Das Familienheim 2026 steuerfrei vererben

Das Elternhaus an die nächste Generation weiterzugeben, ohne dass das Finanzamt zugreift – für viele Familien ist das der Kern einer gelungenen Nachlassplanung. Der Gesetzgeber hat hierfür mit dem sogenannten Familienheim eine besondere Steuerbefreiung geschaffen. Doch die Befreiung nach § 13 ErbStG ist an strenge Bedingungen geknüpft. Wer sie nicht kennt, riskiert eine empfindliche Nachzahlung. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wann das Familienheim wirklich steuerfrei bleibt und welche Fallstricke Sie unbedingt vermeiden sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Ehegatten und Lebenspartner erben das selbstgenutzte Familienheim wertunabhängig erbschaftsteuerfrei – ohne Begrenzung der Wohnfläche.
• Kinder und Stiefkinder erben steuerfrei, sofern die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Der darüber liegende Anteil wird besteuert.
• Zentrale Bedingung ist die unverzügliche Selbstnutzung und das Bewohnen für volle zehn Jahre. Verkauf oder Vermietung innerhalb dieser Frist lassen die Befreiung rückwirkend entfallen.
• Die Befreiung gilt nur für eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie – nicht für vermietete Objekte oder Zweitwohnsitze.

Was gilt steuerlich als „Familienheim“?

Als Familienheim bezeichnet das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz eine bebaute Immobilie, in der der ErblasserWas ist ein Erblasser? Die Person, deren Vermögen mit dem Tod auf eine oder mehrere Personen übergeht, wird als Erblasser bezeichnet. Jeder verstorbene Mensch (natürliche Person) ist ein Erblasser, auch wenn er keine Vermögenswerte hinterlässt. Juristische Personen (Kapitalgesellschaft, eingetragener Verein) sterben hingegen nicht. Juristische Personen werden liquidiert. Das Gesetz spricht auch bereits von einem lebenden Menschen als einem Erblasser, wenn er eine Verfügung von Todes wegen errichtet oder wieder aufhebt oder einen Erbverzichtsvertrag schließt. Der Erbfall tritt aber erst mit dem Tode des Erblassers ein. Vor dem Tod des Erblassers können die Erben keine Erbansprüche geltend machen. Es besteht auch... Mehr erfahren bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat und in der nun der Erbe wohnt. Begünstigt sind Ein- und Zweifamilienhäuser ebenso wie Eigentumswohnungen, sofern sich darin der Lebensmittelpunkt befand. Entscheidend ist die tatsächliche Eigennutzung: Eine Ferienwohnung, ein Zweitwohnsitz oder ein vermietetes Objekt fällt nicht unter die Befreiung. Auch der unbebaute Garten oder ein separates Renditeobjekt auf demselben Grundstück sind nicht begünstigt.

Ehegatten: steuerfrei ohne Wertgrenze

Erbt der überlebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das gemeinsam bewohnte Familienheim, bleibt der Erwerb vollständig steuerfrei – und zwar unabhängig vom Wert und von der Wohnfläche. Die Bedingung: Der überlebende Partner muss die Immobilie unverzüglich selbst beziehen und sie für mindestens zehn Jahre weiter zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Diese Regelung ist besonders wertvoll, weil sie zusätzlich zum persönlichen Freibetrag von 500.000 € wirkt. Wer ein wertvolles Haus erbt, schöpft also nicht nur den Freibetrag aus, sondern stellt den Immobilienwert komplett steuerfrei.

Kinder: die 200-m²-Grenze

Auch Kinder und – falls diese bereits verstorben sind – Enkelkinder können das Familienheim steuerfrei erben. Hier gilt jedoch eine zusätzliche Hürde: Die Wohnfläche darf 200 m² nicht übersteigen. Ist das Haus größer, wird nur der Teil bis 200 m² steuerfrei gestellt; der darüber hinausgehende Flächenanteil wird anteilig mit dem Verkehrswert Mehr erfahren besteuert. Der persönliche Freibetrag für Kinder von 400.000 € kann den verbleibenden Betrag dann oft auffangen.

Ein Beispiel: Ein geerbtes Haus mit 250 m² Wohnfläche hat einen Verkehrswert von 1.000.000 €. Steuerfrei bleiben 200/250, also 800.000 €. Auf die restlichen 50 m² entfällt ein Wert von 200.000 €, der nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € hier ebenfalls steuerfrei bleibt. Erst bei deutlich höheren Werten oder mehreren Kindern wird tatsächlich Steuer fällig. Wie hoch Ihre individuelle Belastung ausfallen könnte, lässt sich mit unserem Erbschaftssteuerrechner schnell abschätzen.

Die zwei kritischen Begriffe: „unverzüglich“ und „zehn Jahre“

An genau diesen beiden Voraussetzungen scheitern in der Praxis die meisten Befreiungen.

Unverzügliche Selbstnutzung

„Unverzüglich“ bedeutet ohne schuldhaftes Zögern. Der Bundesfinanzhof legt hier in der Regel einen Zeitraum von etwa sechs Monaten nach dem Erbfall zugrunde. Wer erst nach einem Jahr einzieht, muss sehr gute Gründe nachweisen – etwa eine umfangreiche, zügig veranlasste Renovierung oder die Räumung des Nachlasses. Reine Unentschlossenheit oder ein langes Zuwarten lassen die Befreiung entfallen.

Zehn Jahre Bewohnen

Die Selbstnutzung muss volle zehn Jahre andauern. Verkaufen Sie die Immobilie vorher, vermieten Sie sie oder lassen Sie sie längere Zeit leer stehen, fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg – Sie müssen die Erbschaftsteuer dann nachträglich auf den vollen Wert zahlen. Eine wichtige Ausnahme: Geben Sie die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen auf, etwa weil Sie pflegebedürftig werden und in ein Heim ziehen müssen, bleibt die Befreiung erhalten. Ein neuer Arbeitsplatz oder der Wunsch nach Veränderung zählen hingegen nicht als zwingender Grund.

Typische Fehler, die zur Nachversteuerung führen

• Zu spätes Einziehen: Die Sechs-Monats-Orientierung wird ohne stichhaltige Begründung überschritten.
• Vorzeitiger Verkauf: Aus finanziellen Gründen wird das Haus nach wenigen Jahren veräußert – die Steuer wird komplett nachgefordert.
• Vermietung eines Teils: Wird ein wesentlicher Teil des Hauses vermietet, entfällt die Befreiung anteilig.
• ErbengemeinschaftDie Erbengemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die gemeinschaftlich den Nachlass eines Verstorbenen erben. Hierbei gelten spezielle Rechte und Pflichten.: Erben mehrere Personen, steht die Befreiung nur dem zu, der tatsächlich einzieht – die Aufteilung muss sauber geregelt werden.