Wer ein Haus kauft oder verkauft, sollte wissen, was er kauft oder verkauft. Um sich dafür die notwendigen Informationen zu verschaffen, gibt es eine Reihe von Informationsquellen. Als Verkäufer einer Immobilie sind Sie zur Vermeidung von Haftungsrisiken verpflichtet, die für den Käufer relevanten Informationen zur Verfügung zu stellen. Dies gilt umso mehr, als Sie Erbe sind und eine Immobilie zum Nachlass gehört. Als Kaufinteressent oder Erwerber einer Immobilie sind Sie daran interessiert, genau zu wissen, wie es um die Immobilie steht. Die Frage dabei ist, wer hat ein Interesse, die dafür notwendigen Verzeichnisse einzusehen und wann ist ein berechtigtes Interesse nachzuweisen?

Was heißt berechtigtes Interesse?

Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Kataster, aber auch Bauakten beim Bauamt sind an sich öffentliche Verzeichnisse. Da diese Verzeichnisse individuelle Daten zu bestimmten Personen und fremden Grundstücken enthalten, unterlegen die in diesen Verzeichnissen enthaltenen Informationen dem Datenschutz. Um neugierige Zeitgenossen von einer nicht sachlich begründeten Informationsbeschaffung abzuhalten, benötigen Sie ein berechtigtes Interesse, wenn Sie Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Bauakten oder Kataster einsehen möchten. Dieses berechtigte Interesse muss sich aus sachlichen Erwägungen ergeben. Ein bloß „begründetes“ Interesse, das sich aus weniger sachlichen Erwägungen ergibt, genügt dafür also nicht.

Einsichtnahme in das Grundbuch

Nach § 12 Grundbuchordnung ist die Einsicht in das Grundbuch beim Grundbuchamt jedermann gestattet, der eine „berechtigtes Interesse darlegt. Der Grundbuchämter fordern dafür ein verständiges, nachvollziehbares Interesse, das sich aufgrund sachlicher Erwägungen ergibt. Sie brauchen also kein unmittelbar rechtliches Interesse zu begründen, beispielsweise derart, dass Sie Eigentümer sind oder Eigentümer werden wollen. Dabei ist auch das schutzwürdige Interesse des eingetragenen Eigentümers zu berücksichtigen, der wenig Interesse daran hat, dass die an seinem Grundstück bestehenden Rechts- und Vermögensverhältnisse in die Öffentlichkeit getragen werden.

Einsichtsrecht:

Ein Einsichtsrecht steht problemlos den Notaren zu. Notare können jederzeit das Grundbuch einsehen. Die Einsichtnahme erfolgt im Regelfall elektronisch über einen entsprechenden Online-Zugang zum Grundbuchamt. Notare sind gesetzlich an sich verpflichtet, bei Geschäften, die im Grundbuch eingetragene oder einzutragende Rechte zum Gegenstand haben, sich über den Grundbuchinhalt zu unterrichten.

Es empfiehlt sich auch aus Verkäufer- und Erwerbersicht, stets vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie, dass der Notar das Grundbuch einsieht und abklärt, welche Rechte und Pflichten im Grundbuch eingetragen sind. Der Notar darf auf die Einsichtnahme ausnahmsweise verzichten, wenn Erwerber und Verkäufer trotz Belehrung über die damit verbundenen Risiken auf eine Einsichtnahme verzichtet haben.

Ein berechtigtes Interesse steht verständlicherweise dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu, aber auch demjenigen, zu dessen Gunsten eine Grundschuld, Hypothek, ein Wegerecht, Wohnrecht oder Nießbrauchrecht eingetragen ist. Bloße Kaufinteressenten, die sich für den Erwerb der Immobilie interessieren, können das Grundbuchamt dann einsehen, wenn sich ihr Kaufinteresse soweit manifestiert hat, dass die Einsichtnahme zur Vorbereitung weiterer Vertragsverhandlungen begründet ist. Wie dieser Nachweis praktisch zu führen und anzuerkennen ist, steht auf einem anderen Blatt. Das Problem lässt sich leicht vermeiden, wenn der Eigentümer eine entsprechende Vollmacht für die Einsichtnahme in das Grundbuch ausstellt.

