Nachlassimmobilie geerbt – verkaufen oder vermieten?

Sie haben eine Immobilie geerbt und stehen nun vor der wichtigen Entscheidung, wie Sie weiter verfahren sollen. Jede Option – der Verkauf, die Vermietung oder die Eigennutzung – hat weitreichende finanzielle, steuerliche und persönliche Konsequenzen. Dieser Leitfaden hilft Ihnen, die für Ihre Situation passende Lösung zu finden.

Das Wichtigste in Kürze

• Drei Optionen: Sie können die Immobilie verkaufen, um schnell Kapital freizusetzen, sie vermieten, um langfristige Einnahmen zu erzielen, oder sie selbst beziehen und eigenen Wohnraum schaffen.
• Zeitlicher Aufwand: Ein Verkauf dauert in der Regel mehrere Monate. Die Vermietung erfordert einen kontinuierlichen Verwaltungsaufwand. Die Eigennutzung kann je nach Zustand sofort oder erst nach einer Renovierung möglich sein.
• Kosten und Steuern: Zunächst fallen Kosten für den ErbscheinDer Erbschein spielt vor allem dann eine Rolle, wenn der Erblasser kein Testament hinterlassen hat. Mehr erfahren und die Grundbuchberichtigung an. Abhängig vom Wert kann ErbschaftssteuerAuch beim Erbe fallen Steuern an. Diese ist je nach Steuerklasse und vererbten Vermögen unterschiedlich hoch. Mehr erfahren fällig werden. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann zudem die Spekulationssteuer anfallen.
• Entscheidungsgrundlage: Ihre Wahl hängt von Ihrer finanziellen Lage, Ihren persönlichen Lebensplänen, dem Zustand der Immobilie und einer möglichen ErbengemeinschaftDie Erbengemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich den Nachlass eines Verstorbenen erben. Hierbei gelten spezielle Rechte und Pflichten. ab.

Die drei Optionen im Überblick

• Verkaufen: Der Verkauf der Immobilie bietet sich an, wenn Sie schnelles Kapital benötigen, den Verwaltungsaufwand scheuen oder Miterben auszahlen müssen.
• Vermieten: Eine Vermietung sichert Ihnen langfristig passive Mieteinnahmen und eine Wertanlage, ist aber mit laufenden Pflichten als Vermieter verbunden.
• Selbstnutzung: Der Einzug in die geerbte Immobilie kann emotional wertvoll sein und eigene Mietkosten sparen, erfordert aber oft Investitionen in Modernisierung und Instandhaltung.

Die Entscheidung, was mit einer geerbten Immobilie geschehen soll, ist oft komplex und emotional. Um Ihnen eine klare Grundlage für Ihre Überlegungen zu bieten, haben wir die drei Hauptoptionen – Verkauf, Vermietung und Eigennutzung – in einer übersichtlichen Tabelle gegenübergestellt.

Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung? Der direkte Vergleich

Hinweis: Diese Tabelle dient einer ersten Orientierung. Die tatsächlichen Gegebenheiten können je nach Zustand der Immobilie, regionalen Marktbedingungen und Ihrer persönlichen finanziellen sowie steuerlichen Situation stark variieren. Wir empfehlen stets eine individuelle Beratung durch einen Immobilienexperten und einen Steuerberater.

Abkürzungen:

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ und bezeichnet die steuerliche Abschreibung von Immobilien bei Vermietung.

ESt steht für „Einkommensteuer“. ErbSt steht für „Erbschaftsteuer“.

Verkaufen oder vermieten – Ihre persönliche Checkliste

Die Entscheidung, eine geerbte Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, ist komplex und hängt von vielen persönlichen Faktoren ab. Diese Checkliste hilft Ihnen, die wichtigsten Kriterien für Ihre Situation zu bewerten und eine fundierte erste Tendenz zu entwickeln.

