Eine Immobilie verrenten

Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und möchten auch im Alter so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben, können Sie Ihre Liquidität aufbessern, wenn Sie Ihre Immobilie verrenten. Es gilt lediglich, die Vorteile und Nachteile abzuwägen.

Hinweis: Um den Sachverhalt in diesem Beitrag so ausführlich wie möglich zu behandeln, wurden einige Informationen in diesem Beitrag durch die Experten der DEGIV (Die Gesellschaft für Immobilienverrentung) ergänzt. Für Ihre Fragen zu diesem Beitrag oder der Immobilienverrentung, können Sie sich jederzeit an die DEGIV wenden: anfragen@degiv.de.

Was bedeutet es, die Immobilie zu verrenten?

Bei der Immobilienrente übertragen Sie Ihre Immobilie an einen Erwerber und schließen dazu einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ab. Darin werden außer dem eigentlichen Kauf meist auch ein lebenslanges Wohnrecht Mehr erfahren sowie zusätzlich eine finanzielle Entschädigung vereinbart.

Tipp: In heutigen Verträgen wird häufig statt einer lebenslangen Zusatzrente eine Einmalzahlung vereinbart. Zusätzlich werden überwiegend ein lebenslanges Wohnungsrecht (Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, § 1093 BGB) oder ein NießbrauchrechtBeim Nießbrauchrecht wird die Herrschaft über eine Sache aufgespalten. Der Nießbraucher hat Nutzung und Fruchtziehung eines Eigentums (oft Immobilie), während der Rechtsinhaber noch die Verfügung besitzt. (umfassende Nutzung inkl. Vermietung, § 1030 BGB) eingeräumt.

Ihr Wohnrecht und die LeibrenteNach deutschen Recht ist eine Leibrente, eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung, die erst durch ein festgelegtes Ereignis (z.B. dem Tod des Leistungsempfängers) beendet wird. Die Leibrente kommt meist dann zum Einsatz, wenn sich eine Person dazu entschließt, seine Immobilie zu verrenten. Bei dieser Vereinbarung gewährt der Käufer dem Zahlungsempfänger ein lebenslanges Wohnrecht, sowie eine vertraglich festgelegte monatliche Rente. Mehr erfahren werden im GrundbuchBeim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, Rechte und Eigentumsverhältnisse - und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Mehr erfahren an erster Rangstelle abgesichert. Als Verkäufer werden Sie zum Besitzer der Immobilie, die Sie weiter selbst bewohnen. Die vereinbarte Einmalsumme verschafft Ihnen zusätzliche Liquidität. Sie können selbst entscheiden, ob Sie das Geld als lebenslange Rente oder anderweitig verwenden.

Die Leibrente wird bis zu Ihrem Lebensende gezahlt und ist somit eine lebenslange Rente. Leibrenten könnten für Ihre Lebensdauer oder die Lebensdauer Ihres Ehepartners vereinbart werden. Erst nach Ihrem Ableben oder dem Ableben Ihres Ehepartners kann der Erwerber uneingeschränkt über Ihre Immobilie verfügen.

Tipp: Die Leibrente ist nicht das einzige Modell der Immobilienverrentung. Alternativ werden auch ein Nießbrauchrecht, ein Wohnungsrecht, ein Rückmietverkauf, ein Teilverkauf, eine Zeitrente oder eine Umkehrhypothek vereinbart.

Was sind die Gründe, eine Immobilie zu verrenten?

Kommen Sie ins Rentenalter, müssen Sie damit rechnen, dass Ihr gewohnter Lebensstandard sinkt.

Zur Einkommenssicherung

Vielleicht haben Sie jahrzehntelang jeden Euro in Ihr Eigenheim gesteckt und insbesondere in den 1990er Jahren Hypothekenzinsen von 6 % bis 12 % schultern müssen. Vermögen anzusparen, war schwierig bis unmöglich.

Jetzt sind sie zwar Eigentümer eines schuldenfreien Eigenheims, stellen aber fest, dass die Rente nicht ausreicht, um den Lebensstandard zu halten oder die Freiheiten des Ruhestands zu nutzen. Ein Verkauf der Immobilie mit Umzug in eine Mietwohnung erscheint dabei nicht als Alternative, da hohe Mieten und Nebenkosten die Liquidität aus dem Verkaufserlös zeitnah aufzehren würden. Dabei stellt das schuldenfreie Eigentum einen erheblichen Wert dar: Die Mietersparnis im Vergleich zu Rentnern, die zur Miete wohnen, kann je nach Größe und Alter der Immobilie beispielsweise 500 bis 1000 € ausmachen.

