Was muss ich als Erbe zum Übergabetermin einer Immobilie im Kaufvertrag wissen?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und seinem Erbrechts-Experten Team vor der Veröffentlichung geprüft. Mehr zum Verbund Erbmanufaktur und den jeweiligen Fachbereichen finden Sie hier.

Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen, muss die Immobilie an den Erwerber übergeben werden. Mit der Übergabe allein ist es nicht getan. Sie sollten wissen, welche Aspekte bei der Übergabe eine Rolle spielen. Gerade als Erbe sollten Sie nicht vorschnell handeln und Ihre Erwartung, schnell liquide sein zu wollen, nicht über die notwendigen Sicherheitsaspekte stellen.

Übergabe nicht vor Zahlung des Kaufpreises

Es versteht sich von selbst, dass Sie die Immobilie dem Erwerber möglichst nicht übergeben sollten, bevor dieser den Kaufpreis vollständig bezahlt hat. Auch wenn der Erwerber noch so sehr darauf drängt, so schnell als möglich über die Immobilie verfügen zu können, sollten Sie nicht das Risiko eingehen, den Erwerber ins Haus zu lassen, ohne gewährleistet zu wissen, wie Sie den Erwerber wieder zur Rückgabe der Immobilie veranlassen, wenn dieser den Kaufpreis nicht zahlen sollte.

Sie sollten dabei beherzigen, dass beim Geld die Freundschaft oft aufhört.

Verlassen Sie sich keinesfalls auf Zusicherungen oder Wahrscheinlichkeitsprognosen. Allein die Buchung des Kaufpreises auf Ihrem Konto zählt. Auch wenn der Erwerber erfahrungsgemäß noch so sehr darauf drängt, so schnell als möglich und möglichst vor Zahlung des Kaufpreises über die Immobilie verfügen zu können, sollten Sie sich auf dieses Risiko keinesfalls einlassen.

Die Situation ist natürlich eine andere, wenn Sie als Erbengemeinschaft verkaufen und einer der Miterben bereits im Haus wohnt und das Haus als alleiniger Eigentümer übernehmen möchte. Sollte ein Miterbe jedoch vorzeitig vor Zahlung des Kaufpreises in das Haus einziehen wollen, gehen Sie über das finanzielle Risiko hinaus auch noch das Risiko ein, dass Sie sich familiär auseinandersetzen müssen. In diesem Sinne sollte auch der Miterbe zur Vermeidung potentieller Probleme bereit sein, das Haus erst zu beziehen, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat.

Warum ist die vorzeitige Übergabe ein Risiko?

Gerade dann, wenn Sie Ihr Elternhaus oder ein anderes Wohnhaus geerbt haben, sind Erwerber verständlicherweise daran interessiert, so schnell als möglich dort einzuziehen oder das Haus zu sanieren. Zieht der Erwerber vor Zahlung des Kaufpreises ein und kündigt oder verkauft die eigene Wohnung, könnten Sie große Schwierigkeiten haben, den Erwerber zum Auszug zu veranlassen, da dieser dann vielleicht vor der Obdachlosigkeit steht. Schließlich kann er in die eigene Wohnung nicht mehr zurück.

Genauso riskant ist es, wenn der Erwerber vor Zahlung des Kaufpreises mit der Sanierung des Objekts beginnt. Sie könnten dann große Schwierigkeiten haben, Ihre in eine Baustelle verwandelte Immobilie erneut zu verkaufen. Ob Sie dann den Erwerber veranlassen könnten, den früheren Zustand wieder herzustellen, dürfte zweifelhaft sein. Eine Baustelle bleibt dann meist eine Baustelle. Der Erwerber dürfte wenig motiviert sein, die begonnenen Bauarbeiten wieder rückgängig zu machen.

Welche Konsequenzen hat der Übergabetermin? 

Im notariellen Kaufvertrag ist stets ein Übergabetermin vereinbart. Im Regelfall erfolgt die Übergabe mit Zahlung des Kaufpreises. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe gehen die wirtschaftliche Gefahr, die Nutzungen, die Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Insoweit sollten Sie im Detail klarstellen, wie diese Risiken verteilt sind.

