Wenn Sie ein Grundstück erben, brauchen Sie als Erbe keine Grunderwerbsteuer zu zahlen.
Zusammenfassung
- Grundsätzlich steuerfrei: Der reine Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft ist nach § 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit.
- Ausnahmen beachten: Steuerpflicht entsteht oft bei Ausgleichszahlungen in einer ErbengemeinschaftDie Erbengemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich den Nachlass eines Verstorbenen erben. Hierbei gelten spezielle Rechte und Pflichten., der Übernahme von Schulden oder der Abfindung eines Pflichtteilsberechtigten mit einem Grundstück.
- Steuersatz je Bundesland: Fällt Steuer an, richtet sich die Höhe (3,5 % bis 6,5 %) nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt.
- Abgrenzung zur Erbschaftsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Erbschaftsteuer zu verwechseln, die den gesamten Nachlass betrifft und persönliche Freibeträge kennt.
Fällt Grunderwerbsteuer beim Erbe an?
In der Regel nicht. Der Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft ist gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit, siehe unseren Blogbeitrag: „Nachlassimmobilie geerbt – wie sieht es mit den Steuern aus?„.
Eine Steuerpflicht entsteht jedoch, wenn im Zuge der Erbauseinandersetzung eine Gegenleistung fließt, z. B. durch Ausgleichszahlungen an Miterben oder die Übernahme von Schulden. Die Höhe der Steuer beträgt dann je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % auf den Wert dieser Gegenleistung.
Grunderwerbsteuer vs. Erbschaftsteuer: zwei verschiedene Steuern
Auch wenn beide Steuern im Kontext einer Erbschaft anfallen können, sind sie strikt voneinander zu trennen:
- Die Erbschaftsteuer besteuert den gesamten Vermögensübergang von Todes wegen an die Erben. Hier gelten hohe persönliche Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad abhängen.
- Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrssteuer, die nur den Rechtsvorgang des Eigentumsübergangs an einem Grundstück besteuert. Sie kennt keine persönlichen Freibeträge, sondern nur sachliche Befreiungstatbestände.
Wann fällt Grunderwerbsteuer im Erbkontext an? Die häufigsten Fälle
Obwohl der reine Erbgang steuerfrei ist, können nachgelagerte Vorgänge eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen. Entscheidend ist immer, ob für den Erwerb eines Grundstücks oder Grundstücksanteils eine Gegenleistung gezahlt wird. Unentgeltliche Vorgänge sind nicht steuerbar.
- Erbauseinandersetzung mit Ausgleichszahlung: Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft und übernehmen die Immobilie allein, müssen dafür aber Ihre Miterben auszahlen. Die Ausgleichszahlung („Spitzenausgleich“) unterliegt der Grunderwerbsteuer.
- Gemischte Vorgänge inkl. Schuldenübernahme: Sie übernehmen nicht nur die Immobilie, sondern auch die darauf lastenden Schulden (z. B. eine Grundschuld). Die übernommenen Schulden gelten als Gegenleistung und sind grunderwerbsteuerpflichtig.
- Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs: Ein Pflichtteilsberechtigter wird nicht mit Geld, sondern durch die Übertragung eines Grundstücks abgefunden. Dieser Vorgang wird wie ein Kauf behandelt und löst Grunderwerbsteuer aus.
- Verkauf an Dritte: Wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie an eine außenstehende Person verkauft, ist dies ein normaler, grunderwerbsteuerpflichtiger Kaufvorgang. Mehr dazu finden Sie im Beitrag zum Verkauf einer geerbten Immobilie. Auch die Spekulationssteuer kann hier relevant werden.
Wer ist von der Grunderwerbsteuer befreit?
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht mehrere wichtige Befreiungen vor, die im Erbfall relevant sind. (Stand: Januar 2025)
Befreiung für den Erbgang selbst (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG)
Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist immer steuerfrei. Dies gilt für alle Erben, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad. Ob Sie als Kind, Neffe oder nicht verwandter Freund erben, spielt keine Rolle.