Die 7 wichtigsten Kriterien im Überblick

1. Entfernung zum Objekt: Wohnen Sie weiter als eine Autostunde entfernt? Eine Verwaltung aus der Ferne ist aufwendig. Wenn Sie keine professionelle Hausverwaltung beauftragen möchten, spricht eine große Distanz eher für den Verkauf.
2. Zustand und Sanierungsbedarf: Stehen größere Sanierungen an (Dach, Heizung, Fassade) und Ihnen fehlen die finanziellen Mittel oder die Zeit dafür? Ein Verkauf im aktuellen Zustand kann dann die einfachere und schnellere Lösung sein.
3. Persönlicher Liquiditätsbedarf: Benötigen Sie kurzfristig Kapital, um Miterben auszuzahlen oder eigene Pläne zu finanzieren? Der Verkaufserlös bietet schnelle Liquidität, während Mieteinnahmen einen langfristigen, aber geringeren Cashflow bedeuten.
4. Laufendes Darlehen: Ist die Immobilie noch mit einem Darlehen belastet? Prüfen Sie die Restlaufzeit der ZinsbindungDie Zinsbindung spielt eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung von Immobilien, vor allem in Zeiten volatiler Zinssätze. Sie ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Kredits festgelegt wird, und hat erheblichen Einfluss auf die Planbarkeit und Gesamtkosten eines Immobilienprojekts. Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Einblick in die Bedeutung, die Vor- und Nachteile sowie die strategischen Überlegungen zur Zinsbindung. Was ist Zinsbindung? Die Zinsbindung ist die Laufzeit, für die der Zinssatz eines Darlehens unverändert bleibt. Diese kann zwischen wenigen Monaten und mehreren Jahren liegen. Gerade beim Erwerb oder Verkauf von Immobilien ist die Zinsbindung ein wesentliches Element der Finanzierung.... Mehr erfahren. Eine vorzeitige Kündigung kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung kosten. Decken die potenziellen Mieteinnahmen die Darlehensrate, kann eine Vermietung bis zum Ende der Zinsbindung sinnvoll sein.
5. Lokale Mietrendite: Lässt sich vor Ort eine Netto-Mietrendite von über 3–4 % erzielen? Ein solcher Wert spricht für die Vermietung als attraktive Kapitalanlage. Liegt die Rendite deutlich darunter, könnte ein Verkauf und eine alternative Investition rentabler sein.
6. Erbengemeinschaft: Sind sich alle Miterben einig? Unterschiedliche Interessen führen oft zu Konflikten. Der Verkauf und die anschließende Aufteilung des Erlöses sind häufig der unkomplizierteste Weg, um eine Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.
7. Steuerliche Situation: Ist die zehnjährige Spekulationsfrist bereits abgelaufen? Falls nicht, würde bei einem Verkauf Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Klären Sie zudem mit einem Steuerberater, inwieweit Ihre Erbschaftsteuer-Freibeträge ausgeschöpft sind.

Wann professionelle Beratung unerlässlich ist

In vielen Fällen ist es ratsam, sich professionelle Unterstützung zu holen. Ein Steuerberater kann die steuerlichen Konsequenzen beider Optionen für Sie individuell berechnen. Bei Uneinigkeit in einer Erbengemeinschaft können ein Mediator oder ein auf Erbrecht spezialisierter Anwalt helfen, eine für alle tragfähige Lösung zu finden und Konflikte zu vermeiden.

Schnell-Check: Ihre Tendenz in 4 Fragen

Beantworten Sie die folgenden Fragen mit Ja oder Nein, um eine erste grobe Richtung zu erhalten:

1. Benötigen Sie oder die Erbengemeinschaft kurzfristig eine größere Summe Geld?
2. Wohnen Sie so weit von der Immobilie entfernt, dass eine persönliche Verwaltung schwierig wäre?
3. Besteht in der Erbengemeinschaft Uneinigkeit über die Zukunft der Immobilie?
4. Steht eine umfangreiche Sanierung an, für die Ihnen die Mittel oder die Zeit fehlen?