Kein Einsichtsrecht:

Ein berechtigtes Interesse fehlt, wenn ein Gläubiger die Eigentumsverhältnisse eines Schuldners im Grundbuch recherchieren oder ein Nachbar aus Neugierde Einblick in das Grundbuch nehmen möchte. Auch die Rechtsstellung eines Maklers genügt als solche nicht, um ihm ein allgemeines eigenes Einsichtsrecht in das Grundbuch zu verschaffen. Wenn, dann muss er wenigstens einen Provisionsanspruch belegen können. Dies kann der Makler dann, wenn er nachweist, dass er ein Grundstück vermittelt hat und seine Vermittlung offenbar zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages geführt hat. Der Makler hat aber kein Einsichtsrecht, wenn er lediglich den Kaufpreis eines Grundstücks in Erfahrung bringen möchte, um auf dieser Grundlage seine Provision zu berechnen.

Abschriften aus dem Grundbuch:

Wer sein berechtigtes Interesse gegenüber dem Grundbuchamt darlegt, erhält einen schriftlichen Grundbuchauszug. Auf Verlangen ist die Abschrift zu beglaubigen. Im Regelfall sollten unbeglaubigte Grundbuchauszüge ihren Informationszweck erfüllen. Grundbuchauszüge sind gebührenpflichtig. Die Einsichtnahme sollte bei jedem örtlichen Amtsgericht möglich sein, auch wenn die Grundbücher in den Bundesländern meist bei einem Amtsgericht zentral geführt werden. Die Einsichtnahme in die bei den Grundbuchämtern aufbewahrten Originalakten ist im Regelfall nicht mehr möglich, da die Grundbuchakten neuerdings elektronisch geführt werden. Soweit Sie als Eigentümer wissen wollen, wer möglicherweise das Grundbuch eingesehen hat, erteilt Ihnen das Grundbuchamt auf Verlangen eine Auskunft aus dem Protokoll über die Einsichtnahme in Grundbücher und Grundakten (Gesetz über das Datenbankgrundbuch vom 1.10.2014). So können Sie innerhalb von zwei Jahren nach der Einsichtnahme leicht feststellen, wer sich für Ihr Grundstück interessiert hat.

Öffentlicher Glaube des Grundbuchs:

Die Einsichtnahme in das Grundbuch führt insoweit zu zuverlässigen Informationen, als die Grundbücher öffentlichen Glauben genießen. Sie dürfen sich also darauf verlassen, dass alles, was das Grundbuchamt im Grundbuch eingetragen hat, als richtig vermutet wird. Oder umgekehrt: Was nicht eingetragen ist, wird als nicht existent vermutet.


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Geh- Fahr- und Leitungsrechte

Das Grundbuch gibt auch Auskunft über bestehende Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Solche Rechte sind Grunddienstbarkeiten, die zu den wesentlichen Eigenschaften eines Grundstücks gehören. Typischer Fall ist der eines Hinterliegergrundstücks, bei dem zum öffentlichen Verkehrsraum kein eigener Zugang besteht. Wer ein solches Hinterliegergrundstück kauft, ist zwangsläufig darauf angewiesen, dass er über das davor liegende Grundstück zu Fuß auf sein Grundstück gehen (Gehrecht) oder mit einem Fahrzeug fahren (Fahrrecht) kann.

Bestenfalls sind derartige Rechte bereits im Grundbuch eingetragen. Ansonsten hat der Eigentümer oder der Erwerber Anspruch, dass ihm ein Notwegerecht in der Form eines Geh- oder Fahrrechts eingeräumt wird, wenn er zur ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks auf ein solches Recht angewiesen ist. Das Problem stellt sich vornehmlich auch dann, wenn ein Grundstück aufgeteilt wird und der hintere Teil keine Verbindung zum öffentlichen Verkehrsraum hat. Ist das Grundstück mit einem Leitungsrecht belastet, ist der Eigentümer verpflichtet, beispielsweise Versorgungsleitungen oder Telekommunikationsleitungen zu dulden.

Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis

Die Baubehörden der Landkreise und Städte führen Baulastenverzeichnisse. Daraus lassen sich öffentlich-rechtliche Beschränkungen zur Nutzbarkeit oder Bebaubarkeit von Grundstücken ersehen. Diese sind aus den Grundbüchern normalerweise nicht ersichtlich. Baulasten begründen sich dadurch, dass der Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklärt, dass er sich zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen verpflichtet.

Beispiele sind für dort eingetragene Lasten sind Grenzbebauungsrechte oder das Recht zur Nichteinhaltung einer baurechtlichen Abstandsfläche. Möchte der Erwerber das bestehende Gebäude bis an die Grundstücksgrenze zum Nachbarn erweitern, mag dies bei gegenseitigem Einvernehmen zunächst kein Problem sein. Der Nachbar, dessen Grundstücksgrenze bebaut wird, muss für sein Grundstück jedoch eine Abstandslast im Baulastenverzeichnis eintragen lassen. Für ihn kann sich die Last als Problem erweisen, wenn die Baulast bei einem Verkauf das Objekt weniger attraktiv macht und den Verkaufspreis mindert.

