Hausverkauf und Notarielle Beurkundung: Wie läuft der Notartermin ab?

Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen, tun Sie sich erheblich leichter, wenn Sie von vornherein über den Ablauf beim Notar, insbesondere im Zusammenhang eines Immobilienkaufvertrags, informieren.

Welche Arbeiten erledigt der Notar bei der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages?

Um ein besseres Verständnis über den Vorgang und die Kosten eines Notartermins zu erlangen, ist es vorteilhaft zu wissen, was genau ein Notar bei der Beurkundung eines Kaufvertrages macht. Der ganze Ablauf der Beurkundung beim Notar ist durchaus komplexer als ein ledigliches Unterzeichnen der Urkunde. Ein Notartermin bedeutet nämlich auch viel Vorbereitung auf Seiten des Verkäufers.

Im Wesentlichen erledigt der Notar folgende Aufgaben:

  • Erfassung aller Daten, die für die Beurkundung des Vertrages notwendig sind.
  • Beratung der Parteien zur Gestaltung des Kaufvertrages.
  • Anfertigung eines Entwurfs mit Übersendung an die Parteien zur Vorabinformation
  • Beurkundung des Kaufvertrages im Notartermin.
  • Beantragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
  • Beantragung der Finanzierungsgrundschuld für den Erwerber.
  • Einholen der Verzichtserklärung der Gemeinde wegen deren gesetzlichen Vorkaufsrechts.
  • Mitteilung ans Finanzamt über die Beurkundung des Kaufvertrages (Finanzamt setzt Grunderwerbssteuer fest. Die Zahlung durch den Erwerber ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch).
  • Einholung von Löschungserklärungen eingetragener Grundpfandrechtsgläubiger.
  • Erfüllung eventueller Treuhandauflagen von im Grundbuch eingetragener Gläubiger.
  • Fälligstellung des Kaufpreises.
  • Überwachung der Zahlung des Kaufpreises.
  • Beantragung der Auflassung und des damit verbundenen Eigentümerwechsels beim Grundbuchamt.

Welche Formalitäten gelten beim Notartermin?

Steht der Notartermin an, müssen Sie sich durch Ihren gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen, es sei denn, Sie sind dem Notar bereits persönlich bekannt. Ist als Eigentümer des Grundstücks eine juristische Person (GmbH, UG) im Grundbuch eingetragen, muss deren gesetzlicher Vertreter seine Vertretungsbefugnis anhand eines aktuellen Registerauszugs aus dem Handelsregister nachweisen.

Möchten Sie sich im Notartermin vertreten lassen, können Sie den Kaufvertrag zunächst durch einen Mitarbeiter des Notariats als vollmachtlosen Vertreter beurkunden lassen und den Kaufvertrag im Nachhinein in einem Zeitraum von höchstens zwei Wochen in einem weiteren Notartermin persönlich vor dem Notar genehmigen.

Alternativ können Sie eine Person Ihres Vertrauens in einer notariell beglaubigten Vollmacht bevollmächtigen und den Kaufvertrag über die Immobilie durch diesen Vertreter notariell beurkunden lassen. Um jedes Risiko auszuschließen, sollten Sie sich dennoch die Mühe machen, den Notartermin möglichst persönlich wahrzunehmen. Unerwartet auftretende Fragen lassen sich so am besten schnell klären.


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Wie bereitet der Notar den Notartermin vor?

Der Notar hat die Pflicht, vor der Beurkundung des Immobilienkaufvertrages abzuklären, was die Parteien genau wünschen. Er muss über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und Ihre Erklärungen als Verkäufer und Erwerber klar und unzweideutig in die Niederschrift aufnehmen. Der Notar soll darauf achten, „unerfahrene und ungewandte“ Beteiligte angemessen zu informieren.

Da Immobilienkaufverträge komplexe Vertragswerke sind, soll der Notar den Vertragsentwurf den Vertragsparteien möglichst zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Verfügung stellen. Als Partei sollen Sie damit die Möglichkeit haben, den Inhalt des Vertrages eingehend zu prüfen und eventuelle Korrekturen oder Änderungsvorschläge vorzutragen. Sollte es nicht möglich sein, die Zweiwochenfrist einzuhalten, soll der Notar die dafür maßgeblichen Gründe im Kaufvertrag bezeichnen.

Checkliste: Worauf müssen Sie beim Notartermin achten?

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Nimmt der Notar Einblick in das Grundbuch?

Der Notar ist an sich gesetzlich verpflichtet, das Grundbuch einzusehen. Dafür steht ihm die elektronische Einsichtnahme zur Verfügung. Er braucht diese Einsichtnahme gegenüber dem Grundbuchamt nicht ausdrücklich zu begründen.

