Sie haben ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus geerbt und möchten daraus einzelne Eigentumswohnungen machen, um diese separat zu verkaufen? Das Vorhaben, ein Mehrfamilienhaus aufteilen zu lassen, mag vielversprechend klingen. Doch bevor Sie den ersten Schritt zur Umwandlung in WohnungseigentumWohnungseigentum und Teileigentum sind beides rechtliche Begriffe, die im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert sind. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Formen des Eigentums an Immobilien innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. • Wohnungseigentum: Wohnungseigentum bezeichnet das alleinige Eigentumsrecht an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrparteienhaus oder in einer Wohnanlage, gekoppelt mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück, auf dem die Anlage steht. Jeder Wohnungseigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht an seiner Wohnung und kann sie selbst bewohnen, vermieten, verkaufen oder belasten. Gleichzeitig ist er Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hat Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Teilen der Anlage, wie dem Grundstück, dem Dach,... Mehr erfahren und der Teilung nach WEG gehen, lohnt sich ein genauer Blick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen – und insbesondere auf die sogenannte TeilungserklärungEine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das im Zusammenhang mit der Aufteilung und Nutzung von Immobilien erstellt wird. Sie wird häufig im Rahmen von Wohnungseigentumsgesetzen verwendet und regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer innerhalb einer gemeinschaftlichen Immobilie, wie zum Beispiel einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus. Die Teilungserklärung enthält in der Regel detaillierte Informationen über die einzelnen Eigentumseinheiten, wie zum Beispiel die genaue Größe, Lage und Beschreibung der einzelnen Wohneinheiten oder Gewerbeeinheiten. Sie legt auch fest, wie die gemeinschaftlichen Bereiche der Immobilie genutzt und verwaltet werden sollen, wie beispielsweise Flure, Treppenhäuser, Gärten oder Parkplätze. Darüber hinaus enthält die Teilungserklärung... Mehr erfahren.
Eine Teilungserklärung ist das zentrale rechtliche Instrument, das es Ihnen überhaupt erst ermöglicht, das Haus in selbstständige Einheiten wie Eigentumswohnungen oder TeileigentumTeileigentum und Wohnungseigentum sind beides rechtliche Begriffe, die im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert sind. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Formen des Eigentums an Immobilien innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. • Teileigentum: Teileigentum ist eine besondere Form des Wohnungseigentums. Es bezeichnet das ausschließliche Eigentumsrecht an bestimmten Räumen oder Einheiten in einer Immobilie, die nicht Wohnzwecken dienen. Dies können zum Beispiel Läden, Büros, Praxen, Werkstätten, Lager oder Tiefgaragenstellplätze sein. Wie beim Wohnungseigentum ist das Teileigentum verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück. Auch Teileigentümer sind Teil einer Eigentümergemeinschaft und haben Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Teilen der Immobilie. • Wohnungseigentum:... Mehr erfahren umzuwandeln. Diese regelt im Detail die Aufteilung einer Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum und definiert die Rechte und Pflichten aller künftigen Eigentümer.
Der gesamte Prozess folgt einer klaren Abfolge, von der Prüfung der Voraussetzungen bis zur finalen Eintragung im GrundbuchBeim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, Rechte und Eigentumsverhältnisse - und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Mehr erfahren. Lesen Sie hier die detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Wichtig zu wissen: Die reine Absicht genügt nicht, denn in bestimmten Regionen – etwa in großen Städten (z. B. Berlin, Hamburg, München) – bestehen aufgrund des seit 2021 geltenden §250 BauGB (Baulandmobilisierungsgesetz)[1] zeitlich befristete Umwandlungsverbote. Diese gesetzlichen Beschränkungen zielen darauf ab, die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen zum Schutz der Mieter einzuschränken, und gelten je nach Gemeinde unterschiedlich streng. Die Regelungen sind zunächst bis Ende 2025 befristet [1].
Bevor Sie also mit der Planung beginnen, prüfen Sie bitte, ob Ihr Objekt tatsächlich umwandelbar ist oder Einschränkungen bestehen.