Vorteilhaft bei bestimmten Verkaufsmodellen ist, dass sich äußerlich nichts ändert. Sie bleiben weiter in Ihrer Immobilie wohnen und müssen weder Nachbarn noch Verwandten Rechenschaft über den Verkauf ablegen. Es ändert sich lediglich der Eintrag im Grundbuch, der nur bei einem berechtigten Interesse eingesehen werden kann.

Zu Lebzeiten mit „warmen Händen vererben“

Der Ausdruck „mit warmen Händen vererben“ bedeutet, dass Vermögen bereits zu Lebzeiten des Eigentümers an die nächste Generation übergeben wird. Im Gegensatz zur traditionellen Erbschaft nach dem Tod ermöglicht diese Art der Vermögensübertragung, die Übergabe persönlich zu erleben und zu steuern. Dies kann dem Schenkenden Freude bereiten und ihm erlauben, die Verwendung des Vermögens durch die Erben zu begleiten oder zu beeinflussen.

Beachten Sie jedoch, dass eine Schenkung erbrechtliche Folgen haben kann, insbesondere im Hinblick auf Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche.

Finanzielle Mittel zur freien Verfügung

Manche Menschen wünschen sich finanzielle Mittel, um einen langgehegten Traum wie eine Weltreise zu verwirklichen. Je nach gewähltem Modell, etwa dem Teilverkauf, ist hierfür eine größere Einmalzahlung möglich, während andere Modelle wie die Leibrente regelmäßige Auszahlungen vorsehen.

Diese Option ist besonders dann nützlich, wenn man weiterhin im eigenen Zuhause leben, aber das Eigentum an niemanden vererben möchte oder kann.

Der Ablauf Schritt für Schritt

1. Absicherung im Grundbuch: Anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Wichtig ist die erstrangige Eintragung von Wohnrecht und Leibrente in Abteilung II des Grundbuchs zur Absicherung.
2. Beratung und Lebensplanung: Am Anfang jeder Beratung stehen die Lebensplanung sowie Ihre Vorstellungen über die Nutzung des Erlöses.
3. WertermittlungDer Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Mit einer Wertermittlung bekommen sie eine gute Vorstellung vom tatsächlichen Verkaufswert. Mehr erfahren und Anbieterprüfung: Erst danach erfolgt die Ermittlung des Wertes Ihrer Immobilie. Seriöse Anbieter von Leibrenten lassen das Eigenheim durch unabhängige Gutachter bewerten und legen ein Bewertungsgutachten vor. Dabei ist darauf zu achten, wie der ermittelte Verkehrswert Mehr erfahren aus Vergleichswerten oder dem Sachwert abgeleitet wird und ob Markt- und Sicherheitsabschläge angesetzt werden. Lassen Sie sich Bonitätsnachweise des Anbieters vorlegen, um die Spreu vom Weizen zu trennen. Auch der Wert des lebenslangen Wohnrechts ist zu hinterfragen. Wird zur Berechnung die ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt oder wie wird verfahren, wenn es für Ihre Immobilie vor Ort keine Vergleichswerte gibt?
4. Rentenberechnung: Die Höhe der monatlichen Leibrente basiert auf den aktuellen Generationen-Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes, die Sie auf dessen Website nachvollziehen können. Sind Sie verheiratet, wird mindestens die statistisch längere Lebenserwartung der Ehefrau zugrunde gelegt. Meist wird die Leibrente für fünf Jahre garantiert und kann auf Wunsch auf zehn Jahre ausgedehnt werden.
5. Notarielle Beurkundung: Sind die Modalitäten geklärt, werden der Kaufvertrag sowie Ihr Wohnrecht und die damit verbundene Leibrente notariell beurkundet.
6. Absicherung im Grundbuch: Anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch. Wichtig ist die erstrangige Eintragung von Wohnrecht und Leibrente in Abteilung II des Grundbuchs zur Absicherung.