Immobilien steuerfrei vererben: Strategien zur Vermögensübertragung
Fast die Hälfte aller Wohnungen in Deutschland, ca. 42 %, werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt [1]. Mit den kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen gewinnt das Thema ErbschaftssteuerAuch beim Erbe fallen Steuern an. Diese ist je nach Steuerklasse und vererbten Vermögen unterschiedlich hoch. Mehr erfahren immer mehr an Bedeutung. Oft müssen Erben erhebliche Steuern (Erbschaftssteuer) zahlen, wenn sie eine Immobilie erben. Um zu verhindern, dass der Erbe das Haus verkaufen oder beleihen muss, nur um die Steuer zu begleichen, ist es ratsam, frühzeitig über eine optimale Gestaltung nachzudenken. Das Gesetz bietet hier legale Möglichkeiten zur Steuervermeidung.
Aktuelle Entwicklungen bei Erbschaften und Schenkungen
Im Jahr 2020 veranlagten die Finanzverwaltungen in Deutschland Vermögensübertragungen durch Erbschaften und Schenkungen in Höhe von 84,4 Milliarden Euro. Das steuerlich berücksichtigte geerbte und geschenkte Vermögen stieg damit um +5,9 % gegenüber dem Vorjahr. Laut Statistischem Bundesamt erhöhte sich die festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer um +19,4 % auf 8,5 Milliarden Euro. [2]
Im Jahr 2023 ist das durch Finanzverwaltungen veranlagte Vermögen sogar auf 121,5 Milliarden Euro gestiegen. Die festgesetzte Erbschaft- und Schenkungsteuer belief sich damit auf 11,8 Milliarden Euro. [3]
Ein wesentlicher Grund für diesen Anstieg ist der höhere Wert von Immobilien. Das veranlagte Grundvermögen (unbebaute und bebaute Grundstücke) stieg um +18,2 % auf 45,6 Milliarden Euro.
Angesichts der demografischen Entwicklung und der steigenden Immobilienwerte ist es wichtig, vorhandene Freibeträge zu nutzen und eine drohende Besteuerung zu vermeiden.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer?
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und der Höhe des Erbes ab. Durch frühzeitige Schenkungen, Ausnutzung von Freibeträgen oder geschickte Testamentsgestaltung lässt sich die Steuerlast oft deutlich reduzieren. Lediglich gemeinnützige Organisationen und Stiftungen sind vollständig von der Erbschaftsteuer befreit.
Wieviele Steuern fallen an?
Kann man ein Haus steuerfrei vererben oder übertragen?
Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz bietet neben persönlichen Freibeträgen auch steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die innerhalb der Familie genutzt werden können. Insbesondere die Übertragung von Immobilienvermögen bietet hier Chancen.
1. Persönliche Freibeträge nutzen.
Bevor eine Besteuerung relevant wird, profitieren Erben von persönlichen Freibeträgen:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder: 200.000 Euro
2. Steuerfreie Vererbung des Familienwohnheims
Neben Schenkungen zu Lebzeiten ist auch die Vererbung des Familienwohnheims unter bestimmten Bedingungen steuerfrei.
Voraussetzungen:
- Familienwohnheim: Die Immobilie muss der Lebensmittelpunkt des gemeinsamen Lebens der Ehegatten gewesen sein.
- Eigennutzung: Das Familienwohnheim muss vom ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren bis zum Erbfall selbst genutzt worden sein.
- Unverzügliche Eigennutzung durch den Erben: Der Erbe muss die Immobilie unmittelbar selbst zu Wohnzwecken nutzen.
- Wohnflächenbegrenzung bei Kindern: Bei Vererbung an Kinder ist die Steuerfreiheit auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.*
* Hinweis: Für Ehegatten gibt es keine Wohnflächenbegrenzung. Sie können das Familienwohnheim unabhängig von der Größe steuerfrei erben.
Beispiel für Kinder als Erben:
Erbt ein Kind ein Haus mit 250 Quadratmetern Wohnfläche, bleiben 200 Quadratmeter steuerfrei. Die restlichen 50 Quadratmeter unterliegen der Erbschaftssteuer.
Vorab die Steuerfreibeträge feststellen
Bevor überhaupt die Besteuerung relevant wird, profitieren die Erben, sei es durch Schenkungen zu Lebzeiten des Erblassers oder eben nach dem Ableben des Erblassers, von persönlichen Freibeträgen. Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu, Kinder und Kinder verstorbener Kinder sind mit 400.000 Euro begünstigt, für alle übrigen Enkel sind 200.000 Euro maßgebend.
3. Verkehrswertfeststellung bei der Vererbung
Bei der Vererbung von Immobilien wird der Verkehrswert angesetzt. Sollte die Wohnfläche 200 Quadratmeter übersteigen oder der Verkehrswert Mehr erfahren hoch sein, empfiehlt sich ein Gutachten zur genauen WertermittlungDer Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Mit einer Wertermittlung bekommen sie eine gute Vorstellung vom tatsächlichen Verkaufswert. Mehr erfahren.
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