Immobilien richtig vererben und übertragen: Die steuerlich optimale Übertragung des Hauses

46,5 % der Wohnungen in Deutschland werden von den Eigentümern bewohnt (Quelle: Statistisches Bundesamt).

Steigende Preise und kein Ende in Sicht?

Wird eine Immobilie vererbt, freut sich allzu oft auch der Fiskus und kassiert ErbschaftssteuerAuch beim Erbe fallen Steuern an. Diese ist je nach Steuerklasse und vererbten Vermögen unterschiedlich hoch. Mehr erfahren. Wer vermeiden will, dass der Erbe das zu vererbende Haus möglicherweise verkaufen oder beleihen muss, nur um die eventuell anfallende Steuer bezahlen zu können, sollte sich bereits zu Lebzeiten Gedanken machen, wie die Gegebenheiten im Sinne von ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren und Erben optimal zu gestalten sind. Das Gesetz zeigt selbst den Weg. Also: Alles ganz legal!

Das Steuerrisiko nimmt für Erben zu

Im Jahr 2020 haben die Finanzverwaltungen in Deutschland Vermögensübertragungen durch Erbschaften und Schenkungen in Höhe von 84,4 Milliarden Euro veranlagt. Das steuerlich berücksichtigte geerbte und geschenkte Vermögen stieg damit um 5,9 % gegenüber dem Vorjahr. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis/ Pressemitteilung Nr. 403) weiter mitteilt, erhöhte sich die festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer um 19,4 % auf 8,5 Milliarden Euro. Dabei entfielen auf die Erbschaftsteuer 6,8 Milliarden Euro (+14,0 %) und auf die Schenkungsteuer 1,8 Milliarden Euro (+45,8 %).

Die im Vorjahresvergleich höheren Erbschaft- und Schenkungsteuerfestsetzungen beruhen zum einen auf einem Anstieg des veranlagten Grundvermögens (unbebaute und bebaute Grundstücke) um 22,5 % auf 32,6 Milliarden Euro.

Geht man davon aus, dass sich ein Nachlass angesichts der demographischen Entwicklung, in 2020 985.600 Sterbefälle, auf immer weniger Personen aufteilt, bleibt zwar die Masse der Erbschaften immer noch steuerfrei, bei den anderen kommt es aber darauf an, vorhandene Freibeträge auszunutzen und die drohende Besteuerung zu vermeiden.

Die Höhe der Steuer ist vom Grad der Verwandtschaft und der Höhe der Erbschaft abhängig. Durch Schenkungen, Ausnutzung von Freibeträgen oder geschickte Gestaltung von Testamenten lässt sich die Steuerlast in aller Regel deutlich vermindern. Lediglich gemeinnützige Organisationen (Caritas, Tierheim) bzw. Stiftungen bis hin zur eigenen gemeinnützigen Stiftung sind von der Erbschaftsteuer befreit. Dann bleibt der Wert des Vermögens ohne Abzüge erhalten.

Haus steuerfrei vererben und übertragen?

Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz erlaubt neben Freibeträgen für nahe Verwandte und eingetragene Lebenspartnerschaften auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die sich bei vorausschauender Planung innerhalb der Familie oder zwischen Partnern steuermindernd auswirken können. Insbesondere gehört dazu Übertragung von Immobilienvermögen.

„Oma ihr klein Häuschen soll steuerfrei bleiben“

Mit dieser Prämisse wurde im Gesetzgebungsverfahren immer wieder betont, dass die Übertragung von Immobilien zumindest in der Person der „kleinen Leute“ steuerfrei bleiben soll.

Vorab die Steuerfreibeträge feststellen

Bevor überhaupt die Besteuerung relevant wird, profitieren die Erben, sei es durch Schenkungen zu Lebzeiten des Erblassers oder eben nach dem Ableben des Erblassers, von persönlichen Freibeträgen. Ehegatten  und eingetragenen Lebenspartnern steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu, Kinder und Kinder verstorbener Kinder sind mit 400.000 Euro begünstigt, für alle übrigen Enkel sind 200.000 Euro maßgebend.

Steuerfreie Vererbung der Immobilie

Neben der Schenkung unter Ehegatten oder an Kinder ist auch die Zuwendung des Familienwohnheimes von Todes wegen (Vererbung) an den überlebenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner oder an Kinder von der Erbschaftsteuer befreit, vorausgesetzt, das Familienwohnheim wird im Zeitpunkt des Erbfalls vom Erblasser selbst genutzt oder dieser war zumindest aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert.

1. Voraussetzung: Die Immobilie muss ein Familienwohnheim sein

Um eine Immobilie als Familienwohnheim anzuerkennen, muss sich in der Wohnung der Lebensmittelpunkt beider Ehegatten befunden haben. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn ein Ehegatte aus beruflichen Gründen während der Woche am Arbeitsort lebt und sich nur am Wochenende oder in der arbeitsfreien Zeit in der gemeinsamen Wohnung aufhält.