Baulasten wirken auch gegen den Rechtsnachfolger des Grundstückseigentümers und gehen mit dem Verkauf auf den Erwerber einer Immobilie über. Kaufinteressenten sind gut beraten, sich vor dem Kauf über die auf dem Grundstück eventuell bestehenden Baulasten zu informieren und dazu Einblick in das Baulastenverzeichnis zu nehmen.

Für die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis ist gleichfalls ein berechtigtes Interesse erforderlich. Es deckt sich mit dem Einsichtsrecht beim Grundbuch. Die Einsichtnahme ist aus organisatorischen Gründen meist schriftlich zu beantragen.

Einsichtnahme in die Bauakten beim Bauamt

Eine wichtige Informationsquelle sind die Bauakten beim Bauamt. Die Bauaufsichtsbehörden, meist die unteren Bauaufsichtsbehörden, führen Bauaktenarchive. Die Bauakten werden angelegt, sobald ein Grundstück bebaut wird. Die Bauakten enthalten Grundrisspläne, Statiken, Baupläne und alle Schriftstücke, die mit dem Bauvorhaben im Zusammenhang stehen.

Möchten Sie die Bauakten einsehen, benötigen Sie ein begründetes Interesse. Dieses Interesse steht Ihnen problemlos als Eigentümer zu oder wenn Sie als Erwerber im notariellen Kaufvertrag bezeichnet sind. Ein bloßes Kaufinteresse genügt im Regelfall wegen des Datenschutzes noch nicht. Wenn Interesse besteht, benötigt der Interessent eine Vollmachtserklärung des Eigentümers.

Da die Bauakten meist aus dem Archiv beschafft werden müssen, sollte der Antrag auf Akteneinsicht schriftlich oder nach telefonischer Absprache mit dem Sachbearbeiter beim Bauamt gestellt werden. Ist die Akte einsehbar, wird der Interessent telefonisch einbestellt und kann die Akte in den Räumlichkeiten der Behörden einsehen. Gegen Kostenerstattung lassen sich auch Kopien anfertigen. Regelmäßig verlangt die Behörde eine Verwaltungsgebühr von 10 – 100 €.

Für den Kaufinteressenten kann die Einsichtnahme zweckmäßig sein, wenn er das zum Kauf anstehende Haus sanieren oder umbauen möchte und dafür die Grundrisspläne und die Statik benötigt. Gleiches gilt auch für den Nachbarn, der in Erfahrung bringen möchte, inwieweit er durch das benachbarte Bauvorhaben in seinen Rechten beeinträchtigt werden könnte.

Einsichtnahme in das Kataster

Die Katasterämter der Gemeinden führen Bestandsverzeichnisse aller Grundstücke in Deutschland. In den Katastern werden die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst. Da die Grundstücke dazu vermessen werden müssen, heißen die Katasterämter vielfach auch Vermessungsamt oder Vermessungs- und Katasteramt. In Niedersachsen oder Sachsen-Anhalt heißen die Behörden auch Landesvermessungsamt.

Für Auskünfte oder Auszüge aus dem Liegenschaftskataster genügt das bloße Interesse. Ein darüber hinausgehendes berechtigtes Interesse wird nur verlangt, wenn Auskünfte und Auszüge mit Angaben zum Eigentümer verbunden sein sollen. Ein derartiges Interesse ist dann begründet, wenn ein Interessent Interesse hat, das Grundstück zu kaufen und zu diesem Zweck mit dem bis dahin unbekannten Eigentümer in Kontakt treten möchte.

Alles in allem

Die in Betracht kommenden Einsichtsrechte ermöglichen eine umfassende Information über den Bestand einer Immobilie. Nicht jede Informationsquelle muss eingesehen werden. Nur dort, wo Zweifel bestehen, empfiehlt sich, Fakten abzuklären. Der damit leicht verbundene Aufwand der Informationsbeschaffung ist leichter zu verkraften, als wenn Sie im Nachhinein nach dem Verkauf und dem Erwerb einer Immobilie erst gewisse Probleme herausstellen, die Sie hätten verhindern können, wenn die richtige Information auf dem Tisch gelegen hätte.

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