Hausverkauf und Notarielle Beurkundung: Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?

Notartermine empfinden viele Bürger als etwas Ehrwürdiges, vielleicht Geheimnisvolles und vor allem als einen eher undurchschaubaren Vorgang. Gründe dafür sind wohl, dass notarielle Beurkundungen nicht gerade etwas Alltägliches sind. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie sich bestmöglich auf einen Notartermin Mehr erfahren vorbereiten und welche Unterlagen Sie für einen Hausverkauf unbedingt zum Notar mitbringen sollten.

Immobilienkaufverträge sind beurkundungspflichtig

Jeder Vertrag, der den Verkauf oder Kauf einer Immobilie zum Gegenstand hat, muss notariell beurkundet werden. Mündliche oder privatschriftliche Vereinbarung, wie sie gerne in Fernsehfilmen vorgeführt werden, sind null und nichtig. § 311b BGB schreibt ausdrücklich die notarielle Beurkundung vor. Der Grund ist einleuchtend. Immobilienkaufverträge sind komplexe Vertragswerke, in denen es darum geht, die unterschiedlichen und oft gegensätzlichen Interessen von Verkäufer und Erwerber angemessen zu regeln. Da die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken und Immobilien in den Grundbüchern vermerkt werden, ist es unabdingbar, dass ein dafür ausgebildeter Notar den Verkauf einer Immobilie über die Gestaltung des Kaufvertrages hinaus abwickelt. Für Verkäufer und Erwerber der Immobilie sollte es ein beruhigendes Gefühl sein, dass der Verkaufsvorgang alles berücksichtigt, was für den ordnungsgemäßen Eigentumsübergang und die zuverlässige Zahlung des Kaufpreises wichtig ist.

Wer sucht den Notar aus?

Notare haben zugewiesene Amtsbezirke. Dennoch ist jeder Notar berechtigt, jeden ihm angetragenen Vorgang zu beurkunden. Im Regelfall sollten Sie jedoch einen Notar beauftragen, der im Bezirk der zum Verkauf stehenden Immobilie ansässig ist. Die organisatorische Abwicklung vor Ort ist oft leichter. Es gibt bei den Notaren auch keine Spezialisierungen wie bei den Rechtsanwälten. Jeder Notar verfügt über die Kompetenz, einen Immobilienkaufvertrag zu beurkunden.

In der Praxis ist es üblich, dass der Kaufinteressent, der die Immobilie erwerben möchte, den Notar aussucht und den Notartermin vereinbart. Schließlich zahlt der Erwerber im Regelfall auch die Notarkosten Mehr erfahren und sollte daher das Recht haben, den Notar zu bestimmen. Die in Baden-Württemberg bis 1.8.2018 bestehende Zuständigkeit der Amtsnotariate gibt es nicht mehr. Auch hier beurkunden freiberufliche Notare die Kaufverträge über Immobilien.

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Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Wie bereite ich mich auf den Notartermin vor?

Um den Kaufvertrag über eine Immobilie zu beurkunden, sind eine Reihe von Unterlagen erforderlich. Gerade dann, wenn Sie Erbe sind, sollten Sie frühzeitig in den Unterlagen des Erblassers recherchieren und die notwendigen Unterlagen heraussuchen oder gegebenenfalls bei der zuständigen Behörde zu beschaffen.

Welche Unterlagen benötige ich für den Notartermin?

