschüssen die Kaufverträge zur Verfügung, die sie im Vorjahr beurkundet haben. Es werden Kaufpreissammlungen geführt.
Die Gutachterausschüsse ermitteln daraus Bodenrichtwerte und stellen sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten fest. Daraus werden auch Immobilienmarktberichte erstellt. Die Informationen, die Sie vom Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde erhalten, bilden also eine erste Grundlage dafür, was Ihre Immobilie wert sein kann. Sie wissen ungefähr, welche Kaufpreise für vergleichbare Immobilien in Ihrer Gemeinde erzielt wurden.
Allerdings müssen Sie berücksichtigen, dass Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen sowie auch Marktberichte die individuellen Gegebenheiten einer Immobilie nur sehr eingeschränkt berücksichtigen können. Insoweit sollten Sie derartige Informationen auch nur als Orientierungshilfe für die Wertbestimmung Ihrer Immobilie betrachten. Diese entledigen Sie nicht Ihrer Aufgabe, den Verkehrswert Ihrer Immobilie individuell einzuschätzen.
Wertbestimmung durch Immobilienmakler
Selbst wenn Sie ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen haben anfertigen lassen, haben Sie Ihre Immobilie noch lange nicht verkauft. Insoweit kann es günstiger sein, wenn Sie einen Immobilienmakler beauftragen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Makler kennen die Verhältnisse vor Ort und wissen aus den Erfahrungen früherer Verkaufsfälle, zu welchen Konditionen es sinnvoll erscheint, Ihre Immobilie auf dem Markt anzubieten. Der Makler wird Ihre Immobilie besichtigen und aufgrund seiner eigenen Erfahrungen beurteilen.
Ein guter Makler ist nicht notwendigerweise ein Immobiliensachverständiger, sollte aber möglichst über eine entsprechende Ausbildung in der Bewertung von Immobilien verfügen. Ein guter Makler bezieht bei der Wertbestimmung der Immobilie Verkehrswert, BodenrichtwertDer Bodenrichtwert bezieht sich auf das Grundstück. Der Wert der auf diesem Grundstück errichteten Immobilie bleibt dabei außer Betracht. Es handelt sich dabei um einen anderen Wert als den Bodenwert. Weitere Informationen:
• "Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?"
• Kostenloser Verkehrswertrechner für Ihre Immobilie
Mehr erfahren und Marktberichte mit ein. Vor allem kann er aufgrund eigener Erfahrungen mit vergleichbaren Immobilien Ihre Immobilie so einordnen und diese so anbieten, dass Ihre Verkaufschancen optimal gestaltet werden.
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Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.
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