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Erbengemeinschaft: Geschwister erben Haus – einer wohnt darin.

Kategorie: Erbrecht
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Erbengemeinschaft: Geschwister erben Haus – einer wohnt darin. Erbmanufaktur Auszeichnung

Ausgangslage: Geschwister erben Haus – einer wohnt darin

Es ist eine häufige Konstellation in einer Erbengemeinschaft: Einer der Miterben bewohnt die geerbte Immobilie bereits oder zieht nach dem Erbfall ein. Die Gründe dafür können vielfältiger Natur sein:

  • Kurzfristige Übergangslösung: Manchmal dient die Immobilie nach einer Trennung oder einem Jobverlust als vorübergehende Wohnlösung.
  • Emotionale Bindung: Oft handelt es sich um das Elternhaus, mit dem der Bewohner tiefe persönliche Erinnerungen verbindet.
  • Pflege von Angehörigen: Der Erbe hat bereits vor dem Erbfall einen pflegebedürftigen Elternteil im Haus betreut und setzt dies fort.
  • Berufliche Nähe: Die Immobilie liegt günstig zum Arbeitsplatz des Miterben.
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Sonderfälle: Ehegatte + Kinder vs. nur Geschwister

Häufig wohnen Eheleute gemeinsam in einem Haus, und mit dem Tod eines Elternteils entsteht die typische Erbengemeinschaft zwischen dem überlebenden Ehepartner und ggf. den Kindern. Der Ehepartner erbt in diesem Fall gemäß gesetzlicher Erbfolge (§ 1931 BGB i. V. m. § 1371 BGB) in der Regel die Hälfte des Nachlasses, die Kinder teilen sich die andere Hälfte.

Die rechtliche Ausgangslage – auch bezüglich der Immobilie – richtet sich stark danach, ob ein Testament vorliegt oder nicht. Ohne Testament müssen sich Ehepartner und Kinder gemeinsam über das weitere Vorgehen einigen. Besonders bei mehreren Kindern entstehen typische Konfliktfelder, wenn nur ein Miterbe weiterhin im Haus leben möchte. Ist der Ehepartner Alleinerbe laut Testament, können die Kinder ihren Pflichtteil (§ 2303 BGB) einfordern, was oft eine Auszahlung notwendig macht oder sogar einen Hausverkauf erzwingen kann.

Gerade im Zusammenspiel mehrerer Miterben bietet deswegen eine transparente, frühzeitige Regelung in Form einer sogenannten Teilungsanordnung (§ 2048 BGB) – einer testamentarischen Anweisung zur Aufteilung – erhebliche Vorteile, da so Streit und langwierige Auseinandersetzungen vermieden werden können.

Erbe als Mieter

Zentral ist für viele Familien die Frage: Muss das Geschwister-Teil, das das Haus weiterhin bewohnt, an die anderen eine sogenannte Nutzungsentschädigung zahlen?

Antwort: Ja. Das ist regelmäßig dann der Fall, wenn kein Mietvertrag vorliegt: Das wohnende Geschwister-Teil nutzt allein einen Nachlassgegenstand, der gemeinschaftliches Vermögen ist. Die übrigen Erben haben Anspruch darauf, dass der Nutzen ausgeglichen wird, etwa in Form einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe der anteiligen ortsüblichen Miete (Anspruchsgrundlage ist § 745 Abs. 2 BGB).

Ein Praxisbeispiel: Bei einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 1.200 € und drei Erben könnten die zwei anderen Geschwister insgesamt 800 € (2/3 der Miete) verlangen. Genau diesen Fall hatte das Amtsgericht Mönchengladbach entschieden. Vor allem Geschwister, die selbst nicht im Haus wohnen, haben also in der Praxis das Recht, einen finanziellen Ausgleich einzufordern – so wie die Erbengemeinschaft auch jederzeit die Entscheidung treffen kann, das Haus zu verkaufen oder das wohnende Geschwister gegen Auszahlung der anderen als alleinigen Eigentümer einzusetzen.

Im Streitfall zeigen Praxisbeispiele und gerichtliche Urteile, dass sogar rückwirkend Nutzungszahlungen verlangt werden können. Eine schriftliche Vereinbarung hilft, Missverständnisse zu vermeiden. Generell ist der häufigste Weg, sich außergerichtlich über Kaufpreis, Auszahlung und Zeitrahmen zu einigen. Wer sich nicht einigt, muss mit einer Teilungsversteigerung rechnen (siehe unten).