Haben Sie zwei oder mehr Fragen mit „Ja“ beantwortet, spricht vieles für einen Verkauf. Bei überwiegend „Nein“-Antworten sollten Sie die Option der Vermietung genauer prüfen.

Steuern bei geerbten Immobilien: Was Sie wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie erben, stehen Sie nicht nur vor der Entscheidung zwischen Verkaufen und Vermieten, sondern müssen sich auch mit wichtigen steuerlichen Fragen auseinandersetzen. Die beiden zentralen Steuerarten sind die Erbschaftsteuer, die beim Erwerb anfällt, und die Spekulationssteuer, die bei einem späteren Verkauf relevant werden kann. Wir erklären Ihnen die Grundlagen.

Die Spekulationssteuer: Ein Gewinn aus dem Verkauf kann steuerpflichtig sein

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine geerbte Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist mit Gewinn verkaufen. Entscheidend ist hierbei die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren[1], geregelt in § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Wichtig: Die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem Datum, an dem der ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren die Immobilie ursprünglich erworben hat. Verkaufen Sie die Immobilie nach Ablauf dieser zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Eine wichtige Ausnahme besteht bei Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer ebenfalls, selbst wenn die ZehnjahresfristDie Zehnjahresfrist spielt sowohl beim Erben von Immobilien als auch bei Schenkungen eine Rolle. Bei einer Wohnimmobilie ist diese steuerfrei, wenn der Erbe diese zehn Jahre als Erstwohnsitz nutzt. Bei Schenkungen erlaubt die Zehnjahrefrist alle zehn Jahre steuerfrei Schenkungen entgegenzunehmen. noch nicht abgelaufen ist.

Die Erbschaftsteuer: Steuerpflicht durch den Erwerb

Unabhängig von einem späteren Verkauf fällt mit dem Erbfall die Erbschaftsteuer an. Ihre Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem Wert der Immobilie ab. Der Wert wird nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt. Glücklicherweise gibt es hohe persönliche Freibeträge, die oft eine Steuerlast verhindern. Gemäß Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)[2] gelten unter anderem folgende Freibeträge:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 €
• Enkelkinder: 200.000 €

Steuerbefreiung für das Familienheim

Eine bedeutende Befreiung von der Erbschaftsteuer gibt es für das sogenannte Familienheim (§ 13 ErbStG). Erbt der überlebende Ehegatte das selbstgenutzte Familienheim und bewohnt es für weitere zehn Jahre selbst, bleibt der Erwerb komplett erbschaftssteuerfrei. Für Kinder gilt eine ähnliche Regelung, sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt und sie die Immobilie ebenfalls unverzüglich für zehn Jahre selbst bewohnen.

Typische Konstellationen und Rechenbeispiele

Um die Wechselwirkung zwischen Erbschaft- und Spekulationssteuer zu verdeutlichen, hier einige vereinfachte Beispiele:

1. Verkauf außerhalb der Spekulationsfrist: Ihr Vater hat die Immobilie 2010 gekauft. Sie erben 2024 und verkaufen sie sofort. Da zwischen dem Kauf durch Ihren Vater und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, fällt keine Spekulationssteuer an. Es fällt lediglich Erbschaftsteuer an, sofern der Wert der Immobilie Ihren Freibetrag übersteigt.
2. Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist: Ihre Mutter hat die Immobilie 2021 für 300.000 € gekauft. Sie erben 2024 und verkaufen die Immobilie für 380.000 €. Da die Zehnjahresfrist nicht abgelaufen ist und Sie die Immobilie nicht selbst genutzt haben, müssen Sie den Gewinn von 80.000 € mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern (Spekulationssteuer).
3. Verkauf mit Eigennutzung: Szenario wie in Beispiel 2. Sie ziehen jedoch nach dem Erbfall im Januar 2024 selbst in die Immobilie ein und verkaufen sie im März 2026. Da Sie die Immobilie 2024, 2025 und im Verkaufsjahr 2026 selbst bewohnt haben, greift die Ausnahme für Eigennutzung. Es fällt keine Spekulationssteuer an.

