Beitrag geprüft durch Erbmanufaktur

Immobilienverkauf aus dem Nachlass – das sollten Sie beachten!

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der Erbmanufaktur vor der Veröffentlichung geprüft.

Wer erbt, trauert, hat aber auch oft Grund zur Freude. Gehört zum Nachlass eine Immobilie, kommt es darauf an, das Beste daraus zu machen.

Aber Immobilien bedeuten gleichzeitig Verantwortung. Wird eine Immobilie vererbt, werden der oder die Erben Rechtsnachfolge des Erblassers. Aus dieser Situation heraus ergibt sich beim Verkauf der Immobilie aus dem Nachlass das Problem, dass der Erbe die Gewährleistungshaftung für den Zustand des Objekts übernehmen muss.

Wer das Objekt verkaufen möchte, sollte also strategisch und mit Bedacht vorgehen. Denn: Das Fehlerpotential ist groß!Beispiel: Behauptet der Erwerber beispielsweise, dass es für die Immobilie keine gültige Baugenehmigung gebe oder der Kanal sei defekt, erlebt der Erbe ein böses Erwachen mit finanziellen Nachkosten oder sogar Rechtsfolgen.

Soll die Immobilie verkauft werden, sollte der Verkauf strategisch und mit Bedacht angegangen werden. Gerade derjenige Erbe, der dringend Geld benötigt, sollte die Immobilie keinesfalls den erstbesten Interessenten „verscherbeln“. Die Immobilie sollte zum Verkauf „aufbereitet“ werden. Vor allem Miterben innerhalb einer Erbengemeinschaft sollten möglichst an einem Strang ziehen und nicht gegeneinander arbeiten.

Bestandsaufnahme: Gegebenheiten um die Immobilie abklären

Soll eine Immobilie aus dem Nachlass verkauft werden, empfiehlt sich, alles abzuklären, was mit der Immobilie im Zusammenhang steht. Zu einer solchen Bestandsaufnahme gehört, das Grundbuch einzusehen und einen Grundbuchauszug sowie einen Katasterplan zu beschaffen. Auch das Baulastenverzeichnis, das bei der Gemeinde eingesehen werden kann, ist oft informativ. Daraus ergeben sich möglicherweise Belastungen, die der Erbe bislang nicht kannte (z.B. Wegerecht des Nachbarn, Sanierungsvermerk der Gemeinde, Leitungsrecht der Stadtwerke).

Auf Lastenfreistellung achten

Die Erben haften als Verkäufer dafür, dass das Grundeigentum frei oder freigestellt wird von Belastungen und Beschränkungen, insbesondere solcher, die im Grundbuch eingetragen sind. Hatte der Erblasser das Objekt über ein Bankdarlehen finanziert, ist im Grundbuch meist noch eine Grundschuld oder Hypothek eingetragen. Es ist Aufgabe der Verkäuferseite, diese Belastungen zur Löschung zu bringen. Ist das Darlehen noch nicht vollständig getilgt, muss es aus dem Kaufpreis zurückgeführt werden. Reicht der Kaufpreis nicht aus, um dieses Darlehen zu tilgen, haften die Erben mit dem Nachlass und im Übrigen mit ihrem privaten Vermögen persönlich dafür, dass die Belastung getilgt und das Grundbuch freigestellt wird.

 Wer sich frühzeitig darum kümmert, spart Zeit. Außerdem benötigt der Verkäufer einer Immobilie einen Energieausweis. Auch dessen Erstellung durch einen Sachverständigen braucht seine Zeit.

Die Immobilie auf Mängel prüfen

Die Immobilie sollte begutachtet und auf eventuelle Mängel untersucht werden. Wer sich persönlich dazu nicht in der Lage fühlt, ist gut beraten, einen Sachverständigen oder zumindest eine sachkundige Person bei zu ziehen. Ist das Objekt vermietet, empfiehlt es sich, eventuelle Probleme mit einem Mieter abzuklären und eine Einigung herbeizuführen. Jeglicher Rechtsstreit beeinträchtigt die Verkaufsbemühungen erheblich. Kein Erwerber hat ein Interesse daran, eine Rechtsstreitigkeit zu übernehmen.

