Eine Immobilie verrenten

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und möchten auch im Alter so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, können Sie Ihre Liquidität aufbessern, wenn Sie Ihre Immobilie verrenten. Es gilt lediglich, die Vorteile und Nachteile abzuwägen.

Was bedeutet es, die Immobilie verrenten?

Bei der Immobilienrente verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen Erwerber und schließen dazu einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ab. Darin werden außer dem eigentlichen Kauf meist auch ein lebenslanges Wohnrecht sowie zusätzlich eine lebenslange Zusatzrente vereinbart. 

Ihr Wohnrecht und die LeibrenteNach deutschen Recht ist eine Leibrente, eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung, die erst durch ein festgelegtes Ereignis (z.B. dem Tod des Leistungsempfängers) beendet wird. Die Leibrente kommt meist dann zum Einsatz, wenn sich eine Person dazu entschließt, seine Immobilie zu verrenten. Bei dieser Vereinbarung gewährt der Käufer dem Zahlungsempfänger ein lebenslanges Wohnrecht, sowie eine vertraglich festgelegte monatliche Rente. werden im GrundbuchBeim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, Rechte und Eigentumsverhältnisse - und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. an erster Rangstelle abgesichert. Als Verkäufer und ehemaliger Eigentümer werden Sie damit zum Besitzer der Immobilie, die Sie weiter selbst bewohnen. Darüber hinaus beziehen Sie eine lebenslange Rente. Sie verschaffen sich so zusätzlich Liquidität.

Die Leibrente wird bis zu Ihrem Lebensende gezahlt und ist somit eine lebenslange Rente. Leibrenten könnten für Ihre Lebensdauer oder die Lebensdauer Ihres Ehepartners vereinbart werden. Erst nach Ihrem Ableben oder dem Ableben Ihres Ehepartners kann der Erwerber uneingeschränkt über Ihre Immobilie verfügen.

Was sind die Gründe, eine Immobilie zu verrenten?

Kommen Sie ins Rentenalter, müssen Sie damit rechnen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard sinkt. Vielleicht haben Sie jahrzehntelang jeden Euro in Ihr Eigenheim gesteckt und insbesondere in den 1990-er Jahren Hypothekenzinsen von 6 % bis 12 % schultern müssen. Vermögen anzusparen, war schwierig bis unmöglich. 

Jetzt sind Sie zwar Eigentümer eines schuldenfreien Eigenheims, müssen aber feststellen, dass Ihre Rente nicht ausreicht, Ihren Lebensstandard aufrechtzuerhalten oder die Freiheiten zu nutzen, die der Ausstieg aus dem Berufsleben bietet. Auch der Verkauf Ihrer Immobilie und der Umzug in eine Mietwohnung erscheint Ihnen nicht als eine Alternative, da die Mieten und Nebenkosten so hoch sind, dass die Liquidität aus dem Verkaufserlös in absehbarer Zeit aufgefressen wird.

Ist Ihre Immobilie schuldenfrei, kann die Mietersparnis im Vergleich zu Rentnern, die zur Miete wohnt, nach Maßgabe der Größe und des Alters der Immobilie 500 – 1000 € ausmachen.

Vorteilhaft ist, dass sich nach dem Verkauf zumindest äußerlich nichts ändert. Sie bleiben weiter in Ihrer Immobilie wohnen. Sie brauchen weder Nachbarn noch Verwandten etwas über den Verkauf zu erzählen oder gar Rechenschaft abzulegen. Es ändert sich lediglich der Inhalt des Grundbuchs, den aber nur jemand zur Kenntnis nehmen kann, der ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme geltend machen müsste.

Wie ist der Ablauf, wenn Sie Ihre Immobilie verrenten?

Am Anfang steht die Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie. Seriöse Anbieter von Leibrenten lassen das Eigenheim durch unabhängige Gutachter bewerten und legen ein Bewertungsgutachten vor. Dabei ist darauf zu achten, wie der ermittelte Verkehrswert aus Vergleichswerten oder dem Sachwert abgeleitet wird und ob Markt- und Sicherheitsabschläge angesetzt werden.

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Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Auch der Wert des lebenslangen Wohnrechts ist zu hinterfragen. Wird zur Berechnung die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt oder wie wird verfahren, wenn es für Ihre Immobilie vor Ort keine Vergleichswerte gibt?

Die Höhe der monatlichen Leibrente basiert auf den aktuellen Generationen-Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes, die Sie auf dessen Website nachvollziehen können. Sind Sie verheiratet, wird mindestens die statistisch längere Lebenserwartung der Ehefrau zugrunde gelegt. Meist wird die Leibrente für fünf Jahre garantiert und kann auf Wunsch auf zehn Jahre ausgedehnt werden.

Sind die Modalitäten geklärt, werden der Kaufvertrag sowie Ihr Wohnrecht und die damit verbundene Leibrente notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. 

Wie wird die Leibrente berechnet?

Die Leibrente berechnet sich nach einer Reihe von Faktoren. 

Beispiel zur Berechnung der Leibrente:

Sie sind 75 Jahre alt und leben mit Ihrem gleichaltrigen Ehepartner in Ihrem Eigenheim. Der Wert Ihres Eigenheims beträgt 250.000 €. Die „fernere“ Lebenserwartung für Ihre 75-jährige Ehefrau beträgt laut Statistischem Bundesamt 12,87 Jahre. Nehmen wir einen Zins von einem Prozent an, liegt der Vermögensfaktor (Rentenbarwert, Vervielfältiger) bei 12,080. Daraus würde sich zunächst eine monatliche Leibrente von 1.725 € ergeben. Nach Abzug des Wohnungsrecht von monatlich 800 €, ergibt sich eine Leibrente von 925 € (1.725 € – 800 €).