Der Notar darf im Ausnahmefall auf die Einsichtnahme in das Grundbuch verzichten, wenn Verkäufer und Käufer trotz entsprechender Belehrung durch den Notar über die mit damit verbundenen Risiken auf eine Grundbucheinsicht verzichten. Der Notar wird den Verzicht in den Kaufvertrag hineinschreiben.

Im Zweifel sollte der Notar das Grundbuch jedenfalls einsehen, vor allem dann, wenn ein vorliegender Grundbuchauszug schon älteren Datums ist oder es darum geht, konkret die Eigentumsverhältnisse und eventuell im Grundbuch eingetragene Belastungen des Grundstücks festzustellen.

Welche Stellung hat der Notar gegenüber den Beteiligten?

Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei. Er ist unparteiischer Betreuer der Beteiligten (§ 14 BnotO). Dem Notar obliegen bestimmte Informations- und Belehrungspflichten. Es gehört zu seinen Amtspflichten, Sie als Verkäufer und Erwerber einer Immobilie vor unausgewogenen Vereinbarungen zu bewahren, sofern Sie nicht ausdrücklich auf einer bestimmten Vereinbarung bestehen.

Es ist allerdings nicht seine Aufgabe, den mit der Beurkundung des Kaufvertrages verfolgten wirtschaftlichen Zweck zu erforschen, soll aber darauf achten, dass keine Partei unangemessen benachteiligt wird.

Der Notar muss Sie aber nicht darüber belehren, welche wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen die Beurkundung des Kaufvertrages hat. Der Notar ist nicht Ihr Wirtschafts- oder Steuerberater. Im Zweifel muss er Sie auf externe Beratungsmöglichkeiten durch Steuerberater oder Rechtsanwälte verweisen oder Ihnen die Rücksprache mit Ihrem Finanzamt empfehlen.

Beispiel

Gerade in Erbfällen stehen oft Fragen der Erbschaftssteuer und der Steuerbefreiung im Raum. So hat beispielsweise der Bundesfinanzhof entschieden, dass Kinder des Erblassers ein vom Erblasser zu Wohnzwecken genutztes Familienwohnhaus steuerfrei erwerben können, wenn sie innerhalb angemessener Zeit nach dem Erbfall selbst in das Haus einziehen. Im Fall ging es darum, dass ein Miterbe die untere Wohnung in einem Zweifamilienhaus nach dem Erbfall bezogen hatte. Die obere Wohnung war fremdvermietet. Nachdem der Mieter ausgezogen war, nutzte der Miterbe auch die obere Wohnung.

Der Bundesfinanzhof entschied entgegen der ursprünglichen Auffassung der Finanzverwaltung, dass dem Miterben die Steuerbefreiung auch dann zu gewähren sei, wenn er die Wohnung nicht direkt, wohl aber innerhalb angemessener Zeit beziehe (Bundesfinanzhof, Urteil v. 23.6.2015, Az. II R 39/13).


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Wie verläuft die Beurkundung im Notartermin?

Der Notar ist in der Gestaltung der Urkunde frei. Im Regelfall wird er vorgegebene Textbausteine verwenden. Der Notar wird den von ihm gefertigten Vertragsentwurf im Notartermin laut Wort für Wort vorlesen. Lediglich auf Anlagen wie Grundbuchauszug oder Teilungserklärung bei Wohnungseigentum darf er verweisen. Soweit Ihnen die Kopie des Vertragsentwurfes vorliegt, sollten Sie den Text mitlesen. Erscheint Ihnen etwas unklar, dürfen Sie den Notar seinem Lesefluss jederzeit unterbrechen.

Hat der Notar den Text vorgelesen und bestehen seitens der Parteien keine Einwände, unterschreiben Sie als Verkäufer und Erwerber handschriftlich mit Ihrem Vor- und Zunamen den Kaufvertrag. Abschließend wird der Notar mit seiner Unterschrift den Vertragstext bestätigen und damit beurkunden. Verkäufer und Erwerber erhalten jeweils eine Abschrift des Vertrages. Der Originaltext verbleibt im Notariat.

Wichtigste Frage: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Der Erwerber ist verpflichtet, den Kaufpreis zu zahlen, wenn im Regelfall folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch eine Eigentumsvormerkung eingetragen sein.
  • Die Gemeinde muss auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet haben.
  • Die Löschungsunterlagen eingetragener Gläubiger liegen dem Notar entweder auflagenfrei oder mit der Maßgabe vor, hiervon gegen Zahlung eines bestimmten Betrages Gebrauch zu machen (Treuhandauftrag).
  • Soweit sich die Immobilie in der Zwangsversteigerung befindet, muss die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch sichergestellt sein.
  • Soweit der Erwerber den Kaufpreis finanziert, muss die ranggerechte Eintragung eines Finanzierungsgrundpfandrechts sichergestellt sein.

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