Bekannte Mängel nicht verschweigen

Der Gewährleistungsanspruch kommt nicht zum Tragen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt. In diesem Fall weiß er, dass ein Mangel existiert und für den Kaufinteressenten von entscheidungserheblicher Bedeutung sein kann (z.B. Verkäufer tapeziert vor der Besichtigung die mit Schimmelflecken behaftete Wand, damit der Interessent die Schimmelflecken nicht mehr sieht). Der Verkäufer kann dann auch nicht mehr argumentieren, es habe sich um einen versteckten Mangel gehandelt. In diesen Fällen muss der Käufer allerdings nachweisen, dass der Verkäufer tatsächlich vorsätzlich gehandelt, den Mangel also arglistig verschwiegen hat. Im notariellen Kaufvertrag versichert der Verkäufe regelmäßig, dass ihm keine versteckten Mängel des Gebäudes bekannt sind und er keine ihm bekannten Mängel verschwiegen hat.

Gerade in Fällen, in denen ein Erbe die geerbte Immobilie verkauft, wird seitens der Erben gern argumentiert, man habe nichts vom Mangel gewusst und habe diesen auch nicht erkennen können. Der Käufer wiederum argumentiert, der Erbe hätte, weil er die Immobilie näher kennt oder kennen müsste, beim Verkauf sorgfältiger vorgehen und den Mangel feststellen müssen. Im Ergebnis gibt ein Wort das andere, die Parteien streiten ohne Ende. Besser ist, solche Streitigkeiten von vornherein möglichst zu vermeiden und erkennbare Mängel zu offenbaren oder vorher zu beseitigen. Ein vielleicht jahrelang andauernder Rechtsstreit dient niemandem. Im ungünstigsten Fall bleibt das Haus unbewohnt und verkommt.

Hat der Verkäufer arglistig gehandelt, kann ihn der Käufer auffordern, den Mangel zu beseitigen. Außerdem kann er den Kaufpreis herabsetzen, bei schwerwiegenden Mängeln vom Kaufvertrag zurücktreten oder/und vom Verkäufer Schadensersatz fordern. Außerdem kommt zusätzlich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Kaufvertrages in Betracht.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Die Immobilie für den Verkauf aufhübschen

Das Objekt sollte „aufgehübscht“ werden. Dazu wird der Hausrat in der Wohnung, im Keller, auf dem Dachboden und in Garage und Schuppen entsorgt und die Räumlichkeiten gereinigt. Das Grundstück sollte möglichst gepflegt aussehen. Soweit Verschönerungsmaßnahmen finanziell überschaubar sind, sollten Erben sich überwinden, das Objekt möglichst zu sanieren oder zu renovieren. Verschimmelte Tapeten schrecken jeden Kaufinteressenten ab. Ein undichtes Dach lässt das Schlimmste erahnen. Jede Verschönerungsmaßnahme begründet einen höheren Kaufpreis. Es ist immer zu bedenken, dass ein Kaufinteressent lieber etwas „Fertiges“ kauft, als etwas, das er selbst noch bereinigen muss. Erst dann, wenn das Objekt aufbereitet ist, sollte es zum Verkauf angeboten werden.

Verkehrswert der Immobilie feststellen!

Der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt den Kaufpreis. Der ursprüngliche Kaufpreis für das Objekt und die möglicherweise vom Erblasser investierten Aufwendungen sind allenfalls Indizien für die Bemessung des Verkaufspreises. Ansonsten richtet sich der Verkehrswert danach, was ein Kaufinteressent bereit ist, für dieses Objekt zu zahlen. Nachfrage und Angebot sind maßgebend. Alles andere bleibt Wunschdenken. So kann die schönste Villa auf dem Land weniger Erlös bringen als eine kleine Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt, auch wenn der eigentliche Wert an Bausubstanz und Inventar der Villa weitaus höher ist als der der Eigentumswohnung.

In Erbengemeinschaften haben Miterben oft eigene Vorstellungen vom Verkehrswert. In diesen Fällen hilft nur, den Verkehrswert von einem Sachverständigen feststellen zu lassen. Wer die Kosten für ein Gutachten scheut, kann auch einen Makler befragen. Makler kennen die amtlichen Verhältnisse meist gut und können eine Einschätzung zum Verkehrswert geben.

