Erbschaftsteuerreform 2026 im Detail: Verschonungsregeln, Reformmodelle und Gestaltungsspielräume

Dieser Fachbeitrag vertieft unseren Einsteiger-Artikel „Erbschaftsteuerreform 2026: Was Erben von Immobilien jetzt wissen müssen“. Wer die Grundlagen kennt und tiefer in die Mechanik der Verschonungsregeln und konkreten Reformmodelle einsteigen möchte, findet hier die Details.

Die aktuelle Rechtslage: §§ 13a, 13b ErbStG im Detail

Begünstigtes Betriebsvermögen im Sinne des § 13b Abs. 2 ErbStG bleibt zu 85 Prozent steuerfrei (Regelverschonung) oder – bei unwiderruflicher Erklärung nach § 13a Abs. 10 ErbStG – zu 100 Prozent (Optionsverschonung). Diese Verschonung steht jedoch unter zwei Bedingungen, die nach dem Erwerb erfüllt werden müssen:

• Lohnsummenregelung (§ 13a Abs. 3 ErbStG): Die Ausgangslohnsumme – der Durchschnitt der letzten fünf Wirtschaftsjahre vor dem Erwerb – muss innerhalb der Lohnsummenfrist (5 Jahre bei Regel-, 7 Jahre bei Optionsverschonung) zu mindestens 400 Prozent bzw. 700 Prozent wieder erreicht werden. Bei Betrieben mit höchstens 20 Beschäftigten entfällt diese Prüfung vollständig (§ 13a Abs. 1 Satz 4 ErbStG).
• Behaltensfrist (§ 13a Abs. 6 ErbStG): Wird das begünstigte Vermögen innerhalb von fünf bzw. sieben Jahren veräußert, entfällt der Verschonungsabschlag zeitanteilig – berechnet nach dem Verhältnis der zum Verfügungszeitpunkt noch verbleibenden Behaltensfrist zur gesamten Frist. Eine Reinvestitionsklausel kann die Nachversteuerung vermeiden, wenn der Veräußerungserlös innerhalb von sechs Monaten in entsprechendes begünstigtes Vermögen reinvestiert wird.

Oberhalb eines begünstigten Vermögens von 26 Millionen Euro greift die Großerwerbsprüfung nach § 13c ErbStG: Die Verschonung schmilzt linear ab und entfällt bei Vermögen über 90 Millionen Euro vollständig. Für die Mehrheit privater Immobilienerben ist diese Schwelle ohne Relevanz – wohl aber für Mandanten mit größerem Unternehmens- oder Immobilienvermögen, etwa aus Mehrfamilienhausbeständen in Familiengesellschaften.

Drei Reformmodelle im direkten Vergleich

• SPD-Modell „FairErben“ (Eckpunktepapier 13.01.2026): Ein einmaliger Lebensfreibetrag von 900.000 € (Familie) bzw. 100.000 € (Dritte) ersetzt die bisherige Zehnjahresregelung. Die bestehenden Betriebsvermögensbefreiungen sollen weitgehend entfallen.
• DIW-Modell: Abschaffung der Sondervergünstigungen für Unternehmen und vermietete Wohnimmobilien, kombiniert mit einem Lebensfreibetrag von 1 Million Euro und einem progressiven, auf vier Stufen reduzierten Steuertarif. Nach DIW-Berechnung würde dies Übertragungen bis 5 Millionen Euro gegenüber heute entlasten, bei gleichzeitig um 2,3 Milliarden Euro steigendem jährlichem Steueraufkommen.
• ifo-Modell (Flat Tax): Ein einheitlicher Steuersatz von voraussichtlich 15 bis 25 Prozent auf eine breite Bemessungsgrundlage ohne Sonderregelungen – dafür eine großzügige Stundungsregelung von bis zu 20 Jahren für Unternehmensvermögen, um Liquiditätsengpässe bei der Fortführung zu vermeiden.

Die Gestaltungsoption nach § 198 BewG

Unabhängig vom Ausgang der Reformdebatte lohnt sich schon heute ein Blick auf die sogenannte Öffnungsklausel des § 198 BewG. Die typisierten Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes (Vergleichswert-, Ertrags- oder SachwertverfahrenBeim Sachwertverfahren wird auf den Substanzwert der Immobilie und den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Es wird also festgestellt, mit welchem Kostenaufwand das Gebäude heute errichtet werden würde. Soweit es um den Bodenwert des Grundstücks geht, nehmen Gutachter meist Bezug auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse der Gemeinden. Weitere Informationen:
• "Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?"
• "Kostenlose Wertermittlung Ihrer Immobilie"
Mehr erfahren) führen in der Praxis nicht selten zu Grundbesitzwerten, die deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegen – etwa bei Immobilien mit Nießbrauch- oder Wohnrechtsbelastungen, Altlasten oder besonderem Sanierungsbedarf. § 198 BewG erlaubt es dem Steuerpflichtigen, stattdessen den niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert Mehr erfahren) anzusetzen.

Als Nachweis kommen nach § 198 Abs. 2 und 3 BewG zwei Wege in Betracht: ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines staatlich anerkannten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen – oder ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis über dasselbe Grundstück.

Entscheidend in der Praxis: Der Bundesfinanzhof verlangt einen qualifizierten Nachweis. In seinem Urteil vom 11.09.2013 (II R 61/11) bestätigte er die Zurückweisung eines Gutachtens, weil der Gutachter – ein lediglich zertifizierter Architekt – kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger war. Die Nachweislast trägt der Steuerpflichtige; bloße Auszüge aus der Kaufpreissammlung reichen nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien ausdrücklich nicht aus. Die Wahl des richtigen Gutachters entscheidet damit unmittelbar darüber, ob das Finanzamt den niedrigeren Wert überhaupt anerkennt.

Was das für Ihre Gestaltungsentscheidung bedeutet

Solange die aktuelle Zehnjahresregelung noch gilt, lässt sich über § 198 BewG schon heute die Bemessungsgrundlage für eine anstehende Übertragung senken – unabhängig davon, welches Reformmodell sich am Ende durchsetzt. Für größere Immobilienvermögen empfiehlt sich vor jeder Schenkung eine fundierte Abwägung: Lohnt sich eine vorgezogene Übertragung unter geltendem Recht mit einem belastbaren Verkehrswertgutachten, oder ist eine kurze Wartezeit auf mehr Rechtssicherheit nach dem BVerfG-Urteil sinnvoller? Diese Entscheidung sollte nicht ohne eine konkrete Vergleichsrechnung getroffen werden.