Das Umwandlungsverbot gemäß § 250 Baugesetzbuch (BauGB) untersagt in bestimmten Gebieten die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, wenn diese Wohnungen vor dem 1. Januar 2021 errichtet wurden. Ziel ist es, die Verdrängung von Mietern zu verhindern und bezahlbaren Wohnraum zu schützen.
Gesetzliche Grundlage:
Das Umwandlungsverbot wurde im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes 2021 eingeführt und gilt für sogenannte:
„Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt“
→ Diese müssen von den Bundesländern durch Verordnung oder Bekanntmachung festgelegt worden sein.
Geltungsdauer:
- Das Verbot ist zunächst bis zum 31. Dezember 2025 befristet (§ 250 Abs. 1 BauGB).
- Verlängerung durch den Bundesgesetzgeber ist politisch möglich.
Was ist betroffen?
- Die Umwandlung von Mietwohnungen in WohnungseigentumWohnungseigentum und Teileigentum sind beides rechtliche Begriffe, die im deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert sind. Sie beziehen sich auf unterschiedliche Formen des Eigentums an Immobilien innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. • Wohnungseigentum: Wohnungseigentum bezeichnet das alleinige Eigentumsrecht an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrparteienhaus oder in einer Wohnanlage, gekoppelt mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück, auf dem die Anlage steht. Jeder Wohnungseigentümer hat das ausschließliche Nutzungsrecht an seiner Wohnung und kann sie selbst bewohnen, vermieten, verkaufen oder belasten. Gleichzeitig ist er Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft und hat Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit den gemeinschaftlichen Teilen der Anlage, wie dem Grundstück, dem Dach,... Mehr erfahren nach dem WEG ist in den genannten Gebieten genehmigungspflichtig.
- Ohne behördliche Genehmigung dürfen dort keine Teilungserklärungen beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Wann wird eine Genehmigung ausnahmsweise erteilt?
Nach § 250 Abs. 3 BauGB muss die Genehmigung erteilt werden, wenn:
- die Wohnung an nahe Angehörige veräußert werden soll (z. B. Kinder, Eltern)
- das Gebäude weniger als 6 Wohnungen umfasst (Ländersache – Schwelle kann gesenkt oder aufgehoben werden)
- eine Umwandlung im Rahmen von Erbauseinandersetzungen oder Zwangsversteigerung erfolgt
Wo gilt das Umwandlungsverbot?
Das Verbot gilt nur dort, wo das jeweilige Bundesland eine Verordnung erlassen oder Gebiete benannt hat. Stand Mitte 2025 betrifft das u. a.:
- Berlin (komplett)
- München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart
- viele Teile in NRW, Hessen, Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg
- nicht umgesetzt z. B. in: Saarland, Sachsen-Anhalt, Thüringen (Stand Juli 2025)
Die Umsetzung ist nicht bundeseinheitlich – entscheidend ist die Regelung auf Landes- oder Gemeindeebene.
Berlin – Verlängerung bis 2030
- Der Berliner Senat hat am 18. Februar 2025 eine neue Umwandlungsverordnung beschlossen, die am 13. März 2025 in Kraft trat und für fünf Jahre gilt
- Sie ersetzt die bisherige, stadtweit gültige Verbotsregelung nach § 250 BauGB, die ursprünglich zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen wäre