Immer mehr Nachlässe enthalten Immobilien. Erbschaftssteuern sind dann ein leidiges Thema. Steuern fallen aus Anlass des Erbfalls dann an, wenn Vermögen ohne Gegenleistung übertragen wird und der Wert des Vermögens bestimmte Grenzen übersteigt.

Die steuerlichen Freibeträge, bis zu denen Sie als Erbe keine Erbschaftsteuern zahlen müssen, hängen von Ihrem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser ab. Ob Sie als Erbe beim Hausverkauf in der Erbengemeinschaft Steuern zahlen müssen, hängt mithin davon ab, ob es sich um das Familienheim oder eine nicht selbst genutzte Immobilie handelt. Als Steuern kommen beim Erbfall Erbschaftsteuern, Spekulationssteuer und Grunderwerbsteuer in Betracht.

Verkauf nur als Erbengemeinschaft möglich

Beachten Sie zunächst, dass Sie über eine zum Nachlass gehörende Immobilie als Miterbe nicht allein verkaufen können, sondern nur die Erbengemeinschaft insgesamt den Verkauf tätigen kann. Verkäufer ist stets die Erbengemeinschaft. Sie als einzelner Miterbe können allenfalls Ihren Erbanteil an der Erbengemeinschaft verkaufen. Der Erwerber übernimmt dann Ihren Erbanteil und wickelt den Nachlass gemeinsam mit den übrigen Miterben ab. Soweit Sie Ihren Erbanteil an eine fremde Person verkaufen, haben Ihre Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, da es ihnen nicht unbedingt zuzumuten ist, eine fremde Person in den Kreis der Miterben aufnehmen zu müssen.

Verkauf des Familienheims

Das Familienheim, das der Erblasser selbst bewohnt hatte, nimmt im Erbschaftsteuerrecht eine besondere Stellung ein. Im Erbfall bleibt die Immobilie, in der der Erblasser lebte, erbschaftsteuerfrei, wenn:

  • der Erblasser bis zu seinem Tode darin gewohnt hat oder
  • aus zwingenden Gründen, wie beispielsweise Krankheit und Pflegebedürftigkeit, bis zu seinem Ableben an der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und
  • der Ehepartner oder der eingetragene Lebenspartner die Wohnung unmittelbar nach dem Tod des Erblassers selbst zu Wohnzwecken nutzt, indem er weiter darin wohnen bleibt oder einzieht.
  • Bedingung für die Steuerbefreiung ist ferner, dass der Ehe- oder Lebenspartner die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Partners mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Zieht er vorher aus, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg. Wenn Sie also das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall verkaufen, vermieten und daraus ausziehen, zahlen Sie nachträglich Erbschaftsteuern. Dann spielt es auch keine Rolle, wenn Sie die Eigennutzung nach neun Jahren elf Monaten und 28 Tagen aufgeben. Es fehlen dann noch drei Tage bis zur Steuerbefreiung.

Ein vorzeitiger Auszug aus dem Familienheim durch den überlebenden Ehepartner ist nur dann unschädlich, wenn dieser durch zwingende Gründe an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist. In Betracht kommt ein beruflich bedingter Umzug oder der Umzug ins Pflegeheim.

  • Die Steuerbefreiung wird auch Kindern und Enkelkindern des Erblassers gewährt, wenn statt des überlebenden Ehepartners ein Kind oder Enkelkind das Familienheim unmittelbar nach dem Erbfall selbst bezieht und die Wohnung mindestens zehn Jahre für eigene Zwecke nutzt. Allerdings gibt es für die Steuerbefreiung bei Kindern und Enkelkindern eine Obergrenze für die Größe der Immobilie. Kinder und Enkel können das Objekt nur dann steuerfrei übernehmen, wenn die Wohnfläche des selbstgenutzten Wohnraums 200 m² Wohnfläche nicht übersteigt. Ist die Wohnfläche größer als 200 m², wird auf den übersteigenden Anteil des Immobilienwertes Erbschaftsteuer berechnet.