Beispiel Verkehrssicherungspflicht

Verkaufen Sie das Objekt in der kalten Jahreszeit, steht die Verkehrssicherungspflicht zur Debatte. Solange Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie dafür verantwortlich, die Zuwege zur Immobilie und angrenzende Fußwege bei Glatteis zu streuen und bei Schneefall zu räumen. Vor allem, wenn Sie Erbe sind und die Immobilie nicht selbst bewohnen, stehen Sie in einer besonderen Verantwortung. Sie müssen es irgendwie organisieren, dass der Streu- und Räumpflicht Genüge getan wird. Notfalls müssen Sie jemanden dafür beauftragen. Kommt ein Fußgänger glatteisbedingt zu schaden, sind Sie aller Wahrscheinlichkeit nach schadensersatzpflichtig.

Möchten Sie sich dieser Verantwortung bereits vor dem Übergabetermin entledigen, sollten Sie mit dem Erwerber unmissverständlich vereinbaren, dass er zu einem genau definierten Zeitpunkt den Streu- und Räumdienst für das Objekt übernimmt und Sie von jeglicher Verantwortung freistellt. Da Sie im Außenverhältnis zu eventuell Geschädigten als Eigentümer nach wie vor in der Verantwortung bleiben, sollten Sie den Erwerber zumindest stichprobenhaft überprüfen, ob er seiner im Kaufvertrag übertragenen Verantwortung tatsächlich gerecht wird. Für Nachlässigkeiten stehen Sie gerade.


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Was ist, wenn Sie das Objekt selbst bewohnen?

Wohnen Sie selbst im Objekt, wird im notariellen Kaufvertrag ein Räumungs- und Übergabetermin vereinbart. Damit der Erwerber nach Zahlung des Kaufpreises zeitnah einziehen kann, muss er sich darauf verlassen können, dass Sie das Objekt räumen. Um Ihren Auszug fristgerecht zu gewährleisten, kann die Zahlung des Kaufpreises Zug um Zug mit der Übergabe des Objekts vereinbart werden.

Alternativ oder zusätzlich könnten Sie eine zeitanteilige Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete vereinbaren, für den Fall, dass Sie aus nachvollziehbaren Gründen nicht zum vereinbarten Räumungstermin das Objekt übergeben können. Es versteht sich, dass dadurch kein Mietverhältnis begründet wird und Sie früher oder später das Objekt verlassen müssen.

Ziehen Sie nicht zeitgerecht aus, müsste der Erwerber Räumungsklage erheben und Sie mit gerichtlicher Hilfe des Objekts verweisen. Im Regelfall ist der Erwerber auch nicht verpflichtet, vor der Räumung den Kaufpreis zu zahlen. Erst wenn er dem Notar mitteilt, dass Sie als Verkäufer das Objekt geräumt haben, kann der Notar den Kaufpreis fällig stellen und damit den Übergabetermin herbeiführen.

Was ist, wenn das Objekt vermietet ist?

Ist das Objekt an Dritte vermietet, müssen Sie den Erwerber im Kaufvertrag darauf hinweisen, dass das Mietverhältnis besteht. Kraft Gesetzes tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht nämlich nicht Miete. Ab dem Zeitpunkt des Übergabetermins stehen dem Erwerber die Mieterträge zu. Damit ist er auch für die Verwaltung des Mietobjekts und das Mietverhältnis verantwortlich. Der Erwerber ist der neue Ansprechpartner des Mieters.

Sie sollten als Verkäufer den Mieter auch ausdrücklich darauf hinweisen, dass Sie das Objekt verkauft haben und der Erwerber der neue Ansprechpartner ist.

Letztlich kommt es darauf an, welche Pläne der Erwerber mit dem Objekt verfolgt. Er kann das Mietverhältnis fortführen und nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen versuchen, die Miete an das ortsübliche Mietniveau anzupassen oder das Objekt zu modernisieren und die Miete zu erhöhen. Alternativ kann der Erwerber als im Grundbuch neu eingetragener Eigentümer Eigenbedarf geltend machen und das Mietverhältnis fristgerecht kündigen.

Als Erbe hingegen haben Sie nicht die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Da Sie das Objekt selbst nicht beziehen wollen, können Sie sich nicht auf Eigenbedarf berufen.

