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Was ist ein Kataster und wer kann es einsehen?

Kategorie: Immobilie
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Was ist ein Kataster und wer kann es einsehen? Erbmanufaktur Auszeichnung

Das Kataster, auch Liegenschaftskataster genannt, ist ein amtliches Verzeichnis aller Grundstücke in Deutschland. Es dient als unverzichtbare Grundlage für die Verwaltung von Immobilien und spielt eine wichtige Rolle bei Grundstücksgeschäften. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was genau ein Kataster ist, wie es funktioniert und wer Zugang zu diesen Informationen hat.

Was ist ein Kataster?

Ein Kataster ist ein detailliertes Bestandsverzeichnis aller Grundstücke in einer bestimmten Region. Gemäß dem Gesetz über das Vermessungswesen (VermessG) sind die Katasterämter für die Vermessung und Kartierung von Grundstücken zuständig [2].  Es besteht aus drei Hauptelementen:

  1. Katasterbuch: Hier werden schriftliche Informationen zu den Grundstücken festgehalten, wie Beschaffenheit, Lage und Eigentumsverhältnisse.
  2. Katasterkarten (auch Flurkarten oder Liegenschaftskarten genannt): Diese bieten eine grafische Darstellung der Grundstücke, meist im Maßstab zwischen 1:500 und 1:2000.
  3. Katasterzahlenwerk: Hier werden die amtlichen Vermessungsdaten dokumentiert.

Stellen Sie sich das Kataster wie ein großes Puzzle vor, bei dem jedes Grundstück ein einzelnes Puzzleteil darstellt. Die kleinste Einheit in diesem Puzzle ist das Flurstück. Mehrere Flurstücke bilden eine Flur, und mehrere Fluren ergeben eine Gemarkung.

Hinweis:

Wichtig zu beachten ist, dass das Kataster zwar detaillierte Informationen über die physische Beschaffenheit eines Grundstücks enthält, jedoch nicht die Eigentumsverhältnisse dokumentiert. Laut der Grundbuchordnung (GBO) werden diese Informationen im Grundbuch festgehalten [1].

Bedeutung des Katasters

Das Kataster erfüllt verschiedene wichtige Funktionen:

  1. Immobilienbewertung: Es liefert grundlegende Daten für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien.
  2. Basis für Immobilienmakler und Finanzinstitute: Diese nutzen Katasterinformationen für die Vermarktung von Objekten und zur Ermittlung von Beleihungswerten.
  3. Notarielle Verwendung: Notare greifen bei der Erstellung von Kaufverträgen auf Katasterdaten zurück.
  4. Grundsteuerberechnung: Das Kataster dient als Orientierung für die Berechnung der Grundsteuer.

In den Katastern werden die Grundstücke also nach Gemarkung, Flur und Flurstücknummer erfasst.

Einmessungspflicht und Aktualisierung

Das Kataster ist kein statisches Dokument, sondern wird fortlaufend aktualisiert [3]. In bestimmten Fällen besteht eine Einmessungspflicht, zum Beispiel bei:

  • Grundstücksteilungen
  • Neubau eines Hauses
  • Größeren Umbauten, die den Grundriss verändern

In diesen Fällen müssen die Änderungen im Kataster festgehalten werden, um die Aktualität und Genauigkeit der Daten zu gewährleisten.

Aktualisierung von Katastereinträgen und ihre Bedeutung für Grundstückseigentümer

Katastereinträge werden nicht nach einem festen Zeitplan aktualisiert, sondern immer dann, wenn sich relevante Änderungen an einem Grundstück oder einer Immobilie ergeben. Dies geschieht in der Regel aus folgenden Anlässen:

  1. Grundstücksteilungen oder -zusammenlegungen
  2. Neubau, Umbau oder Abriss von Gebäuden
  3. Änderungen der Nutzungsart (z.B. von Ackerland zu Bauland)
  4. Korrekturen von Vermessungsfehlern
  5. Grenzfeststellungen oder -berichtigungen

Die Häufigkeit der Aktualisierungen kann daher stark variieren. In städtischen Gebieten mit reger Bautätigkeit können Aktualisierungen häufiger vorkommen als in ländlichen Regionen mit wenig Veränderung.

Kataster und Grundbuch – der Zusammenhang

Während das Kataster Auskunft über die physische Beschaffenheit eines Grundstücks gibt, enthält das Grundbuch Informationen über die rechtlichen Verhältnisse. Beide Dokumente stehen in engem Zusammenhang:

  • Das Kataster bildet die Grundlage für die Daten im Grundbuch.
  • Erst durch den Eintrag im Grundbuch wird ein im Kataster vermessenes Stück Land zum rechtmäßigen Grundstück.
  • Beide Dokumente müssen in ihren Angaben übereinstimmen.

Das amtliche Liegenschaftskataster-Informationssystem (ALKIS)

Seit 2015 können Katasterdaten in ganz Deutschland über das ALKIS online abgerufen werden. Dieses System bietet folgende Vorteile:

  • Bundesweit einheitlicher Grunddatenbestand
  • Zusammenführung von digitaler Flurkarte und automatisiertem Liegenschaftsbuch
  • Zusätzliche Daten wie tatsächliche Nutzung, Bodenschätzung und 3D-Gebäudedaten
beispiel-kataster (juli 2024) des alkis systems für berlin zehlendorf

Bild: Beispiel-Kataster (Juli 2024) des ALKIS Systems für Berlin Zehlendorf [5]

Wie kann man einen Katasterauszug beantragen?

Um einen Katasterauszug zu erhalten, haben Sie mehrere Möglichkeiten:

  1. Persönlich beim zuständigen Katasteramt vorsprechen
  2. Einen schriftlichen Antrag stellen
  3. Die Online-Dienste des ALKIS nutzen

Die Kosten für einen Katasterauszug können je nach Bundesland und Umfang der angeforderten Informationen variieren. In der Regel bewegen sich die Preise zwischen 10 und 50 Euro. Es ist ratsam, sich vorab beim zuständigen Katasteramt über die genauen Kosten zu informieren.

Beachten Sie: Während die Einsicht in allgemeine Katasterdaten für jedermann möglich ist, erfordert der Zugriff auf personenbezogene Daten den Nachweis eines berechtigten Interesses. Dies kann beispielsweise bei einem konkreten Kaufinteresse an einem Grundstück der Fall sein.

Bundesweite Unterschiede

Es ist wichtig zu wissen, dass die Organisation und Aufgaben der Katasterämter auf Landesebene durch die jeweiligen Landesvermessungsgesetze geregelt sind [4]. Dies erklärt, warum es kein zentrales „Bundeskatasteramt“ gibt und die Katasterverwaltungen in den Bundesländern unterschiedlich organisiert sein können.

Haben Sie noch weitere Fragen zum Vermessungs- und Katasteramt? Kontaktieren Sie uns kostenlos, wir beraten Sie gern!