Wichtiger steuerlicher Hinweis (Disclaimer)

Bitte beachten Sie: Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die steuerlichen Regelungen sind komplex und hängen von Ihrer individuellen Situation ab. Die genannten Freibeträge und gesetzlichen Regelungen können sich ändern. Weitere Informationen finden Sie auch auf den Seiten des Bundesfinanzministeriums.

Die Erbengemeinschaft: Gemeinsam entscheiden und handeln

Haben Sie eine Immobilie gemeinsam mit anderen Personen geerbt, bilden Sie eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet, Sie müssen alle Entscheidungen gemeinsam treffen, was oft zu komplexen Situationen führt. Um handlungsfähig zu bleiben, ist es entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und konstruktive Lösungen für mögliche Konflikte zu finden.

Rechtliche Grundlagen: Verwaltung versus Verfügung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet grundsätzlich zwischen der Verwaltung des Nachlasses und der Verfügung darüber. Für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, wie notwendige Reparaturen oder die Fortführung bestehender Mietverträge, genügt ein Mehrheitsbeschluss, der sich nach der Höhe der Erbteile richtet (siehe § 2038 BGB)[3].

Geht es jedoch um wesentliche Veränderungen oder die Verfügung über die Immobilie – also den Verkauf –, ist Einstimmigkeit erforderlich (siehe § 2040 BGB). Diese Anforderung macht die Erbengemeinschaft oft zu einer Zwangsgemeinschaft, in der ein einzelner Miterbe wichtige Entscheidungen blockieren kann.

Konflikte in der Erbengemeinschaft lösen

Unterschiedliche Interessen und finanzielle Möglichkeiten führen häufig zu Meinungsverschiedenheiten. Bevor die Situation eskaliert, sollten Sie konstruktive Wege zur Einigung prüfen:

• Mediation: Ein neutraler Vermittler hilft dabei, eine für alle Seiten tragfähige Lösung zu erarbeiten.
• Erbteilverkauf: Sie können Ihren kompletten Erbteil an einen Miterben oder eine dritte Person verkaufen und scheiden so aus der Gemeinschaft aus.
• AbschichtungDie Abschichtung ist ein Verfahren zur Auflösung einer Erbengemeinschaft. Es handelt sich dabei um einen rechtlichen Vorgang, bei dem ein oder mehrere Miterben aus der Erbengemeinschaft ausscheiden. Die ausscheidenden Erben verzichten dabei auf ihre Erbanteile zugunsten der verbleibenden Miterben. Dieser Verzicht kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Im Gegenzug erhalten die ausscheidenden Erben oft eine finanzielle Entschädigung, die als Abfindung bezeichnet wird. Was ist eine Erbengemeinschaft? Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft, die durch das Erbrecht entsteht, wenn ein Erblasser stirbt und mehrere Erben sein Vermögen erben. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haben gemeinsame Rechte an dem geerbten Vermögen. Warum ist der Abschichtungsvertrag... Mehr erfahren: Sie treten Ihren Anteil gegen eine Abfindungszahlung an die verbleibenden Miterben ab.
• Auseinandersetzungsvereinbarung: In einem notariellen Vertrag legen alle Erben gemeinsam fest, wie der Nachlass aufgeteilt wird, zum Beispiel durch Auszahlung einzelner Erben oder den gemeinsamen Verkauf der Immobilie.

Als letzter Ausweg bleibt die TeilungsversteigerungDie Teilungsversteigerung einer Immobilie ist die Konsequenz, wenn sich die Miterben nicht über das Schicksal einer Immobilie verständigen können. Mehr erfahren. Diese kann von jedem Miterben beantragt werden, um den Verkauf zu erzwingen.

Der Nachteil: Immobilien erzielen bei einer Zwangsversteigerung oft einen deutlich geringeren Preis als bei einem freihändigen Verkauf am Markt.

Die Immobilie vermieten: Wer kümmert sich?

