Gewerblicher Grundstückshandel

Sind Sie Eigentümer mehrerer Immobilien, droht Ihnen beim Verkauf das Damoklesschwert des gewerblichen Grundstückshandels. Die Thematik ist so umfangreich, dass das Bundesministerium für Finanzen 13 Seiten benötigt, um in einem „Erlass zum gewerblichen Grundstückshandel“ (BMF v. 26.3.2004, IV A6-S2240-46/04) die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichen Grundstückshandel darzustellen. Doch die Lektüre allein dürfte die Ratlosigkeit des Lesers eher noch verstärken.

Was bedeutet die „Drei-Objekt-Grenze“?

Kaufen und verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, handeln Sie nicht mehr als Privatperson, sondern betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Kennzeichnend dabei ist, dass Sie sich nachhaltig gewerblich betätigen und mit dem Ankauf und Verkauf Gewinne erzielen wollen. Erben Sie eine Immobilie, sind Sie als Eigentümer weiterer Immobilien unter Umständen schnell im Bereich der Gewerblichkeit.

Dann gilt bereits die erste Immobilie als gewerblich verkauft. Wenn Sie z.B. zwei Wohnungen steuerfrei verkauft haben, müssen Sie bereits beim Verkauf einer dritten Immobilie mit der rückwirkenden Besteuerung der ersten beiden Verkäufe rechnen und zahlen Spekulationssteuer. Die Höhe der Steuer hängt von der Höhe des Wertzuwachses und dem damit verbundenen Veräußerungsgewinn und von Ihrem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Da Sie dann gewerblich handeln, werden Sie auch zur Gewerbesteuer veranlagt.

Welche Objekte sind relevant? 

Für die „Drei-Objekt-GrenzeKaufen und verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, handeln Sie nicht mehr als Privatperson, sondern betreiben einen gewerblichen Grundstückshandel. Kennzeichnend dabei ist, dass Sie sich nachhaltig gewerblich betätigen und mit dem Ankauf und Verkauf Gewinne erzielen wollen. Für die „Drei-Objekt-Grenze“ zählt jedes Haus, jede Eigentumswohnung und jedes unbebaute Grundstück. Auch eine Garage oder ein Stellplatz zählen als eigenes Objekt Mehr erfahren“ zählt jedes Haus, jede Eigentumswohnung und jedes unbebaute Grundstück. Auch eine Garage oder ein Stellplatz zählen als eigenes Objekt, soweit Sie diese nicht in Zusammenhang mit einer Wohnung kaufen und verkaufen. 

Haben Sie eine Immobilie geerbt, zählt diese jedoch nicht, wohl aber, wenn Ihnen die Immobilie durch vorweggenommene Erbfolge übertragen wurde. Haben Sie ein Objekt geerbt, zahlen Sie beim Verkauf Spekulationssteuer, wenn der ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren das Grundstück vor weniger als 10 Jahren gekauft und nicht selbst genutzt hatte.

Vorsicht: Die Drei-Objekt-Grenze ist nur als Indiz dafür zu verstehen, dass Sie gewerblich handeln. Die zeitliche Grenze von fünf Jahren hat keine starre Bedeutung. Sie riskieren auch bei einer höheren Anzahl von Verkaufsvorgängen nach Ablauf dieser Fünfjahresfrist, dass Ihre vorher verkauften Immobilien einbezogen werden. Auch Grundstücke, die Sie nur mit Verlust verkaufen können, sind in die Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen.

Sie verkaufen Ihr Wohnhaus

Sind Sie Privatperson und bewohnen Ihre Immobilie ständig zu eigenen Wohnzwecken, haben Sie steuerlich kein Problem, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Es handelt sich dann um ein privates Veräußerungsgeschäft. Gleiches gilt, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Sie verkaufen eine nicht selbst genutzte Immobilie

Nutzen Sie die meist vermietete Immobilie nicht selbst, werden Sie als Privatperson vom Fiskus zur Kasse gebeten, wenn Sie die Immobilie innerhalb einer Frist von 10 Jahren verkaufen und beim Verkauf einen Gewinn erzielen. Sie zahlen dann Spekulationssteuer. Möchten Sie diese Spekulationssteuer vermeiden, müssen Sie das Objekt unbedingt 10 Jahre lang in Ihrem Besitz behalten. Gegebenenfalls bewohnen Sie das Objekt selbst oder vermieten es bis zum Ablauf der Frist. 

Haben Sie die Immobilie geerbt, übernehmen Sie die Spekulationsfrist vom Erblasser. Hatte der Erblasser eine Mietimmobilie seit mehr als 10 Jahre in seinem Eigentum, sind Sie bei einem Verkauf von der Spekulationssteuer befreit. Hat der Erblasser die Immobilie seit Anschaffung bzw. Fertigstellung oder im Jahr seines Ablebens sowie in den letzten zwei Kalenderjahren zuvor selbst genutzt, sind Sie ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit. 

Sie kaufen und verkaufen mehr als drei Immobilien

Kaufen und verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien, handeln Sie gewerblich. Maßgebend ist das Datum der notariellen Kaufverträge. Sie zahlen dann Spekulationssteuer und Gewerbesteuer.

Beispiel

Sie haben eine Immobilie am 3.7.2014 gekauft und den Notarvertrag beurkundet. Um zu vermeiden, dass der Verkauf in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen wird, dürfen Sie das Objekt frühestens zum 4.7.2024 wieder verkaufen und den Notarvertrag beurkunden.

Sie teilen ein unbebautes Grundstück auf

Verkaufen Sie ein unbebautes Grundstück, fällt bei einem gewinnbringenden Verkauf Spekulationssteuer an, da eine Eigennutzung so wie bei einer Wohnimmobilie nicht in Betracht kommt. Teilen Sie ein unbebautes Grundstück auf, führt die bloße Parzellierung für sich allein beim Verkauf von mehr als drei Teilgrundstücken noch nicht zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Gestalten Sie die Grundstücke durch Baureifmachung in Baugelände um, handeln Sie beim Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit gewerblich.

Sie verkaufen ein Mehrfamilienhaus

Sind Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und wandeln dieses in Eigentumswohnungen um, die Sie nach und nach verkaufen, können Sie Ihre gewerbliche Absicht nur widerlegen, wenn Sie nachweisen, dass Sie das Haus nicht von vornherein verkaufen, sondern vermieten oder selbst nutzen wollten.

Alles in allem

Gewerblicher GrundstückshandelSind Sie Eigentümer mehrerer Immobilien, droht Ihnen beim Verkauf der Vorwurf des gewerblichen Grundstückshandels. Die Thematik ist so umfangreich, dass das Bundesministerium für Finanzen in 13 Seiten „Erlass zum gewerblichen Grundstückshandel“ (BMF v. 26.3.2004, IV A6-S2240-46/04) die Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichen Grundstückshandel darstellt. Maßgeblich dafür existiert die Drei-Objekt-Grenze. Mehr erfahren hat viele Facetten. Sie sollten sich unbedingt beraten lassen, bevor Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen. Ist der Kauf oder Verkauf beurkundet, können Sie kaum noch etwas korrigieren. Die ERBMANUFAKTUR ist auf Nachlass-Immobilien spezialisiert, liefert „alles aus einer Hand“, über unsere Kooperationspartner auch Steuer- und Rechtsberatung und betreut Erben, Investoren und Unternehmerfamilien.