Möchten Sie ein Haus verkaufen oder sind Sie daran interessiert, dass der Verkauf problemlos vonstattengeht? Als Verkäufer einer Immobilie obliegen Ihnen eine Reihe von Informations- und Offenbarungspflichten, die Sie mit einem Gewährleistungsausschluss möglichst regulieren sollten. Vor allem dann, wenn Sie ein Haus geerbt haben, wissen Sie im Regelfall nicht zuverlässig, ob das Haus eventuell Mängel hat und ob ein Gewährleistungsausschluss tatsächlich Sicherheit bietet. Als Erbe sollten Sie also gewissenhaft prüfen und genau wissen, was Sie einem Kaufinteressenten Ihrer Immobilie erzählen. Jedes Wort kann ein Wort zu viel sein.

Ich bin doch nur Erbe. Ich will die Immobilie doch nur verkaufen.

Sie sind gerade als Erbe gut beraten, sich umfassend über die Gegebenheiten einer Immobilie zu informieren und Kaufinteressenten in den Vertragsverhandlungen und spätestens bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages ordnungsgemäß über alles zu informieren, wozu Sie rechtlich verpflichtet sind. Nur so gewährleisten Sie, dass der Kaufvertrag problemlos abgewickelt werden kann. Allein der Umstand, dass Sie die Immobilie nur geerbt haben und die baulichen und rechtlichen Verhältnisse nicht im Detail kennen, entlastet Sie nicht davon, die Gegebenheiten festzustellen und den Abschluss eines notariellen Kaufvertrages so vorzubereiten, dass der Erwerber keine Ansätze findet, den Kaufvertrag anzufechten, rückabzuwickeln und Schadensersatz einzufordern. Sie riskieren ansonsten, dass Ihr Erbe finanziell aufgebraucht ist, bevor Sie selbst einen Nutzen davon haben.

„Gekauft wie gesehen“ schützt nur den redlichen Verkäufer

Ein Gewährleistungsausschluss, den Sie beispielsweise mit der üblichen Formulierung „Gekauft wie gesehen“ vereinbaren, schließt nur offensichtliche Mängel von der Gewährleistung aus. Ein Erwerber kann trotz eines derart formulierten Gewährleistungsausschlusses erwarten, dass die Kaufsache den vereinbarten Zustand aufweist. Ein Gewährleistungsausschluss schützt also nur den redlichen Verkäufer.

Offensichtlich sind solche Mängel, die ein Käufer normalerweise hätte erkennen können, wenn er die Immobilie ordentlich besichtigt hätte. War ein Mangel vom Erwerber mit zumutbarem Aufwand („genau hinschauen“) erkennbar, ohne dass die Hinzuziehung eines Sachverständigen notwendig war, ist ein Mangel ausgeschlossen. Ob er einen solchen offensichtlichen Mangel dann wirklich erkannt hat, bleibt sein Risiko. Gegebenenfalls muss der Interessent einen eigenen Bausachverständigen beiziehen, wenn er die für die Beurteilung notwendige Sachkunde selbst nicht besitzt.

Versteckte Mängel hingegen lassen sich durch einen Gewährleistungsausschluss nicht ausschließen. Eine Vielzahl gerichtlicher Entscheidungen dokumentiert, dass das damit verbundene Risiko vielfach unterschätzt wird. Dabei geht es um Mängel, die auch ein verständiger Käufer trotz näherer Betrachtung nicht hätte erkennen können. Problematisch wird die Situation vornehmlich dann, wenn Sie bei der Besichtigung einen Mangel bewusst verschwiegen und den Kaufinteressenten arglistig getäuscht haben. Da Sie in diesen Fällen davon ausgehen müssen, dass die ordnungsgemäße Information des Interessenten für dessen Kaufentscheidung wesentlich ist, hätten Sie den Erwerber arglistig getäuscht.

Beispiel

Sie haben von Ihren Eltern Ihr Elternhaus geerbt. Ihnen ist bekannt, dass Ihr Vater den Öltank im Keller vor kurzer Zeit hat entfernen lassen und der Boden infolge des fehlenden Betonfundaments möglicherweise mit Öl belastet ist. Da der Kaufinteressent von der früheren Existenz des Öltanks nichts weiß, wären Sie verpflichtet, ihn darauf hinzuweisen, dass der Öltank entfernt wurde und der Boden zumindest auf Ölrückstände untersucht werden sollte. Wenn der Interessent vom Kauf dann Abstand nimmt, ist das Ihr Risiko. Kauft der Käufer das Haus dann trotz Ihres Hinweises, ist es sein Risiko. Zieht der Erwerber einen Sachverständigen bei, der die Situation nicht zuverlässig erfasst, geht die damit verbundene Fehleinschätzung zu Lasten des Erwerbers.

