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Sach- und Rechtsmängel einer Immobilie

Kategorie: Immobilie
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Sach- und Rechtsmängel einer Immobilie Erbmanufaktur Auszeichnung

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es vieles zu beachten. Ganz zentral ist dabei der Zustand der Immobilie und ihre Mängel, sowohl Sachmängel als auch Rechtsmängel. Dies ist zum Einen von Relevanz, da bestimmte Mängel zum Gunsten Ihrerseits vom Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen werden können. Andererseits müssen Sie sich als Verkäufer über die Mängel bewusst sein, um Ihrer Offenbarungspflicht nachzukommen.

Was bedeutet im Kaufvertrag „frei von Sach- und Rechtsmängel“?

Als Verkäufer sind Sie verpflichtet, dem Erwerber die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängel zu verschaffen (§ 433 BGB). Sie sind gut beraten, im Kaufvertrag die Immobilie so zu beschreiben, dass eventuelle Sach- und Rechtsmängel erfasst werden. Dabei kommt es maßgeblich darauf an, was Sie sagen und was Sie nicht sagen. Oft geht damit eine Gratwanderung einher. Im Zweifel sollten Sie bestimmte Umstände im Hinblick auf das potentielle Haftungsrisiko jedoch ausdrücklich ansprechen.

Definition Sachmangel

Die Immobilie ist frei von Sachmängeln, wenn Sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und die übliche Beschaffenheit hat, mit der ein verständiger Interessent rechnen darf.

Beispiel für eine sachmangelfreie Sache

Ihr Elternhaus stellt eine Wohnimmobilie dar. Sie verkaufen das Haus zu Wohnzwecken. Es ist daher für die übliche Nutzung, die der Erwerber vernünftigerweise erwarten darf, verwendbar.

Praxisbeispiele für Sachmängel

  • Sie verkaufen Ihr Elternhaus und sichern dem Erwerber zu, dass er die Wohnimmobilie problemlos an wechselnde Feriengäste vermieten kann. Besteht jedoch in der Gemeinde eine Wohnraumzweckentfremdungsverordnung, haften Sie wegen eines Sachmangels, wenn der Erwerber die angedachte Verwendung nicht realisieren kann.
  • Das Haus hat keine Baugenehmigung oder eine Genehmigung für den vorhandenen Dachgeschossausbau. Das Haus ist damit nicht für die übliche Verwendung geeignet.
  • Das Grundstück ist dadurch, dass früher eine Tankstelle betrieben wurde, mit Altlasten kontaminiert und eignet sich nicht für eine normale Bebauung.