Nachlassimmobilie geerbt – wie sieht es mit den Steuern aus?
Immobilien gelten als Betongold. Aber auch Beton und Gold haben ihr Gewicht und können im Ernstfall durchaus zur Last werden. So sollten Sie wissen, dass das Erbe einer Immobilie Kosten und Steuern verursachen kann und das Eigentum Risiken beinhaltet. Dabei ist zwischen der Erbschaftsteuer für den Erbanfall, der GrunderwerbsteuerWenn Sie ein Grundstück erben, brauchen Sie als Erbe keine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Zusammenfassung • Grundsätzlich steuerfrei: Der reine Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft ist nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. • Ausnahmen beachten: Steuerpflicht entsteht oft bei Ausgleichszahlungen in einer Erbengemeinschaft, der Übernahme von Schulden oder der Abfindung eines Pflichtteilsberechtigten mit einem Grundstück. • Steuersatz je Bundesland: Fällt Steuer an, richtet sich die Höhe (3,5 % bis 6,5 %) nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. • Abgrenzung zur Erbschaftsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Erbschaftsteuer zu verwechseln, die den gesamten Nachlass betrifft und persönliche... Mehr erfahren bei entgeltlichen Übertragungen nach dem Erbfall und der Einkommensteuer bei einem Verkauf zu unterscheiden.
Wer sich auskennt, kann Risiken, Kosten und Steuern aber zumindest in Grenzen halten und im günstigsten Fall vermeiden.
Wann zahle ich Erbschaftsteuer?
Im normalen Erbfall fallen in Deutschland kaum Erbschaftsteuern an. Dafür sorgen relativ hohe Freibeträge. Ansonsten hängt die Höhe der Erbschaftsteuer von der Höhe des Nachlasses und vom Grad Ihrer Verwandtschaft zum ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren ab. Je enger Sie mit dem Erblasser verwandt sind und je geringer der Wert des Nachlasses, desto niedriger fällt die Erbschaftsteuer aus.
Um eine eventuelle Erbschaftsteuer kalkulieren zu können, kommt es zunächst darauf an, in welche Steuerklasse Sie einzuordnen sind.
Beispiel: Als Ehegatte oder Kind gehören Sie jedenfalls in die Steuerklasse I. Als Ehegatte profitieren Sie von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Sofern der Wert des Nachlasses diese Freibeträge übersteigt, unterliegt er der Erbschaftsteuerpflicht. Um Ihnen eine Vorstellung zu geben: Beim Wert des Erbes bis 75.000 € zahlen Sie in der Erbschaftsteuerklasse I ca. 7 % Erbschaftsteuer.
Bis 300.000 € sind es in dieser Klasse 11 %. Ihre genaue Steuerlast können Sie mit unserem Erbschaftsteuerrechner ermitteln. Eventuelle Nachlassverbindlichkeiten mindern den Wert des Nachlasses.
Über die Freibeträge hinaus stehen Ehepartnern und Kindern Versorgungsfreibeträge beim Bezug von Renten und Pensionen zu sowie Steuerbefreiungen für Hausrat und andere bewegliche Gegenstände (z. B. Kunstsammlungen, Schmuck).
Wieviele Steuern fallen an?
Wie ist das mit dem Familienwohnhaus?
Wenn Ihr Ehepartner oder Kind Ihr Familienwohnhaus oder Ihren Miteigentumsanteil daran erbt, bleibt der Erwerb steuerfrei, sofern folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Ehepartner: Er oder sie muss das Familienheim mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).
- Kind: Gleiches gilt für Kinder, allerdings nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Übersteigt die Wohnfläche diese Grenze, fällt anteilig Erbschaftsteuer auf den übersteigenden Teil an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Wichtig: Wird die Selbstnutzung vor Ablauf der ZehnjahresfristDie Zehnjahresfrist spielt sowohl beim Erben von Immobilien als auch bei Schenkungen eine Rolle. Bei einer Wohnimmobilie ist diese steuerfrei, wenn der Erbe diese zehn Jahre als Erstwohnsitz nutzt. Bei Schenkungen erlaubt die Zehnjahrefrist alle zehn Jahre steuerfrei Schenkungen entgegenzunehmen. aufgegeben, entfällt rückwirkend die Steuerbefreiung.
Wann zahle ich Spekulationssteuer (Einkommensteuer)?
Unabhängig von der Erbschaftsteuer ist zu beachten: Beim späteren Verkauf der Immobilie kann unter Umständen Einkommensteuer (umgangssprachlich: Spekulationssteuer) anfallen – auch dann, wenn die Immobilie zuvor steuerfrei geerbt wurde. Diese Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte ist nicht mit der Grunderwerbsteuer zu verwechseln. Dies ist der Fall, wenn:
- der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft oder fertiggestellt hat und
- die Immobilie nicht selbst genutzt wurde oder
- Sie als Erbe die Immobilie nicht im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 EStG).
Diese Steuer fällt auf den Veräußerungsgewinn an (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten des Erblassers und ggf. Verkaufsnebenkosten).