Was bedeutet im Kaufvertrag „frei von Sach- und Rechtsmängel“?

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, dem Erwerber die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängel zu verschaffen (§ 433 BGB). Sie sind gut beraten, im Kaufvertrag die Immobilie so zu beschreiben, dass eventuelle Sach- und Rechtsmängel erfasst werden. Dabei kommt es maßgeblich darauf an, was Sie sagen und was Sie nicht sagen. Oft geht damit eine Gratwanderung einher. Im Zweifel sollten Sie bestimmte Umstände im Hinblick auf das potentielle Haftungsrisiko jedoch ausdrücklich ansprechen.

Sachmängel

Die Immobilie ist sachmängelfrei, wenn Sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und die übliche Beschaffenheit hat, mit der ein verständiger Interessent rechnen darf.

Beispiel

Ihr Elternhaus stellt eine Wohnimmobilie dar. Sie verkaufen das Haus zu Wohnzwecken. Es ist daher für die übliche Nutzung, die der Erwerber vernünftigerweise erwarten darf, verwendbar.

Gegenbeispiele für Sachmängel

  • Sie verkaufen Ihr Elternhaus und sichern dem Erwerber zu, dass er die Wohnimmobilie problemlos an wechselnde Feriengäste vermieten kann. Besteht jedoch in der Gemeinde eine Wohnraumzweckentfremdungsverordnung, haften Sie wegen eines Sachmangels, wenn der Erwerber die angedachte Verwendung nicht realisieren kann.
  • Das Haus hat keine Baugenehmigung oder eine Genehmigung für den vorhandenen Dachgeschossausbau. Das Haus ist damit nicht für die übliche Verwendung geeignet.
  • Das Grundstück ist dadurch, dass früher eine Tankstelle betrieben wurde, mit Altlasten kontaminiert und eignet sich nicht für eine normale Bebauung.

Rechtsmängel

Der Erwerber einer Immobilie hat Anspruch darauf, dass Sie ihm die Immobilie so übereignen, dass er nach Belieben darüber verfügen kann, ohne durch Rechte Dritter beschränkt zu sein. Die Immobilie ist rechtsmängelfrei, wenn dritte Personen keine oder allenfalls die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Erwerber geltend machen können.

Beispiel

Ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen, muss der Erwerber dieses eingetragene Wegerecht im Regelfall übernehmen. Das Wegerecht ist Teil der Immobilie. Gleiches gilt, wenn die Immobilie vermietet ist. Der Erwerber übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Es gilt der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Verkaufen Sie die Immobilie, ohne auf das Wegerecht oder das Mietverhältnis hinzuweisen oder behaupten, dass derartige Rechte nicht bestehen, setzen Sie sich der Haftung wegen Rechtsmängel aus.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter – verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Welche Offenbarungspflichten habe ich als Verkäufer einer Immobilie?

Daraus, dass Sie die Immobilie sach- und rechtsmängelfrei übergeben müssen, ergeben sich beim Verkauf einer Immobilie entsprechende Offenbarungspflichten. Sie müssen den Erwerber über alle Umstände aufklären, die für dessen Kaufentscheidung wesentlich sind. Natürlich gibt es Grenzen.

Ihre Offenbarungspflicht besteht nur insofern, als Sie sich als redlicher Verkäufer verpflichtet fühlen müssen, bestimmte Merkmale der Immobilie zu offenbaren. Umgekehrt besteht der Informationsanspruch eines Erwerbers nur insoweit, als er als redlicher Interessent erwarten darf, dass Sie sich offenbaren und aufklären. Offenbarungspflicht und Aufklärungspflicht bedeuten das gleiche.

Ihre Offenbarungspflicht bezieht sich vornehmlich auf versteckte Mängel. Problematisch sind Mängel, die bei der ordnungsgemäßen Besichtigung des Objekts nicht zugänglich und damit für den Kaufinteressenten nicht erkennbar sind.

Beispiel

Haben Sie die feuchte Kellerwand mit Gipskartonplatten verkleidet, um die Feuchtigkeit für die Dauer des Verkaufsvorgangs zu verdecken, handelt es sich um einen versteckten Mangel, für den Sie offenbarungspflichtig sind. Offensichtliche Mängel hingegen muss der Käufer selbst erkennen.

