Beitrag geprüft durch Erbmanufaktur

Sach- und Rechtsmängel einer Immobilie

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und den Erbrechts-Experten der ERBMANUFAKTUR vor der Veröffentlichung geprüft.

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es vieles zu beachten. Ganz zentral ist dabei der Zustand der Immobilie und ihre Mängel, sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel. Dies ist zum Einen von Relevanz, da bestimmte Mängel zum Gunsten Ihrerseits vom Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen werden können. Andererseits müssen Sie sich als Verkäufer über die Mängel bewusst sein, um Ihrer Offenbarungspflicht nachzukommen.

Was bedeutet im Kaufvertrag „frei von Sach- und Rechtsmängel“?

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, dem Erwerber die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängel zu verschaffen (§ 433 BGB). Sie sind gut beraten, im Kaufvertrag die Immobilie so zu beschreiben, dass eventuelle Sach- und Rechtsmängel erfasst werden. Dabei kommt es maßgeblich darauf an, was Sie sagen und was Sie nicht sagen. Oft geht damit eine Gratwanderung einher. Im Zweifel sollten Sie bestimmte Umstände im Hinblick auf das potentielle Haftungsrisiko jedoch ausdrücklich ansprechen.

Definition Sachmangel

Die Immobilie ist frei von Sachmängeln, wenn Sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und die übliche Beschaffenheit hat, mit der ein verständiger Interessent rechnen darf.

Beispiel für eine sachmangelfreie Sache

Ihr Elternhaus stellt eine Wohnimmobilie dar. Sie verkaufen das Haus zu Wohnzwecken. Es ist daher für die übliche Nutzung, die der Erwerber vernünftigerweise erwarten darf, verwendbar.

Praxisbeispiele für Sachmängel

  • Sie verkaufen Ihr Elternhaus und sichern dem Erwerber zu, dass er die Wohnimmobilie problemlos an wechselnde Feriengäste vermieten kann. Besteht jedoch in der Gemeinde eine Wohnraumzweckentfremdungsverordnung, haften Sie wegen eines Sachmangels, wenn der Erwerber die angedachte Verwendung nicht realisieren kann.
  • Das Haus hat keine Baugenehmigung oder eine Genehmigung für den vorhandenen Dachgeschossausbau. Das Haus ist damit nicht für die übliche Verwendung geeignet.
  • Das Grundstück ist dadurch, dass früher eine Tankstelle betrieben wurde, mit Altlasten kontaminiert und eignet sich nicht für eine normale Bebauung.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Rechtsmangel

Der Erwerber einer Immobilie hat Anspruch darauf, dass Sie ihm die Immobilie so übereignen, dass er nach Belieben darüber verfügen kann, ohne durch Rechte Dritter beschränkt zu sein. Die Immobilie ist frei von Rechtsmängeln, wenn dritte Personen keine oder allenfalls die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Erwerber geltend machen können.

Praxisbeispiel für einen Rechtsmangel

Ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen, muss der Erwerber dieses eingetragene Wegerecht im Regelfall übernehmen. Das Wegerecht ist Teil der Immobilie. Gleiches gilt, wenn die Immobilie vermietet ist. Der Erwerber übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Es gilt der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Verkaufen Sie die Immobilie, ohne auf das Wegerecht oder das Mietverhältnis hinzuweisen oder behaupten, dass derartige Rechte nicht bestehen, setzen Sie sich der Haftung wegen Rechtsmängel aus.

Sie haben noch Fragen bezüglich eines Sach- oder Rechtsmangels ihrer Immobilie? Kontaktieren sie uns uns gerne kostenlos!

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claus m. büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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