Was ist die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude rechtlich in SondereigentumSondereigentum bezeichnet bei Immobilien in Deutschland das Eigentum, das einem einzelnen Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht. Es wird unterschieden zwischen Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern einer Wohnanlage gemeinsam gehört (wie z. B. das Grundstück, das Gebäude selbst, tragende Wände, das Dach, Treppenhaus, Versorgungsleitungen, etc.), und Sondereigentum, das einem einzelnen Eigentümer zusteht. Sondereigentum ist in der Regel die jeweilige Eigentumswohnung selbst, einschließlich ihrer nichttragenden Innenwände, Bodenbeläge und Innentüren sowie Einbauten wie Einbauküchen oder Badezimmerausstattungen. In einigen Fällen können auch bestimmte Außenbereiche, wie zum Beispiel Balkone, Terrassen oder Kellerräume, zum Sondereigentum gehören. Die genaue Definition dessen, was als Sondereigentum gilt, kann variieren und... Mehr erfahren (z. B. Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufteilt.
Die Teilungserklärung enthält also detaillierte Informationen zu allen Einheiten des Hauses: von Größe und Lage über die genaue Beschreibung bis hin zur Regelung, wie Gemeinschaftsflächen wie Flure, Gärten oder Parkplätze verwaltet und genutzt werden sollen. Sie ist somit der Schlüssel, um Ihr Haus in rechtlich eigenständige Einzelobjekte zu transformieren.
Detaillierte Erklärung der Teilungserklärung
Zunächst fragen Sie sich vielleicht: Was steht denn genau in so einer Teilungserklärung? Bildlich gesprochen fungiert sie wie ein Bauplan oder Rezept für Ihr Haus. Hier wird exakt zugeordnet, welcher Bereich zu welcher Wohnung bzw. zu welchem Teileigentum gehört und welche Flächen weiterhin von allen gemeinsam genutzt werden (Gemeinschaftseigentum).
In der Teilungserklärung sind also die Spielregeln festgelegt, die den Rahmen vorgeben, wie das Eigentum an der Immobilie unter den einzelnen Eigentümern aufgeteilt wird und welche Rechte und Pflichten sie haben.
Bedenken Sie: Spätere Änderungen an der Aufteilung oder den Nutzungsregeln benötigen stets die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und eine erneute notarielle Beurkundung.
Detaillierte Erklärung der Teilungserklärung
Hier sind die wichtigsten Elemente, die in einer Teilungserklärung enthalten sein sollten:
1. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
Dieses Dokument bescheinigt die Abgeschlossenheit einer Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes. Das bedeutet, dass jede Wohnung bzw. Gewerbeeinheit alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad und einen eigenen Zugang besitzt, um als separate Einheit zu funktionieren. Die AbgeschlossenheitsbescheinigungEine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein offizielles Dokument, das von einer zuständigen Behörde oder einem Sachverständigen ausgestellt wird. Sie bestätigt die Abgeschlossenheit einer Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes. Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein wichtiges Dokument im Rahmen von Immobilienkäufen, Eigentumsübertragungen oder auch für baurechtliche Genehmigungsverfahren. Sie schafft Klarheit über die rechtliche und räumliche Situation einer Wohneinheit und dient als Grundlage für weitere rechtliche und administrative Prozesse im Zusammenhang mit dem Eigentum an der Wohnung. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung werden in der Regel die einzelnen Räume der Wohneinheit aufgeführt und es wird bestätigt, dass diese eine abgeschlossene Einheit bilden. Zudem werden die... Mehr erfahren schafft Klarheit über die rechtliche und räumliche Situation und dient als Grundlage für weitere rechtliche und administrative Prozesse.
Es handelt sich um ein offizielles Dokument, das von einer zuständigen Behörde oder einem Sachverständigen ausgestellt wird.