Beispiel

Das Isolierglasfenster im Wohnzimmer ist beschlagen, so dass der Interessent erkennen kann, dass das Fenster reparaturbedürftig ist.

Sie sind vor allem dann aufklärungspflichtig, wenn der Kaufinteressent wegen gewisser Umstände konkret nachfragt und Sie Kenntnis haben, wie die Gegebenheiten sind. Sie müssen wahrheitsgemäß antworten. Keinesfalls dürfen Sie Angaben ins Blaue hinein machen oder die Situation irgendwie bagatellisieren oder eventuelle Bedenken des Interessenten durch falsche, verharmlosende Erklärungen zerstreuen.

Eine Aufklärungspflicht besteht auch, wenn der Kaufinteressent zwar nicht konkret nachfragt, ein Umstand seinen Kaufentschluss aber von erkennbar wichtiger Bedeutung sein dürfte und er Ihre Information redlicherweise erwarten darf.

Beispiel

Ihr Elternhaus steht unter Denkmalschutz. Im Hinblick auf den zu erwartenden Kostenaufwand und die Vorgaben des Denkmalschutzamtes für die Sanierung eines solchen Gebäudes müssen Sie den Interessenten über die Tatsache des Denkmalschutzes aufklären.

Welches Risiko besteht, wenn ich nicht ordnungsgemäß aufkläre?

Ihr Risiko besteht darin, dass der Erwerber den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anficht, vom Kaufvertrag zurücktritt und Sie schadensersatzpflichtig machen kann. Genauso gut kann der Erwerber die Immobilie behalten, wegen vorhandener Sach- und Rechtsmängel den Kaufpreis mindern und, wenn Sie als Verkäufer den Schaden zu verantworten haben, Sie zusätzlich noch schadensersatzpflichtig machen. Auch wenn bei der Schadensberechnung auf eine durch die Mängel bedingte konkrete Wertminderung des Gebäudes abzustellen ist und eine fiktive Schadensberechnung eher ausscheidet, ist der mit einer streitigen Auseinandersetzung verbundene Ärger enorm.

Beispiel

In einem Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil v. 21.1.2019, 29 U 183/17) schätzte der Erwerber nach Maßgabe eines Privatgutachtens die Kosten für die mangelbehaftete Immobilie auf 60.000 €. Er forderte, weil der Verkäufer eine Reihe von Mängeln arglistig verschwiegen hätte, in dieser Höhe Schadensersatz. Eine derart aktive Schadensberechnung für potentielle zu beseitigende Schäden würde in vielen Fällen zu einer Überkompensation und einer damit nicht gerechtfertigten Bereicherung des Erwerbers führen.

Wie auch immer: Eine damit einhergehende gerichtliche Auseinandersetzung über mehrere gerichtliche Instanzen unter Einbeziehung oft mehrerer Sachverständigen verursacht über den damit verbundenen Ärger und die ständige Auseinandersetzung mit dem Sachverhalt einen ungemein hohen Aufwand an Gerichts- und Anwaltsgebühren sowie Sachverständigenkosten, der sich mit einer ordnungsgemäßen Beschreibung und Aufklärung über die maßgeblichen Verhältnisse der Immobilie durchaus vermeiden lässt.

Wie vermeide ich Risiken beim Verkauf einer Immobilie?

Um als Erbe die Gegebenheiten einer Immobilie einschätzen zu können, sollten Sie alle Informationsquellen nutzen, aus denen sich Informationen über die Immobilie ergeben können. In Betracht kommen:

  • Private Unterlagen des Erblassers, aus denen sich anhand von Rechnungen oder Schriftverkehr Rückschlüsse auf die bauliche und rechtliche Situation der Immobilie ziehen lassen.
  • Grundbuch (Einsichtnahme beim Grundbuchamt).
  • Liegenschaftskataster (Einsichtnahme beim Katasteramt Ihrer Gemeinde).
  • Baulastenverzeichnis (Einsichtnahme bei der Baubehörde Ihrer Gemeinde).
  • Bauakte (Einsichtnahme bei der Baubehörde Ihrer Gemeinde).

Als Eigentümer haben Sie ein berechtigtes Interesse, alle diese Verzeichnisse einzusehen und sich Auszüge anfertigen zu lassen. Geht es um bautechnische Gegebenheiten, kann es sich empfehlen, einen Gutachter zu beauftragen, der die bauliche Situation feststellt und einen Verkehrswert als Grundlage für Verkaufsverhandlungen ermittelt.

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