Es liegt in der Natur der Sache, dass Sie ein vermietetes Objekt nur unter erschwerten Bedingungen verkaufen können und der Verkauf vornehmlich an einen Kapitalanleger oder einen Eigennutzer in Betracht kommt. Der Eigennutzer übernimmt mithin das Risiko, dass er das bestehende Mietverhältnis tatsächlich kündigen kann und der derzeitige Mieter bereit ist, freiwillig aus dem Objekt auszuziehen.

Möchten Sie das Objekt mietfrei verkaufen, sollten Sie versuchen, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag herbeizuführen. Darin könnten Sie vereinbaren, dass der Mieter eine Abfindung erhält, wenn er freiwillig aus der Wohnung auszieht oder er die letzten drei Monate bis zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist keine Miete zu zahlen braucht.

Übergabe nur Auge in Auge

Wenn Sie die Immobilie an den Erwerber übergeben, sollten Sie die Übergabe persönlich mit dem Erwerber vornehmen. Erstellen Sie möglichst ein Übergabeprotokoll. Auch wenn im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist, dass die Immobilie „gekauft wie gesehen“ übergeben wird, sollten Sie eventuelle Mängel schriftlich dokumentieren. Bestenfalls erfolgt die Übergabe in Anwesenheit von Zeugen. Gegebenenfalls machen Sie Fotos von baulichen Gegebenheiten, die potenziell zum Streitfall werden könnten. Nur so vermeiden Sie spätere Auseinandersetzungen darüber, in welchem Zustand sich das Objekt bei der Übergabe befunden hat.

Übergabe aller Objektunterlagen

Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass Sie alle in Ihrem Besitz befindlichen Unterlagen, die die Immobilie betreffen, an den Erwerber übergeben. Als Unterlagen kommen Baupläne, Grundrisszeichnungen, Statik, Versicherungsunterlagen, Grundsteuerbescheide und natürlich sämtliche Hausschlüssel in Betracht.

Sie sollten sich die Übergabe der Unterlagen im Übergabeprotokoll bestätigen lassen.

Was ist die Gefahr des zufälligen Untergangs und Verschlechterung?

Mit der Übergabe des Objekts gehen nicht nur die Nutzungen, sondern auch die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über. Gefahrübergang bedeutet, dass der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Übergabetermins für die Immobilie verantwortlich ist. Damit trägt er das Risiko, dass die Immobilie zufällig „untergeht“. Beispiel: Der Blitz schlägt ins Dachgeschoss ein und das Haus brennt ab.

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Der Erwerber trägt auch das Risiko, dass sich die Immobilie zufällig verschlechtert. Beispiel: Ein heftiger Sturm deckt das Dach ab. Da die Immobilie zum notariell vereinbarten Übergabetermin ordnungsgemäß übergeben wurde, stehen Sie als Voreigentümer nicht mehr in der Verantwortung. Darauf, dass Sie selbst noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, kommt es dann nicht an. Der Übergabetermin begründet die Verantwortung des Erwerbers.

Klären Sie das Schicksal der Gebäudeversicherung

Jedes Gebäude sollte über eine Wohngebäudeversicherung verfügen. Verkaufen Sie das Objekt, geht die bestehende Wohngebäudeversicherung zur Vermeidung einer Versicherungslücke auf den Erwerber über. Schäden am Gebäude sind damit auch beim Eigentümerwechsel jederzeit abgedeckt. Sie, aber auch der Erwerber, sind verpflichtet, den Verkauf des Objekts unverzüglich der Versicherung anzuzeigen. Andernfalls riskieren Sie, dass die Police nach einem Monat erlischt.

Der Erwerber kann ein Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen und einen Monat nach der Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer die bestehende Police kündigen und sich anderweitig versichern. Die bestehende Wohngebäudeversicherung ist regelmäßig unabdingbare Voraussetzung dafür, dass die Bank des Erwerbers den Kaufpreis für das Gebäude zu finanzieren bereit ist.

Zusammenfassung

Es sagt sich so einfach, man wolle das Objekt übergeben. Tatsächlich sind mit der Übergabe eine Reihe von Aspekten verbunden, die bei einer nachlässigen Handhabung erhebliche Probleme nach sich ziehen könnten. Sie vermeiden Konfliktpotenziale, wenn Sie die Übergabe verantwortungsvoll erledigen.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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