Befreiung für Übertragungen im engsten Familienkreis (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
Auch außerhalb eines direkten Erbfalls sind Grundstücksübertragungen (z. B. durch Kauf oder Schenkung) steuerfrei, wenn sie zwischen folgenden Personen stattfinden:
- Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern
- Personen in gerader Linie (Eltern, Kinder, Großeltern, Enkelkinder)
Diese Regelung ist wichtig, wenn z. B. ein Elternteil nach dem Erbfall seinen Anteil an ein Kind verkauft. Dieser Vorgang wäre dann ebenfalls steuerfrei.
Wichtiger Hinweis für Geschwister
Achtung: Geschwister sind zwar beim gemeinsamen Erbgang nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG befreit. Kauft aber später ein Geschwisterteil dem anderen seinen Anteil ab, greift die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG nicht, da Geschwister nur in der Seitenlinie, nicht in gerader Linie verwandt sind. Diese Übertragung ist grunderwerbsteuerpflichtig.
Berechnung und Steuersätze je Bundesland (Stand: 2025)
Fällt Grunderwerbsteuer an, wird sie auf die Bemessungsgrundlage (z. B. die Ausgleichszahlung) berechnet. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland. Bitte prüfen Sie stets den tagesaktuellen Satz.
| Bundesland | Steuersätze (in %) |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Praxisbeispiele: So wird die Grunderwerbsteuer berechnet
Beispiel 1: Erbengemeinschaft mit Ausgleichszahlung
Anna und Ben erben zu gleichen Teilen ein Haus in Köln (NRW) im Wert von 600.000 €. Anna möchte das Haus allein übernehmen und zahlt Ben 300.000 € aus.
Berechnung: 300.000 € × 6,5 % = 19.500 € Grunderwerbsteuer
Beispiel 2: Übernahme von Schulden als Gegenleistung
Clara erbt von ihrem Onkel ein Grundstück in Niedersachsen, das mit einer Grundschuld von 150.000 € belastet ist.
Berechnung: 150.000 € × 5,0 % = 7.500 € Grunderwerbsteuer
Beispiel 3: Pflichtteil wird mit Grundstücksanteil erfüllt
David muss seiner enterbten Schwester Eva den Pflichtteil von 125.000 € auszahlen. Statt Geld überträgt er ihr einen Miteigentumsanteil im Wert von 125.000 €.
Berechnung: 125.000 € × 3,5 % – 6,5 % = 4.375 € bis 8.125 € Grunderwerbsteuer
Checkliste: Fällt in meinem Fall Grunderwerbsteuer an?
- Fließt eine Gegenleistung?
- Nein: Reiner Erwerb durch Erbschaft ohne Zahlungen → meist keine Grunderwerbsteuer.
- Ja: Auszahlung, Schuldenübernahme o. Ä. → wahrscheinlich steuerpflichtig.
- Wer zahlt die Steuer? In der Regel sind alle Beteiligten Gesamtschuldner, meist zahlt der Erwerber.
- Wie erfährt das Finanzamt davon? Der Notar ist verpflichtet, den Vorgang dem Finanzamt zu melden.
- Wann erhalte ich den Steuerbescheid? Nach Meldung durch den Notar – Zahlungsfrist größtenteils ein Monat.
Häufig gestellte Fragen und Antworten (FAQ)
Werde ich Grunderwerbsteuer zahlen müssen, wenn ich meine Miterben auszahle?
Ja. Die Auszahlung an Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung gilt als Gegenleistung und ist steuerpflichtig.
Würde die Übernahme einer Grundschuld auch als Gegenleistung gelten?
Ja. Die Übernahme von Schulden des Erblassers oder eines Miterben wird als Gegenleistung angesehen.
Was ist, wenn ein Pflichtteil mit einem Grundstück ausgezahlt wird?
Auch dies ist ein entgeltlicher Vorgang – Grunderwerbsteuer fällt an.
Gibt es bei der Grunderwerbsteuer Freibeträge wie bei der Erbschaftsteuer?
Nein. Es gibt nur gesetzliche Befreiungstatbestände (z. B. Erwerb durch Erbschaft, Erwerb unter nahen Verwandten).
Kann man die Grunderwerbsteuer im Erbfall vermeiden?
Ja, wenn keine Gegenleistung fließt. Auch Schenkungen zu Lebzeiten innerhalb der Familie können steuerfrei sein – prüfen Sie dies mit einem Fachberater.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.