Ferienwohnungen, Wochenendhäuser und Zweitwohnungen sind daher kein Familienwohnheim im steuerlichen Sinne und sind im Erbfall nicht steuerbefreit.

2. Voraussetzung: Eigennutzung der Immobilie zu Wohnzwecken

Die Steuerbefreiung erfordert aber zusätzlich, dass das Haus vor der Übertragung vom Schenkenden oder späteren Erblasser selbst genutzt wurde und auch der Beschenkte oder der spätere Erbe es zu eigenen Wohnzwecken nutzt.

Wird das Haus vermietet, entfällt die Steuerbefreiung. Die Steuerbefreiung entfällt auch, wenn und soweit der Erwerber das Objekt innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt und es vermietet oder leerstehen lässt, es sei denn zwingende Gründe hindern ihn an der Selbstnutzung.

Zwingende Gründe, die einer Selbstnutzung entgegenstehen, können in der gesundheitlichen Einschränkung und einer damit einhergehenden Betreuung außerhalb des Familienwohnheimes liegen, wenn der pflegebedürftige Erblasser in ein Pflegeheim oder zu seinen Kindern zieht. Gleiches ist denkbar, wenn er aufgrund einer Behinderung in eine behindertengerechte Wohnung umziehen muss. Inwieweit berufliche Veränderungen einen zwingenden Grund begründen können, ist abzuwarten.

3. Voraussetzung: Wohnflächenbegrenzung der Erbimmobilie

Erwerb durch Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner

Ehegatten übernehmen und erben ohne Beschränkung. Das Gesetz bestimmt beim Wert der Immobilie keine Wertobergrenze. Daher können Ehegatten durch die Übertragung des Familienwohnheimes Vermögensverschiebungen in unbegrenzter Höhe schenkungs- und erbschaftsteuerfrei vornehmen. 

Die vollständige Steuerfreiheit beim Erwerb des Familienheimes gilt nur unter Ehegatten. 

Erwerb durch Nachkommen

Wird die Immobilie hingegen auf Kinder oder Enkel oder Kinder verstorbener Kinder übertragen, gilt die Steuerfreiheit nur, soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 qm² nicht übersteigt. Ist die Wohnfläche größer, greift für die darüber liegende Fläche zunächst der persönliche Freibetrag von 400.000 Euro je Kind. Erst für den darüber hinausgehenden Betrag wird die Steuer fällig.

Wird ein Haus an mehrere Kinder vererbt, kann die Steuerbefreiung nur beanspruchen, wer auch tatsächlich unverzüglich selbst einzieht. Die Beschränkung der Steuerfreiheit auf 200 qm² ist objektbezogen und nicht personenbezogen zu verstehen.

Beispiel: Zwei Nachkommen als Erben

Auch bei zwei Miterben und einer Wohnfläche von z.B. 400 qm², beschränkt sich die begünstigte Wohnfläche auf 200 qm². Dann erwirbt jeder Miterbe lediglich einen hälftigen Anteil an der begünstigten Wohnfläche von 200 qm². Beträgt die Wohnfläche 500 qm², bleiben 200 qm² steuerfrei. Die weiteren 300 qm² sind von jedem Miterben anteilig zu versteuern.

Beispiel: Ein Ehegatte und ein Nachkomme als Erben

Ist ein Ehegatte Miterbe, ist sein hälftiger Erwerb immer in voller Höhe befreit, da bei Ehegatten keine Wohnflächenbegrenzung besteht. Ist der andere Erbe ein Kind, ist sein hälftiger Erwerb nur zur Hälfte befreit, da bei Kindern die Befreiung auf eine Wohnfläche von 200 qm² begrenzt ist. Für die anderen 200 qm² fällt Steuer an.

Verkehrswertfeststellung beim Vererben von Immobilien

Bei der Vererbung von Immobilien ist der Verkehrswert anzusetzen. In Fällen, in denen Kinder erben, die Wohnfläche 200 qm² übersteigt und der Verkehrswert Mehr erfahren in die Nähe der Freibeträge heranreicht, wird ein Gutachten erforderlich werden. Solche Gutachten können von einem anerkannten Sachverständigen der Industrie- und Handelskammer oder dem örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte erstellt werden. Auf vermietete Immobilien wird bei der Wertermittlung ein Abschlag von 10 Prozent vorgenommen.

Wird die Immobilie verkauft, ist der Differenzbetrag zwischen Anschaffungskosten/Herstellungskosten und dem Verkaufserlös einkommensteuerpflichtig, sofern zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre vergangen sind.

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Wohneigentum übertragen: Wohnrecht und Nießbrauchrecht sichern die eigene Existenz

Wer sein Familienwohnheim bereits zu Lebzeiten übertragen möchte und nicht darauf warten möchte bis das Haus vererbt wird, muss natürlich auch an seine eigene Situation denken. So kann der Schenkende das Haus zum Beispiel an seine Kinder notariell überschreiben lassen, sich aber gleichzeitig das Recht einräumen lassen, die Immobilie selbst weiter zu nutzen.