Streitigkeiten in der Erbengemeinschaft vermeiden

Geht das Eigentum an der Immobilie auf eine Erbengemeinschaft über, sind alle Miterben gut beraten, sich möglichst kompromissbereit zu zeigen und gemeinsam den Verkauf der Immobilie zu bewerkstelligen. Es ist nicht empfehlenswert, wenn der einzelne Miterbe darauf drängt, die Immobilie an den erstbesten Interessenten zu veräußern, nur um die erhofften liquiden Mittel aus dem Nachlass zu realisieren. Eine gute Planung mit dem Ziel des Verkaufs ermöglicht im Regelfall stets einen wesentlich höheren Verkaufserlös. Eine Immobilie, die wegen interner Querelen über Jahre hinweg, möglicherweise auch noch unvermietet, vor sich hinsteht, lässt sich mit jedem Tag schwieriger verkaufen. Kaufinteressenten riechen den Braten, fühlen sie entweder abgeschreckt oder sehen sich veranlasst, die Verkaufskonditionen zu ihren Gunsten zu verhandeln.

Immobilie selbst verkaufen? Makler beauftragen?

Wer versucht, die Immobilie selbst zu verkaufen, sollte die damit verbundenen Schwierigkeiten umlenken. Einfach in der Zeitung oder auf einer Immobilienplattform eine Anzeige aufzugeben, mag noch gelingen. Wenn es dann aber darum geht, einem Kaufinteressenten das Objekt zu präsentieren, die Verkaufsbedingungen zu verhandeln und den Kauf dann auch noch abzuwickeln, stößt mancher Eigentümer an seine Grenzen.

Um ein Objekt zu verkaufen, bedarf es eines Exposes. Im Exposé wird das Objekt in seinen Details präsentiert. Es bedarf gewisser Kenntnisse, ein Exposé aussagekräftig zu gestalten. Der Autor muss wissen, welche Details für einen Kaufinteressenten relevant sind. Dabei kommt es darauf an, nicht zu viel zu erzählen, aber auch nichts Wesentliches wegzulassen oder gar zu unterschlagen.

Melden sich mehrere Kaufinteressenten, steht der Erbe als Verkäufer vor der Aufgabe, Besichtigungstermine zu organisieren, die Besichtigung selbst mit jedem einzelnen Interessenten durchzuführen, das Objekt dem Interessenten im Detail zu erklären und vorzuführen und Fragen des Interessenten nach der Bausubstanz und sonstigen Details zu beantworten. In diesem Zusammenhang muss der Verkäufer wissen, ob und inwieweit er Offenbarungs- und Aufklärungspflichten hat und den Interessenten beispielsweise darüber aufklären muss, dass das Dach undicht ist, in der Küche Schimmelprobleme bestehen, das Haus unter Denkmalschutz steht oder die Nachbarn extrem streitsüchtig sind.

Vor allem muss der Verkäufer beurteilen können, ob der Kaufinteressent in der Lage ist, das Objekt zu finanzieren und den Kaufpreis zu entrichten. Er muss in allerletzter Konsequenz die Details des Kaufvertrages mit ihm verhandeln und zu einem Ergebnis führen. Wer eine solche Aufgabe zum ersten Mal bewerkstelligt, hat noch keine Erfahrungen im Umgang mit der Veräußerung einer Immobilie. Fehler äußern sich in einem zu niedrigen Kaufpreis oder stellen sich dann heraus, wenn der Kaufinteressent den Kaufpreis nicht bezahlen kann oder Mängel der Immobilie beanstandet. In einer Erbengemeinschaft muss ein Miterbe bereit sein, sich für all diesen Aufwand zu engagieren. Ungünstig ist es, wenn sich Miterben gegenseitig, oft aus emotionalen Gründen und persönlicher Abneigung, gegenseitig blockieren.

Wer alle diese Probleme vermeiden möchte, sollte einen professionellen Makler mit dem Verkauf des Objekts beauftragen. Der Makler ist dann das Sprachrohr der Erbengemeinschaft. Makler kennen die örtlichen Verhältnisse und sind in der Lage, den Verkehrswert und den damit zu erziehenden Verkaufserlös angemessen einzuschätzen. Sie bereiten sämtliche Unterlagen für den Verkauf vor, führen die Verkaufshandlungen mit Interessenten und sind in der Lage, aus ihrer Kundenkartei oft genau den richtigen Kaufinteressenten zu präsentieren.

Umgekehrt haben Kaufinteressenten oft kein Interesse daran, private Verkäufer einer Immobilie direkt anzusprechen. Sie scheuen den damit verbundenen Aufwand und beauftragen vielmehr einen Makler, aus den Angeboten am Markt nach ihren Vorgaben und Wünschen diejenigen Angebote herauszufiltern, die für sie infrage kommen. Nur diese Objekte werden dann in die engere Wahl einbezogen und letztlich auch besichtigt. Ein privater Verkäufer, der keinen Makler beauftragt, kommt mit solchen Interessenten regelmäßig gar nicht erst in Kontakt.