Beispiel

Das Wohnhaus des Erblassers Karl hatte 250 m² Wohnfläche. Der steuerliche Wert beträgt 500.000 €. Nach seinem Tod zieht Kind Kurt in die Wohnung ein. Da die Wohnfläche 200 m² übersteigt, werden lediglich 80 % (200 / 250 x 100) des Immobilienwertes von der Erbschaftsteuer befreit.

Praxistipp

Soweit das Familienheim steuerfrei auf einen von mehreren gesetzlichen Erben (z.B. Kinder) übertragen wird, empfiehlt sich durch eine Teilungsanordnung im Testament bereits vorher festzulegen, welcher Erbe die Immobilie erhalten soll. Ansonsten riskiert der Erblasser, dass beispielsweise das Kind, das die Immobilie künftig für eigene Zwecke nutzen möchte, diese aus dem Nachlass von der Erbengemeinschaft erwerben muss. Dieser Vorgang käme einem Kauf der Immobilie gleich, sodass die Eigennutzung durch das Kind selbst nicht mehr steuerlich anzuerkennen wäre. Besser kann also sein, die Erbteilung so vorzunehmen, dass ein Erbe das Familienheim erhält und die übrigen Miterben dafür größere Anteile am übrigen Nachlass erhalten. Dann wird die Steuerbegünstigung für das eigengenutzte Familienheim problemlos gewährt.

Auch wenn der Erblasser keine Teilungsanordnung getroffen hat, ist die Steuerbefreiung bei mehreren Erben für das Eigenheim nicht zwingend verloren. Sofern die Erben sich möglichst schnell einigen und eine Erbteilung herbeiführen, bei der Erbe das Eigenheim übernimmt und selbst einzieht, kann er die Steuerbefreiung für das Familienheim in Anspruch nehmen. Steuerliche Beratung sollte hier Pflicht sein.


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Welche Freibeträge gelten?

Erbschaftsteuern fallen jedoch nur an, wenn der Immobilienwert und der Wert des Nachlasses im Übrigen bestimmte Freibeträge übersteigen. Der Freibetrag für Ehepartner und Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft beträgt immerhin 500.000 €. Der Freibetrag für Kinder und Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind sowie für Stief- und Adoptivkinder beträgt 400.000 €. Soweit die Eltern noch leben, beträgt der Freibetrag für Enkelkinder 200.000 €.

Beispiel

Der Erblasser hinterlässt eine Immobilie im Wert von 500.000 € und 1,2 Million € Bargeld. Soweit der Ehepartner die Immobilie als Wohnimmobilie nach dem Erbfall weiter nutzt, bleibt die Immobilie steuerbefreit. Im Hinblick auf das Bargeld steht dem Ehepartner ein Freibetrag von 500.000 € zu. Für die restlichen 700.000 € zahlt der Ehepartner in der Steuerklasse I = 19 % Erbschaftsteuer.

Wann fallen Spekulationssteuern an?

Spekulationssteuer ist die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften. Voraussetzung ist, dass innerhalb der Veräußerung und Spekulationsfrist eine Wertsteigerung stattgefunden hat. Damit unterwirft der Gesetzgeber auch eine zwischen Ankauf oder Herstellung und Verkauf realisierte Wertsteigerung einer Immobilie der Einkommensteuer. Wohl gemerkt, die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer, die mithin durch Eintritt des Erbfalls Relevanz erhalten kann. Im Detail:

  • Wird eine Immobilie zwischen Anschaffung oder Herstellung und Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecken genutzt, zahlt der Erbe keine Spekulationssteuern, wenn der Zeitraum zwischen Ankauf und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt. Hatte der Erblasser die Immobilie beispielsweise vor acht Jahren angeschafft, sollte der Erbe noch wenigstens zwei Jahre warten, bis er das Objekt verkauft. Erst dann ist die Sperrfrist erfüllt.
  • Die Situation ist die gleiche, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Auch dann fällt keine Spekulationssteuer an.
  • Die Spekulationssteuer ist jedoch unausweichlich, wenn die Immobilie bis zum Verkauf vermietet war, ein Wertzuwachs entstanden ist und der Erbe die Immobilie innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung verkaufen möchte. Auch hier kann es ratsam sein, die Sperrfrist von zehn Jahren abzuwarten oder die Immobilie vor dem Verkauf zumindest zwei Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Allerdings reicht die lediglich sporadische Nutzung, beispielsweise während Bau- oder Renovierungsarbeiten nicht aus. Als Erbe müssen Sie die Wohnung selbst tatsächlich und dauerhaft bewohnen.