Ausnahme schriftlicher Mietvertrag

Einen Sonderfall gibt es, wenn das Geschwister-Teil einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen hat. Dann sollte der Erbe nach wie vor Mieter bleiben und das Recht haben, im Haus wohnen zu bleiben. Es lässt sich nicht wirklich damit argumentieren, dass das Mietverhältnis dadurch erlischt, dass der Erbe als Mieter zugleich auch Miterbe in der Erbengemeinschaft ist.

Denn: Stehen auf beiden Seiten eines Vertragsverhältnisses die gleichen Personen, erlischt das Verhältnis durch „Konfusion“ (Amtsgericht Mönchengladbach, Urteil vom 18.12.2019, Az. 35 C 97/19). Eine Konfusion setzt aber voraus, dass die Parteien auf beiden Seiten identisch sind. Daran fehlt es, wenn der Erbe als Mieter einerseits steht und andererseits nur einer von mehreren Erben ist.

Ob diese Konstellation dann Grundlage für eine Konfusion darstellt, erscheint fraglich. Ob die Miterben diesen Mietvertrag dann ordentlich kündigen können, ist wiederum eine andere Frage. Wenn man unterstellt, dass die Verwaltung eines Mietverhältnisses eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses darstellt, kommt eine Kündigung durch Mehrheitsentscheidung in Betracht, soweit die Miterben dafür ein berechtigtes Interesse darlegen. Ein berechtigtes Interesse könnte darin bestehen, dass die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie nicht möglich ist.

Wegen Eigenbedarf (§ 573 BGB) können die Miterben als Erbengemeinschaft nicht kündigen, da die Erbengemeinschaft als solche keinen Eigenbedarf geltend machen kann und der im Haus wohnende Miterbe faktisch das Haus wegen Eigenbedarfs bereits nutzt. Ein Kündigungsrecht kommt wiederum in Betracht, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkauft und der Erwerber das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigt.

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Übertragung an einen Erben ist steuerbegünstigt

Wie bereits erwähnt, wenn mehrere Geschwister ein Haus erben und eines möchte es übernehmen, muss eine Auszahlung an die anderen Erben erfolgen. Steuerlich relevant ist hierbei die Wohnsitzbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG: Das Familienheim kann steuerfrei bleiben, wenn der Erbe es für 10 Jahre selbst bewohnt und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.

Fällt die Selbstnutzung vor Ablauf der Frist ohne zwingenden Grund weg, wie etwa bei einem Komfort-Umzug im Gegensatz zu einem beruflich bedingten Umzug, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Bei einer späteren Veräußerung ist zudem die Spekulationsfrist nach § 23 EStG zu beachten, mehr dazu im Artikel zur Spekulationssteuer.

Auszahlung Schritt für Schritt

Die Übernahme einer Immobilie aus einer Erbengemeinschaft lässt sich in fünf Schritten vollziehen:

  1. Wert ermitteln: Zunächst wird gemeinsam der Verkehrswert der Immobilie festgestellt, am besten durch eine unabhängige Bewertung. Dieses Gutachten schafft eine faire Berechnungsgrundlage.
  2. Einigung und Kaufpreis: Anschließend wird der Anteil jedes Miterben berechnet (z. B. bei drei Erben jeweils 1⁄3 des Wertes). Daraus leiten sich die Auszahlungsbeträge ab, auf die sich die Erben einigen.
  3. Finanzierung klären: Für die Auszahlung kann das wohnende Geschwister oft ein Immobiliendarlehen aufnehmen. Die Finanzierungsbestätigung der Bank sollte vor dem nächsten Schritt vorliegen.
  4. Notarielle Übertragung: Das wohnende Geschwister zahlt die Auszahlungsbeträge an die Miterben und wird im Gegenzug alleiniger Eigentümer, was über einen notariellen Vertrag und Grundbuchänderung vollzogen wird. In diesem Erbauseinandersetzungsvertrag werden alle Modalitäten festgehalten.
  5. Grundbuchvollzug: Nach Zahlung der Beträge veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch, wodurch der Eigentumsübergang rechtlich abgeschlossen wird.

Beispielrechnung und Nebenkosten

  1. Beispielrechnung: Bei einem Verkehrswert von 300.000 € und drei Erben beträgt der auszuzahlende Betrag für die beiden weichenden Erben jeweils 100.000 €. Das übernehmende Geschwister muss also 200.000 € finanzieren.
  2. Nebenkosten: Zusätzlich fallen Kosten für Notar und Grundbuch an (ca. 1,5–2,0 % des Verkehrswertes) sowie für das Wertgutachten (ca. 0,2–0,5 %). Diese trägt üblicherweise der Erwerber. Im Beispiel wären das zusätzlich ca. 5.100 € bis 7.500 €. Die Gutachterkosten können nach Vereinbarung auch aus dem Nachlass bezahlt werden.