Allein der Umstand, dass ein Makler mit dem Verkauf von Immobilien seinen Lebensunterhalt verdient und eine Provision beansprucht, sollte den Erben nicht davon abhalten, einen Makler beizuziehen. Der Makler nimmt dem Erben alle diese Aufgaben ab, die mit dem Verkauf der Immobilie einhergehen. Die damit verbundene Entlastung ist erheblich. Vor allem lässt sich damit im Regelfall ein optimaler Verkaufserlös erzielen.

Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag vereinbaren

Um zu vermeiden, dass der Kaufinteressent nach Vertragsabschluss Mängelansprüche geltend macht, ist es üblich, im Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“, „gekauft wie besichtigt“ oder „gekauft, wie die Immobilie steht und liegt“ oder „für Größe, Güte und Beschaffenheit haftet der Verkäufer nicht“, haben zur Konsequenz, dass der Käufer wegen offensichtlicher Mängel keine Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Er kauft die Immobilie so, wie er sie besichtigt hat. Ein offensichtlicher Mangel ist ein Mangel, den ein durchschnittlicher Kaufinteressent selbst anlässlich der Besichtigung hätte erkennen können (z.B. erkennbare Schimmelflecken an der Wand).

Ein solcher Gewährleistungsausschluss erfasst aber nicht versteckte Mängel. Solche kann auch der durchschnittliche Kaufinteressent nicht erkennen, ohne dass er das Objekt näher untersucht hätte (z.B. unter der Tapete verborgene Schimmelflecken). Der Gewährleistungsausschluss greift in diesem Fall nur dann, wenn auch der Verkäufer den Mangel selbst nicht kannte oder hätte erkennen müssen und der Gewährleistungsausspruch sich auch auf solche versteckten Mängel bezieht.

Gewährleistungsausschluss in der Teilungsversteigerung

Können die Erben sich wegen des Verkaufs der Immobilie nicht einigen, kommt die Teilungsversteigerung in Betracht. Vorteilhaft ist, ungeachtet aller damit verbundenen Risiken und Nachteile, dass der Erwerber keinerlei Gewährleistungsrechte hat. § 56 Abs. III ZVG schließt jede Gewährleistung aus, auch wenn der Erwerber vorher nicht in der Lage ist, sich umfassend über den Zustand des Grundstücks und des Gebäudes zu informieren. Dazu gehören auch Risiken aus Altlasten. Selbst grobe Fehler im Gutachten eines Sachverständigen, auf dessen Angaben der Verkehrswert festgesetzt wird, berechtigen nicht zur Anfechtung des Erwerbs.

Kein Notarvertrag ohne Finanzierungsnachweis des Kaufinteressenten

Haben sich Verkäufer und Kaufinteressent geeinigt, muss der Kauf des Objekts notariell beurkundet werden. Der Verkäufer kann das Objekt dann nicht mehr anderweitig verkaufen. Er ist zunächst vertraglich an den Käufer gebunden. Erweist sich der Käufer danach als zahlungsunfähig, hat der Erbe als Verkäufer viel Zeit verloren. Meist muss er auch noch sämtliche Notargebühren aus der eigenen Tasche bezahlen. Oft wird versucht, auf der Grundlage des notariellen Kaufvertrages gegen den Verkäufer zwangsweise den Kaufpreis zu vollstrecken. Auch dieser Weg kostet Geld und Zeit.

Zudem beansprucht das Finanzamt wenige Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags bereits vom Käufer die Grunderwerbsteuer, unabhängig davon, ob und wann der Käufer den Kaufpreis entrichtet. Zahlt der Käufer die Steuer nicht, haftet der Verkäufer als Zweitschuldner gegenüber dem Fiskus auf Zahlung der Steuer. Erst der Rücktritt vom Kaufvertrag führt zur Entlastung.

Wer diese Probleme vermeiden möchte, sollte darauf bestehen, dass der Kaufinteressent vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages einen Finanzierungsnachweis seiner Bank auf den Tisch legt. Damit ist sichergestellt, dass der Kaufinteressent zumindest in der Lage ist, den Kaufpreis vereinbarungsgemäß zu bezahlen.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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