Dazu kann er sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen oder ein NießbrauchrechtBeim Nießbrauchrecht wird die Herrschaft über eine Sache aufgespalten. Der Nießbraucher hat Nutzung und Fruchtziehung eines Eigentums (oft Immobilie), während der Rechtsinhaber noch die Verfügung besitzt., durch das ihm bei einer vermieteten Immobilie die Mieteinnahmen zufließen. Beim Nießbrauchrecht allerdings ist der Schenkende auch für die mit der Immobilie entstehenden Kosten verantwortlich.

Die Nießbrauchlösung mindert die vererbten Vermögenswerte dadurch, dass die Mieterträge, die der Schenkende erhält, den Wert der Immobilie mindern. Der Wert wird mit Hilfe einer speziellen Berechnungsformel errechnet, die sich unter anderem an der Sterbetafel orientiert, wobei das Alter des Schenkenden und die zu erwartende Lebensdauer einer Rolle spielen. Dieser kapitalisierte Betrag kann bei einem renditestarken Mietshaus dazu führen, dass trotz eines erheblichen Immobilienwertes keine Erbschaftsteuer anfällt.

Das Nießbrauchrecht ist gegenüber dem lebenslangen Wohnrecht insoweit vorteilhafter,  als der Schenkende später auf Betreuung und Pflege angewiesen ist. Muss er dann in einem Pflegeheim betreut werden, können die durch das Nießbrauchrecht gesicherten Mieteinnahmen zur Finanzierung der Betreuungskosten verwendet werden. Bei einem Wohnrecht wäre ihm die Vermietung an Dritte nicht gestattet.

Durch Kettenschenkungen Freibeträge mehrfach nutzen

Eine weitere vorteilhafte Möglichkeit der begünstigten Vermögensübertragung und Alternative zum Vererben ist die Kettenschenkung. Dabei werden zunächst die Freibeträge zwischen unterschiedlich begüterten Ehegatten genutzt, die in angemessener Frist die entsprechenden Beträge oder Teile davon unter Ausnutzung der jeweiligen Freibeträge weitergeben.

Beispiel (vereinfacht*): Herr Müller ist alleiniger Eigentümer einer Mietimmobilie im Wert von 1.000.000 Euro. Würde er diese seinem Sohn übertragen, könnte dieser einen Freibetrag von lediglich 400.000 Euro beanspruchen und müsste 600.000 Euro versteuern. Überträgt Herr Müller die Hälfte der Immobilie zunächst an seine Ehefrau, kann diese einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro beanspruchen, so dass diese Übertragung steuerfrei bleibt. Im nächsten Schritt können beide Eheleute ihren Eigentumsanteil an der Immobilie ihrem Sohn übertragen. Der Sohn könnte dann, da er von beiden Eheleuten deren jeweiligen Eigentumsanteil übernimmt, jeweils einen Freibetrag von 400.000 Euro beanspruchen und müsste nur noch 200.000 Euro versteuern.

Wird diese Übertragung frühzeitig vorgenommen, kann die Übertragung auf 800.000 Euro beschränkt bleiben. Nach Ablauf von 10 Jahren kann der restliche Anteil an der Immobilie auf den Sohn übertragen werden. Dann fällt insgesamt keine Steuer an.

* tatsächlicher Steuerwert ist 90% aus dem Verkehrswert

Auslagerung in Betriebsvermögen prüfen

Wer über mehrere Immobilien und weitere Vermögenswerte  verfügt und feststellt, dass die vorhandenen Freibeträge nicht ausreichen, sollte sich Gedanken machen ob die Immobilien in privater Hand nicht möglicherweise besser im Betriebsvermögen aufgehoben sind.

Gegebenenfalls lassen sich Vermögen, die aus Bankguthaben und Immobilien bestehen,  mit entsprechender Gestaltung ins privilegierte Betriebsvermögen auslagern.

Die Hürden haben sich jedoch nach Abschaffung der sogenannten Cash-GmbH erheblich erhöht.

Bei  der späteren Schenkung  wie auch Vererbung können dann die Privilegien des Betriebsvermögens genutzt werden, die meist zu ganz anderen,  günstigeren Besteuerungstatbeständen führen.

Fazit

Also: Die Rechtslage ist eigentlich einfach, im Einzelfall dennoch schwierig zur Anwendung zu bringen. Da auch hier das Motto gilt „Zeit ist Geld“ gilt, sollten sich Erblasser und potentielle Erben frühzeitig Gedanken machen, wie sie Vermögenswerte steuerlich optimal übertragen und dadurch erhalten. Es gibt neben dem klassischen Vererben auch weitere Möglichkeiten, um Steuern optimal zu sparen.

Ganzheitlich abgestimmte Planung inkl. steuerlicher und juristischer Beratung ist zumindest bei größeren Vermögenswerten unabdingbar.

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