Beitrag geprüft durch Erbmanufaktur

Haus verkaufen, den Pflichtteil umgehen

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der ERBMANUFAKTUR vor der Veröffentlichung geprüft.

Sie können einen gesetzlichen Erben in einem Testament oder in einem Erbvertrag zwar enterben, können aber nicht verhindern, dass der Erbe den Pflichtteil bekommt. Der Pflichtteil beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Grund ist, dass der Gesetzgeber nahe Angehörige nicht vollständig von der gesetzlichen Erbfolge ausschließen möchte. Möchten Sie den Pflichtteil umgehen, gibt es eine Reihe von Optionen.

Eine Option besteht darin, dass Sie Ihr Haus verkaufen.

Sie bleiben Herr Ihres Vermögens

Solange Sie leben, entscheiden Sie ausschließlich allein, wie Sie mit Ihrem Vermögen verfahren. Ein gesetzlicher Erbe kann, solange Sie leben, keinesfalls den Pflichtteil geltend machen. Freiwillige Absprachen sind selbstverständlich jederzeit möglich, so dass Sie den Abend zu Ihren Lebzeiten Vermögenswerte durchaus unter Anrechnung auf den Erbteil und den Pflichtteil übertragen können.

Ansonsten entscheiden Sie allein, ob Sie Ihr Vermögen für Ihre Erben bewahren oder zu Lebzeiten im eigenen Interesse nutzen und dadurch den Nachlass schmälern. Möchten Sie dabei den Pflichtteil umgehen, können Sie jederzeit auch Ihr Haus verkaufen.

Mit Schenkungen können Sie den Pflichtteil nicht umgehen

Sind Sie Eigentümer eines Hauses, können Sie das Haus durchaus verschenken. Aber: Die Schenkung wird, wenn Sie diese zehn Jahre vor Ihrem Ableben getätigt haben, trotzdem bei der Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt. Da Sie mit der Schenkung den Nachlass und damit den Pflichtteil des gesetzlichen Erben verringert haben, hat der Erbe einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch. Ihre Schenkung wird also dem Nachlass hinzugerechnet und erhöht damit den Pflichtteilsanspruch. Die Schenkung als solche bleibt allerdings wirksam. Der Pflichtteilsberechtigte hat lediglich Anspruch darauf, dass sein Pflichtteil in Höhe des Wertes der Schenkung erhöht wird.

Praxistipp

Schenkungen bleiben unberücksichtigt, wenn bei Ihrem Tod zehn Jahre verstrichen sind. Schenkungen im Zeitraum von zehn Jahren werden degressiv berücksichtigt. Je mehr Zeit seit der Schenkung vergangen ist, umso weniger fällt die Schenkung ins Gewicht. Ist die Schenkung im Jahr Ihres Ablebens erfolgt, wird der Wert der Schenkung in voller Höhe der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs zugrunde gelegt. Ansonsten verringert sich der Wert der Schenkung für jedes Jahr, das seit der Schenkung vergangen ist, um ein Zehntel und beträgt im zehnten Jahr null.


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Haus verkaufen und Pflichtteil umgehen

Sie vermeiden den Pflichtteilsergänzungsanspruch, wenn Sie das Haus verkaufen. Da Sie für die Übertragung des Hauses in Form des Kaufpreises eine Gegenleistung erhalten, handelt es sich nicht mehr um eine Schenkung. Der Pflichtteilsberechtigte kann dann keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch mehr geltend machen. Mit dem Kaufpreis können Sie nach eigenem Gutdünken verfahren, wie Sie wollen. Geben Sie das Geld für Reisen oder wohltätige Zwecke aus, kann der pflichtteilsberechtigte Erbe daran nichts ändern.

Wichtig ist, dass der Erlös aus der Übertragung des Hauses in einem angemessenen Verhältnis zur Übertragung des Hauses steht. So liegt beispielsweise keine Schenkung vor, wenn Sie mit dem Erwerber des Hauses statt der Zahlung eines Kaufpreises vereinbaren, dass Sie zeitlebens gepflegt werden oder Sie sich im Hinblick auf die Immobilie ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht vorbehalten.