Haben Sie sich für einen Notar entschieden, empfiehlt sich, den Notar stichwortartig zu informieren, was genau Sie beurkunden möchten. Dazu gehören folgende Informationen:

• Personalien des Verkäufers. Sind auf Verkäuferseite mehrere Personen beteiligt, benötigt der Notar die Personalien einer jeden Person. Dazu gehören, Vorname, Nachname, Wohnanschrift und Geburtsdatum. Auch die Angabe des gesetzlichen Güterstandes wird normalerweise gefordert (Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft).
• Soweit noch der ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, müssen Sie die Erbfolge und damit nachweisen, dass Sie nunmehr Eigentümer der Immobilie sind.
• Angaben über das zum Verkauf stehende Grundstück. Bestenfalls sind Sie bereits im Besitz eines Grundbuchauszugs. Daraus ergeben sich sämtliche relevanten Daten, insbesondere Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer.
• Aus dem Grundbuchauszug sind auch die Eigentumsverhältnisse sowie eingetragenen Belastungen des Grundstücks ersichtlich.
• Soweit im GrundbuchBeim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, in welchem die Grundstücke, Rechte und Eigentumsverhältnisse - und die damit verbundenen Belastungen verzeichnet sind. Mehr erfahren noch Belastungen (Grundschuld, Hypothek, Wegerecht, Sanierungsvermerk) eingetragen sind, sollten Sie vorab mit dem Gläubiger klären, zu welchen Bedingungen die eingetragene Belastung abgelöst oder übernommen werden kann. Ist das Haus beispielsweise finanziert und mit einer Grundschuld abgesichert, wird die Bank für die vorzeitige Ablösung des Darlehens im Regelfall eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eventuell ist der Erwerber daran interessiert, die eingetragene Belastung zu übernehmen.
• Angabe, ob das Objekt vermietet ist und was die Parteien im Hinblick auf den Fortbestand des Mietverhältnisses besprochen haben.
• Höhe des mit dem Erwerber vereinbarten Kaufpreises.
• Angabe zum voraussichtlichen Übergabetermins der Immobilie in Abhängigkeit von der Fälligstellung des Kaufpreises.
• Handelt es sich bei der Immobilie um Wohnungseigentum, gehören auch Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung zu den notwendigen Unterlagen.
• Als Verkäufer sollten Sie wissen, wie es um die Erschließung des Grundstücks steht und inwieweit noch mit Anliegerbeiträgen zu rechnen ist.
• Als Verkäufer sollten Sie überprüfen, inwieweit Sie den regelmäßig zu vereinbarenden Gewährleistungsausschluss „gekauft wie gesehen“ verantworten können. Sie dürfen nichts arglistig verschweigen und sollten versteckte und für den Erwerber nicht unmittelbar erkennbare Sach- und Rechtsmängel der Immobilie offenlegen.
• Bestehen eventuell BaulastenZu den typischen Baulasten gehören das Wegerecht zugunsten des Nachbarn sowie die Verpflichtung, eine bestimmte Abstandsfläche zum Grundstück des Nachbarn freizuhalten. Die Baulasten sind keineswegs ein privatrechtliches Konstrukt, sondern eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Mehr erfahren, sollten Sie als Verkäufer das BaulastenverzeichnisZu den typischen Baulasten gehören das Wegerecht zugunsten des Nachbarn sowie die Verpflichtung, eine bestimmte Abstandsfläche zum Grundstück des Nachbarn freizuhalten. Die Baulasten sind keineswegs ein privatrechtliches Konstrukt, sondern eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Mehr erfahren einsehen. Baulasten sind nicht im Grundbuch eingetragen. Der Notar ist nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Als Baulast kommt in Betracht, dass der Nachbar das Recht hat, an die Grenzwand der zum Verkauf stehenden Immobilie anzubauen oder unentgeltlich ein Wegerecht nutzen darf.
• Wurde der Verkauf der Immobilie durch einen Makler vermittelt, ist abzuklären, wer die Provision trägt und ob die Provisionsfrage im Kaufvertrag angesprochen werden soll.

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Zusammenfassung

Sie sehen, eine gewisse Vorbereitung erleichtert den Verkauf einer Immobilie ungemein. Sie sollten sich keinesfalls darauf verlassen, dass der Notar oder sonstige Beteilige alles für Sie erledigen. Ihre Mühe zahlt sich insoweit aus, als Sie sich der Verantwortung für die Immobilie entledigen und über schnelle Liquidität verfügen.

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