Sofern der Erwerber Ihrer Immobilie die Instandhaltungskosten übernimmt, ist eine angemessene Instandhaltungskostenpauschale von beispielsweise monatlich 250 € davon noch abzusetzen.

Welchen Einfluss hat das vereinbarte Wohnrecht?

Meist wird auf Rentenbasis ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Der Wert des Wohnrechts reduziert die Rentenzahlung. Beträgt der Mietwert als fiktive ortsübliche Nettokaltmiete beispielsweise monatlich 1000 €, zieht der Erwerber diesen Betrag von dem Betrag der Leibrente ab.

Was ist die Zeitrente?

Sie können eine Immobilienrente als lebenslang zu zahlende Leibrente oder als Zeitrente vereinbaren. Im Gegensatz zur lebenslangen Leibrente wird die Zeitrente für einen bestimmten Zeitraum von mindestens zehn Jahren gezahlt und zwar unabhängig davon, ob Sie zwischenzeitlich versterben. Bei der Zeitrente wird die Rente unabhängig von Ihrer Lebensdauer bezahlt. Mit der Zeitrente ist der insgesamt zu zahlende Betrag für Verkäufer und Erwerber kalkulierbar.

Die Zeitrente kann auch als Mindestzeitrente zur Leibrente vereinbart werden. Dann erfolgt die Rentenzahlung bis zum Lebensende, jedoch mindestens für einen vereinbarten Zeitraum, so dass für den Fall Ihres vorzeitigen Ablebens auch Ihre Erben noch profitieren.

Wie wird die Leibrente versteuert?

Leibrenten aus Immobilien werden wie private Renten aus privaten Rentenversicherungen allein mit dem Ertragsanteil besteuert. Dieser Ertragsanteil umfasst den pauschal geschätzten Zinsanteil der privaten Rente. Der Kapitalanteil bleibt hingegen steuerfrei. Bei einer lebenslang gezahlten Leibrente richtet sich der steuerpflichtige Ertragsanteil nach Ihrem vollendeten Lebensjahr bei Rentenbeginn.

Tipp: Je später Sie in Rente gehen, desto geringer fällt wegen der statistisch geringeren Lebensdauer auch der Ertragsanteil aus.

Sind Sie beispielsweise 65 Jahre alt, beträgt der Ertragsanteil 18 %, sind Sie 75 Jahre alt, beträgt der Ertragsanteil 11 %. Umgekehrt steigt der Ertragsanteil, je jünger Sie sind. Sind Sie 60 Jahre alt, müssen Sie 22 % Ihrer Rente versteuern und als 50-jähriger 30 %.

Was sind die Vorteile und Nachteile einer Leibrente?

Ihre Entscheidungsfindung, ob Sie Ihre Immobilie verrenten, ist letztlich eine Abwägungsfrage.

Vorteile einer Leibrente

• Sie erhalten eine monatliche Leibrente und erhöhen damit Ihre Liquidität.
• Sie erhalten die Leibrente lebenslang gezahlt.
• Sie bleiben Besitzer der Immobilie und können die Immobilie weiterhin bewohnen.
• Soweit der Erwerber die Instandhaltungskosten übernimmt, reduzieren Sie Ihre Ausgabenlast.
• Sie brauchen sich nicht mehr darum zu kümmern, was mit Ihrer Immobilie nach Ihrem Ableben passiert.
• Erleben Sie ein hohes Lebensalter, kann die vom Erwerber gezahlte Summe aller Renten deutlich höher ausfallen, also möglicherweise vorab kalkuliert hatte.

Nachteile einer Leibrente

• Sie verkaufen die Immobilie und übertragen das Eigentum an einen Erwerber.
• Sie können den Verkauf nicht rückgängig machen.
• Soweit Sie den Verkaufserlös für Ihren Lebensunterhalt verwenden, verringern Sie Ihr Vermögen.
• Haben Sie Erben, werden Ihre Erben nicht mehr Eigentümer der Immobilie. Ihr Nachlass beschränkt sich darauf, was an Vermögenswerten übrig bleibt. Möchten Sie vererben, dann finden Sie Alternative in diesem Beitrag.
• Sie tragen das Risiko, dass Sie früh versterben und der Erwerber frühzeitig über die Immobilie verfügen kann, ohne durch die Zahlung der Leibrente eine wirklich angemessene Leistung erbracht zu haben.
• Ein gewisses Restrisiko, dass der Erwerber insolvent wird, lässt sich nicht ausschließen.

Zusammenfassung

Verrenten Sie Ihre Immobilie, regeln Sie bereits zu Lebzeiten deren Schicksal nach Ihrem Ableben. Diese Entscheidung schafft vielleicht ein gutes Gefühl. Zudem nutzen Sie die Liquidität, die in Ihrer Immobilie gebunden ist. Ob dieser Weg der richtige Weg für Sie ist, sollten Sie nach Abwägung aller Vorteile und Nachteile und im Vergleich mit anderen Angeboten zur Liquiditätsbeschaffung entscheiden.