Verkauf gegen Leibrente

Verkaufen Sie Ihr Haus und vereinbaren eine Leibrente, zahlt der Erwerber nicht den vollen Kaufpreis in einer Summe, sondern verpflichtet sich, regelmäßig wiederkehrende Zahlungen an Sie zu leisten. Sie verkaufen Ihr Haus, bleiben aber trotzdem lebenslang oder für einen vereinbarten Zeitraum darin wohnen. Der Vorteil besteht darin, dass der Erwerber rechtlich und wirtschaftlich Eigentümer wird und der Erlös in Form der Leibrente den zukünftigen Wert des Nachlasses nicht erhöht.

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Eine ältere Dame kann Ihre Immobilie weiter bewohnen, da diese verrentet wurde.

Die Konsequenz ist, dass ein pflichtteilsberechtigter Erbe keinen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen kann, da Sie das Haus verkauft und nicht verschenkt haben. Sie können auf diesem Weg den Pflichtteil umgehen und vermeiden zudem Ergänzungsansprüche.

Haben Sie eine lebenslange Leibrente vereinbart und sterben früher als erwartet, geht die Immobilie mit Ihrem Tod auf den Erwerber über. Ihre Erben gehen leer aus, es sei denn, Sie hätten beim Verkauf eine Einmalzahlung vereinbart und das Geld noch nicht vollständig ausgegeben. Allenfalls dann, wenn Sie eine Mindestlaufzeit für die Rentenzahlungen vereinbart haben, haben Ihre Erben Anspruch darauf, dass nach Ihrem Ableben die für die Vertragslaufzeit vereinbarten Leistungen noch erbracht werden.

Die Höhe der Leibrente bemisst sich nach dem Verkehrswert Ihrer Immobilie und bestimmt damit den Kaufpreis. Je höher der Kaufpreis, desto längere oder höhere Leibrentenzahlungen dürfen Sie erwarten. Leibrenten werden darüber hinaus nach Maßgabe der statistischen Lebenserwartung des Verkäufers berechnet. Natürlich ist auch der bauliche Zustand Ihres Hauses wichtig. Je besser Ihr Haus in Schuss ist, desto mehr Erlös dürfen Sie erwarten. Soweit Sie in der Immobilie wohnen bleiben, wird im Hinblick auf Ihr Wohnrecht eine fiktive Miete unterstellt, die auf die zu leistenden Zahlungen angerechnet wird.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Beachten Sie, dass Leibrente nicht gleich Leibrente ist. Es gibt eine Vielzahl von Angeboten, die nicht wirklich untereinander vergleichbar sind. Vieles hängt davon ab, welche Lebenserwartung unterstellt wird und wie der Wert Ihrer Immobilie eingeschätzt wird.

Empfehlung für die Praxis

Ob eine Schenkung vorliegt und damit ein Pflichtteilsergänzungsanspruch in Betracht kommt, kann sich in der Praxis als eine schwierig zu beurteilende Frage erweisen. Vor allem dann, wenn Sie sich Rechte vorbehalten und das Haus noch selbst nutzen und wirtschaftlich wie ein Eigentümer dastehen, können Zweifel bestehen, ob Sie das Haus wirklich verkauft oder vielleicht doch nur geschenkt haben.

Verkaufen Sie Ihr Haus gegen Zahlung einer Leibrente, kommt es darauf an, die verschiedenen Angebote zu prüfen und zu vergleichen sowie Ihre Immobilie bestmöglich zu verwerten. Im Zweifel empfiehlt sich, dass Sie sich frühzeitig informieren und kompetent, ggf. auch anwaltlich beraten lassen. Die Investition in eine anwaltliche Beratung dürfte sich im Regelfall aber immer im Verkaufserlös niederschlagen.

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claus m. büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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Claus M. Büttner, Gründer der Erbmanufaktur Erbspezialist, Immobilien- & Nachlassexperte
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