Grundsteuerreform 2026: Diese Mehrkosten können auf Immobilien-Erben zukommen

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet. 2026 zeigen sich die Auswirkungen in voller Breite – und gerade bei geerbten Immobilien lohnt sich ein genauer Blick auf den aktuellen Bescheid.

Wie sich die Grundsteuer jetzt berechnet

Die Formel lautet: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Steuermesszahl wurde bundesweit auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts gesenkt (0,31 ‰ für Wohnimmobilien, 0,34 ‰ für sonstige Grundstücke), um die durch die Neubewertung gestiegenen Grundsteuerwerte auszugleichen. Den Hebesatz legt jede Gemeinde individuell fest – und hier liegen die größten Unterschiede.

Große regionale Spannbreite

Beispiele für bestätigte Hebesätze 2026 (Grundsteuer B): Berlin 470 %, München 535 %, Hamburg 540 % – ergänzt durch eine Grundsteuer C von bis zu 8.000 % für unbebaute, baureife Grundstücke –, Frankfurt 500 %, Düsseldorf 440 %, Leipzig 650 % und Stuttgart mit eigenem Bodenwertmodell bei 180 %. Zwischen benachbarten Gemeinden können die Unterschiede mehr als 200 Prozentpunkte betragen.

Was das für Erben bedeutet

• Wer eine Immobilie erbt, sollte den aktuellen Grundsteuerbescheid genau prüfen – insbesondere ob BodenrichtwertDer Bodenrichtwert bezieht sich auf das Grundstück. Der Wert der auf diesem Grundstück errichteten Immobilie bleibt dabei außer Betracht. Es handelt sich dabei um einen anderen Wert als den Bodenwert. Weitere Informationen:
  • "Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?"
  • Kostenloser Verkehrswertrechner für Ihre Immobilie
  Mehr erfahren, Baujahr und Grundstücksfläche korrekt erfasst sind. Fehler in diesen Angaben sind ein häufiger Einspruchsgrund.
• Bei vermieteten Nachlassimmobilien bleibt die Grundsteuer in der Regel über die Nebenkosten umlagefähig – relevant für die Wirtschaftlichkeitsrechnung bei „Vermieten statt Verkaufen“.
• Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler kritisieren die Bewertungsmethodik weiterhin als ungerecht, obwohl der Bundesfinanzhof das Bundesmodell im Dezember 2025 als verfassungsgemäß bestätigt hat – auch das baden-württembergische Landesmodell wurde im Mai 2026 höchstrichterlich bestätigt.

Unsere Empfehlung

• Bei jeder geerbten Immobilie: aktuellen Grundsteuerbescheid mit dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde abgleichen.
• Bei offensichtlichen Bewertungsfehlern: Einspruch innerhalb der Monatsfrist prüfen lassen.
• Die laufende Grundsteuerbelastung in jede Entscheidung „Behalten, Vermieten oder Verkaufen“ einrechnen – sie kann je nach Standort erheblich variieren.