Entscheidet sich die Erbengemeinschaft für die Vermietung, muss die Verwaltung klar geregelt werden. Auch hier sind gemeinsame Entscheidungen notwendig. In der Praxis haben sich zwei Modelle bewährt:

• Bevollmächtigung eines Miterben: Ein Miterbe wird von den anderen bevollmächtigt, als alleiniger Ansprechpartner für Mieter und Dienstleister zu agieren. Dies sollte schriftlich fixiert werden.
• Beauftragung einer Hausverwaltung: Eine professionelle Verwaltung übernimmt alle Aufgaben von der Mietersuche bis zur Nebenkostenabrechnung. Die Kosten werden aus den Mieteinnahmen bestritten.

Unabhängig vom gewählten Modell ist es ratsam, ein gemeinsames Konto für alle Einnahmen und Ausgaben einzurichten, um die Verteilung der Erträge und Kosten transparent zu gestalten.

Checkliste: Was Sie vor einer Entscheidung klären sollten

Nehmen Sie sich Zeit für ein gemeinsames Gespräch und klären Sie die folgenden Punkte, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen:

• Gemeinsames Ziel: Was wollen wir langfristig mit der Immobilie erreichen? Soll sie verkauft, vermietet oder von einem Miterben selbst genutzt werden?
• Zeitplan: Bis wann soll eine Entscheidung getroffen und die Immobilie verkauft oder vermietet sein?
• Liquidität der Miterben: Können und wollen alle Erben notwendige Investitionen (z. B. für Sanierungen) oder laufende Kosten tragen?
• Zustand der Immobilie: Gibt es einen Instandhaltungsstau, der vor einem Verkauf oder einer Vermietung behoben werden muss, und wie wird dieser finanziert?

Die Immobilie verkaufen: Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung

Haben Sie sich für den Verkauf der geerbten Immobilie entschieden, beginnt die Phase der praktischen Umsetzung. Ein strukturierter Plan hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten und alle rechtlichen Anforderungen zu erfüllen.

Schritt 1: Eigentum nachweisen und Grundbuch berichtigen

Bevor Sie die Immobilie anbieten können, müssen Sie als rechtmäßiger Eigentümer eingetragen sein. Dafür benötigen Sie entweder einen Erbschein oder ein notarielles TestamentVielen Menschen ist es wichtig, ein Testament zu erstellen und so ihren Nachlass individuell und nach den persönlichen Vorlieben zu gestalten. Doch Testament ist dabei nicht gleich Testament. Hier gibt es gewisse formelle Vorgaben, an die man sich halten muss. Was diese beinhalten, erfahren Sie unter anderem in diesen Fachbeiträgen. Außerdem zeigen wir Ihnen verschiedene Testamentsarten und Gestaltungsmöglichkeiten, so dass Sie ihr Testament möglichst individuell gestalten können! Weiterführende Informationen • Die 10 größten Testamentsirrtümer – Was Sie über das Testament wissen müssen• Welche Fehler gilt es zu vermeiden, wenn ich mein Testament gestalte?... samt Eröffnungsniederschrift. Mit diesen Dokumenten beantragen Sie die Grundbuchberichtigung, um sich als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen.

Schritt 2: Den richtigen Wert ermitteln

Eine realistische WertermittlungDer Wert einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Mit einer Wertermittlung bekommen sie eine gute Vorstellung vom tatsächlichen Verkaufswert. Mehr erfahren ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Je nach Immobilientyp kommen verschiedene Verfahren wie das Vergleichswert- oder das ErtragswertverfahrenIst Ihre Immobilie vermietet, bestimmen die realistischerweise erzielbaren Mieten den Ertragswert und damit die Rendite des Objekts. Da die Mieten auf der Substanz und der Qualität des Objekts beruhen, fließt indirekt auch der Sachwert des Objekts in die Bewertung ein. Weitere Informationen: "Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?" Mehr erfahren zum Einsatz. Eine professionelle Marktsondierung hilft, einen Preis festzulegen, der für potenzielle Käufer attraktiv ist und gleichzeitig den Wert des Objekts widerspiegelt.