2. Der Aufteilungsplan
Ein AufteilungsplanEin Aufteilungsplan ist ein essenzielles Dokument, besonders wenn Sie als Erbe Immobilienbesitz, wie etwa Wohnungseigentum, antreten. Dieser Plan klärt, welcher Teil des Erbes als gemeinschaftliches Eigentum (beispielsweise das Gebäude und das dazugehörige Grundstück) und welcher als Sondereigentum (wie einzelne Wohnungen oder Büros im Gebäude) zu betrachten ist. Er bietet detaillierte Informationen über die räumliche Abgrenzung der jeweiligen Einheiten, inklusive Grundrisse und andere wesentliche Details. Für Immobilien-Erben ist es unerlässlich zu verstehen, welche spezifischen Bereiche des Gebäudes ihnen zugeordnet sind und welche Teile gemeinschaftlich sind. Dies klärt beispielsweise die Frage, ob ein Balkon oder eine Terrasse speziell einer Wohnung zugeordnet ist... Mehr erfahren ist ein essenzielles Dokument, besonders wenn Sie als Erbe Immobilienbesitz, wie etwa Wohnungseigentum, antreten. Dieser Plan klärt, welcher Teil des Erbes als gemeinschaftliches Eigentum (etwa das Gebäude und das dazugehörige Grundstück) und welcher als Sondereigentum (wie einzelne Wohnungen oder Büros im Gebäude) zu betrachten ist.
Damit bietet ein Aufteilungsplan detaillierte Informationen über die räumliche Abgrenzung der jeweiligen Einheiten, inklusive Grundrisse und andere wesentliche Details. Dies klärt unter anderem die Frage, ob ein Balkon oder eine Terrasse speziell einer Wohnung zugeordnet ist. Das ist wichtig, um auch spätere Streitigkeiten über Keller, Garagen oder Sondernutzungsrechte zu vermeiden.
3. Die Gemeinschaftsordnung
Eine GemeinschaftsordnungEine Gemeinschaftsordnung bei Immobilien bezieht sich auf die rechtlichen und organisatorischen Regelungen, die das Zusammenleben und die Verwaltung einer Immobilie regeln, die von mehreren Parteien gemeinsam genutzt wird. Typischerweise kommt eine Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen, Wohnanlagen oder anderen Wohnformen zum Einsatz, bei denen mehrere Eigentümer oder Bewohner beteiligt sind. Die Gemeinschaftsordnung legt die Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten der einzelnen Parteien fest und regelt die Nutzung gemeinschaftlicher Räume und Einrichtungen wie beispielsweise Gemeinschaftsgärten, Parkplätze, Schwimmbäder oder Waschräume. Sie kann auch Vorschriften enthalten, die das äußere Erscheinungsbild der Immobilie betreffen, wie zum Beispiel die Farbe der Fassade oder die Gestaltung des Gemeinschaftsbereichs. Darüber... Mehr erfahren bei Immobilien bezieht sich auf die rechtlichen und organisatorischen Regelungen, die das Zusammenleben und die Verwaltung einer Immobilie regeln, die von mehreren Parteien gemeinsam genutzt wird.
Typischerweise kommt eine Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen, Wohnanlagen oder anderen Wohnformen zum Einsatz, bei denen mehrere Eigentümer oder Bewohner beteiligt sind. Die Gemeinschaftsordnung legt die Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten der einzelnen Parteien fest und regelt die Nutzung gemeinschaftlicher Räume und Einrichtungen wie beispielsweise Gemeinschaftsgärten, Parkplätze, Schwimmbäder oder Waschräume.
Sie kann auch Vorschriften enthalten, die das äußere Erscheinungsbild der Immobilie betreffen, wie zum Beispiel die Farbe der Fassade oder die Gestaltung des Gemeinschaftsbereichs. Die Gemeinschaftsordnung regelt schließlich das Miteinander im Haus:
Nutzerregeln
Kostenverteilung
Rechte und Pflichten im Alltag
Gerade für Altbauten oder Erbengemeinschaften empfiehlt es sich, hier klare und individuelle Bestimmungen aufzunehmen.
Wichtig ist: Für vermietete Wohnungen gelten beim Einzelverkauf nach Umwandlung gesonderte Vorschriften. Der Gesetzgeber hat Mieter besonders geschützt, ob durch Vorkaufsrecht oder verlängerte Kündigungssperrfristen – informieren Sie sich deshalb frühzeitig, was dies für Ihre Pläne bedeutet (vgl. Mieterschutz in: §577, §577a BGB).
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