Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese verkaufen, muss die Immobilie an den Erwerber übergeben werden. Mit der Übergabe allein ist es nicht getan. Sie sollten wissen, welche Aspekte bei der Übergabe eine Rolle spielen. Gerade als Erbe sollten Sie nicht vorschnell handeln und Ihre Erwartung, schnell liquide sein zu wollen, nicht über die notwendigen Sicherheitsaspekte stellen.
Übergabe nicht vor Zahlung des Kaufpreises
Es versteht sich von selbst, dass Sie die Immobilie dem Erwerber möglichst nicht übergeben sollten, bevor dieser den Kaufpreis vollständig bezahlt hat. Auch wenn der Erwerber noch so sehr darauf drängt, so schnell als möglich über die Immobilie verfügen zu können, sollten Sie nicht das Risiko eingehen, den Erwerber ins Haus zu lassen, ohne gewährleistet zu wissen, wie Sie den Erwerber wieder zur Rückgabe der Immobilie veranlassen, wenn dieser den Kaufpreis nicht zahlen sollte.
Sie sollten dabei beherzigen, dass beim Geld die Freundschaft oft aufhört.
Verlassen Sie sich keinesfalls auf Zusicherungen oder Wahrscheinlichkeitsprognosen. Allein die Buchung des Kaufpreises auf Ihrem Konto zählt. Auch wenn der Erwerber erfahrungsgemäß noch so sehr darauf drängt, so schnell als möglich und möglichst vor Zahlung des Kaufpreises über die Immobilie verfügen zu können, sollten Sie sich auf dieses Risiko keinesfalls einlassen.
Die Situation ist natürlich eine andere, wenn Sie als Erbengemeinschaft verkaufen und einer der Miterben bereits im Haus wohnt und das Haus als alleiniger Eigentümer übernehmen möchte. Sollte ein Miterbe jedoch vorzeitig vor Zahlung des Kaufpreises in das Haus einziehen wollen, gehen Sie über das finanzielle Risiko hinaus auch noch das Risiko ein, dass Sie sich familiär auseinandersetzen müssen. In diesem Sinne sollte auch der Miterbe zur Vermeidung potentieller Probleme bereit sein, das Haus erst zu beziehen, wenn er den Kaufpreis bezahlt hat.
Warum ist die vorzeitige Übergabe ein Risiko?
Gerade dann, wenn Sie Ihr Elternhaus oder ein anderes Wohnhaus geerbt haben, sind Erwerber verständlicherweise daran interessiert, so schnell als möglich dort einzuziehen oder das Haus zu sanieren. Zieht der Erwerber vor Zahlung des Kaufpreises ein und kündigt oder verkauft die eigene Wohnung, könnten Sie große Schwierigkeiten haben, den Erwerber zum Auszug zu veranlassen, da dieser dann vielleicht vor der Obdachlosigkeit steht. Schließlich kann er in die eigene Wohnung nicht mehr zurück.
Genauso riskant ist es, wenn der Erwerber vor Zahlung des Kaufpreises mit der Sanierung des Objekts beginnt. Sie könnten dann große Schwierigkeiten haben, Ihre in eine Baustelle verwandelte Immobilie erneut zu verkaufen. Ob Sie dann den Erwerber veranlassen könnten, den früheren Zustand wieder herzustellen, dürfte zweifelhaft sein. Eine Baustelle bleibt dann meist eine Baustelle. Der Erwerber dürfte wenig motiviert sein, die begonnenen Bauarbeiten wieder rückgängig zu machen.
Welche Konsequenzen hat der Übergabetermin?
Im notariellen Kaufvertrag ist stets ein Übergabetermin vereinbart. Im Regelfall erfolgt die Übergabe mit Zahlung des Kaufpreises. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe gehen die wirtschaftliche Gefahr, die Nutzungen, die Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Insoweit sollten Sie im Detail klarstellen, wie diese Risiken verteilt sind.
Beispiel Verkehrssicherungspflicht
Verkaufen Sie das Objekt in der kalten Jahreszeit, steht die Verkehrssicherungspflicht zur Debatte. Solange Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, sind Sie dafür verantwortlich, die Zuwege zur Immobilie und angrenzende Fußwege bei Glatteis zu streuen und bei Schneefall zu räumen. Vor allem, wenn Sie Erbe sind und die Immobilie nicht selbst bewohnen, stehen Sie in einer besonderen Verantwortung. Sie müssen es irgendwie organisieren, dass der Streu- und Räumpflicht Genüge getan wird. Notfalls müssen Sie jemanden dafür beauftragen. Kommt ein Fußgänger glatteisbedingt zu schaden, sind Sie aller Wahrscheinlichkeit nach schadensersatzpflichtig.
Möchten Sie sich dieser Verantwortung bereits vor dem Übergabetermin entledigen, sollten Sie mit dem Erwerber unmissverständlich vereinbaren, dass er zu einem genau definierten Zeitpunkt den Streu- und Räumdienst für das Objekt übernimmt und Sie von jeglicher Verantwortung freistellt. Da Sie im Außenverhältnis zu eventuell Geschädigten als Eigentümer nach wie vor in der Verantwortung bleiben, sollten Sie den Erwerber zumindest stichprobenhaft überprüfen, ob er seiner im Kaufvertrag übertragenen Verantwortung tatsächlich gerecht wird. Für Nachlässigkeiten stehen Sie gerade.
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