Ziehen Sie in die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ein, ist nur die selbstgenutzte Wohnung beim Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei. Die übrigen Wohnungen, die vermietet sind, unterliegen der Besteuerung.

Immerhin: Die Spekulationssteuer fällt nur an, wenn die Immobilie tatsächlich einen Wertzuwachs erfahren hat. Dabei sind Kosten im Rahmen des Verkaufs (z.B. Schönheitsreparaturen, Maklerprovision) wertmindernd zu berücksichtigen. Für die Höhe der Spekulationssteuer ist nicht nur der Wertgewinn entscheidend, sondern auch der persönliche Steuersatz des Erben. Der Wertzuwachs erhöht Ihr zu versteuerndes Einkommen als Erbe, so dass die tatsächliche Besteuerung von der Höhe Ihrer Gesamteinkünfte abhängt. Außerdem wäre eine Verrechnung des Wertgewinns mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften möglich.

Fällt beim Erbfall Grunderwerbsteuer an?

Erwerben Sie im Erbfall das Grundstück als Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner des Erblassers oder als Abkömmling (Kind, Enkelkind, Stiefkind) bleibt die Übernahme der Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleiches gilt, wenn Sie als Miterbe zur Teilung des Nachlasses ein zum Nachlass gehörendes Grundstück von der Erbengemeinschaft erwerben.

Praxistipp

Übernehmen Sie als Erbe eine Immobilie, müssen Sie auch das Grundbuch berichtigen lassen. Sofern Sie die Eigentumsumschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall veranlassen, berechnet das Grundbuchamt keine Gebühren. Für die Berichtigung des Grundbuchs brauchen Sie auch nicht unbedingt einen Notar zu beauftragen. Bestenfalls beantragen Sie die Eigentumsumschreibung auf dem von den Grundbuchämtern dafür vorgesehenen amtlichen Formular. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie Ihre Erbfolge durch ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag nachweisen. Ansonsten benötigen Sie einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht gebührenpflichtig beantragen können.

Die beste Lösung ist, wenn der Erblasser Vorsorge trifft

Die gesetzliche Erbfolge bietet im Grundsatz angemessene Lösungen. Dennoch ergeben sich in der Praxis erhebliche Probleme, wenn sich eine Erbengemeinschaft auseinandersetzen muss und dann auch noch eine Immobilie zum Nachlass gehört. Die beste Lösung besteht deshalb darin, dass der Erblasser Vorsorge tritt und seine Rechtsnachfolge bestenfalls in einem Testament oder in einem Erbvertrag regelt. Soweit mehrere Erben in Betracht kommen, empfiehlt sich in einer Teilungsanordnung genau zu regeln, welcher Erbe welchen Vermögenswert erhalten soll.

Sind Sie selbst potentieller Erbe, sollten Sie den Erblasser auf diese Gegebenheiten ansprechen und im Zusammenhang mit einer steuerlichen oder juristischen Beratung anhalten, seine Angelegenheiten für den Fall seines Ablebens zu regeln. Eine zweckmäßige erbrechtliche Gestaltung vermeidet das in Erbengemeinschaften oft entstehende Streit- und Konfliktpotenzial und bewahrt den hoffentlich bestehenden Familienfrieden.

Alles in allem

Das Steuerrecht ist komplex. Noch komplexer wird es im Erbfall. Immerhin gewährt das Erbschaftsteuerrecht eine Reihe von Steuerbefreiungen und Steuervergünstigungen, die Sie unbedingt kennen sollten. Sie sind also gut beraten, sich als Erbe im Erbfall angemessen zu informieren und im Zweifelsfall unbedingt steuerliche oder anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Nur so vermeiden Sie ein böses Erwachen, wenn das Finanzamt auf den Plan tritt.

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