Heizungsgesetz 2026 im Detail: Förderlogik, Fristen und Modernisierungsumlage

Dieser Fachbeitrag vertieft unseren Einsteiger-Artikel „Heizungsgesetz 2026: Was die GEG-Reform für Nachlassimmobilien bedeutet“. Wer die konkrete Förderlogik und die Auswirkungen auf vermietete Objekte verstehen will, findet hier die Details und ein Rechenbeispiel.

Was im Gesetzentwurf konkret gestrichen wird

Der am 5. Mai 2026 in die Verbändeanhörung gegebene Gesetzentwurf sieht die vollständige Streichung der §§ 71, 71b bis 71p sowie § 72 GEG vor – also der gesamten 65-Prozent-Vorgabe in ihrer bisherigen Form. Künftig liegt die Wahl der Heizungsart wieder beim Eigentümer; neben Wärmepumpe, Fernwärme und Biomasse sollen auch Gas- und Ölheizungen zulässig bleiben, mit einem ab 2029 steigenden Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe.

Parallel und unabhängig vom nationalen Streit läuft die Umsetzungsfrist der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Sie muss bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden und verlangt eigenständige Mindestanforderungen an die energetische Qualität des Gebäudebestands. Eine vollständige nationale „Abschaffung“ der energetischen Anforderungen ist dadurch europarechtlich gar nicht möglich – die GEG-Reform verschiebt vor allem, wie diese Anforderungen erreicht werden, nicht ob.

Die kommunale Wärmeplanung als eigentlicher Taktgeber

Rechtsgrundlage ist das Wärmeplanungsgesetz (WPG): Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Erst mit der kommunalen Ausweisung eines Gebiets – Fernwärme, Wasserstoffnetz oder kein Netzausbau – steht für eine konkrete Adresse überhaupt fest, welche Heiztechnik sich tatsächlich anbietet. Diese Pläne sind zwar zunächst rechtlich unverbindlich, bilden aber die Planungsgrundlage für jede sinnvolle Sanierungsentscheidung.

Die BEG-Förderung (KfW 458) im Detail

• Grundförderung: 30 Prozent der förderfähigen Kosten – für alle Antragsteller, unabhängig von Einkommen oder Selbstnutzung.
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 Prozent beim Austausch einer funktionstüchtigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung bzw. einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung – nur für Selbstnutzer. Ab dem 1. Januar 2029 sinkt der Bonus alle zwei Jahre um 3 Prozentpunkte.
• Einkommensbonus: 30 Prozent für Selbstnutzer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 € (maßgeblich ist der Steuerbescheid des vorletzten Kalenderjahres).
• Effizienzbonus: 5 Prozent für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel (z. B. Propan R290) oder mit Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser.

Die Gesamtförderung ist auf 70 Prozent gedeckelt, bezogen auf maximal 30.000 € förderfähige Kosten je Wohneinheit (für die erste Wohneinheit im Mehrfamilienhaus; 15.000 € für die zweite bis sechste, 8.000 € ab der siebten). Seit dem 1. Januar 2026 gilt zudem eine verschärfte Lärmschutzanforderung: Luft-Wasser-Wärmepumpen mit Außengerät müssen die gesetzlichen Geräuschgrenzwerte um mindestens 10 dB unterschreiten (vorher 5 dB) – ältere oder kompaktere Modelle verlieren dadurch ihre Förderfähigkeit.

Relevant für vermietete Nachlassimmobilien: die Modernisierungsumlage

Wird eine geerbte und vermietete Immobilie energetisch modernisiert, kann der Vermieter nach § 559 BGB acht Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten – abzüglich erhaltener Förderung – auf die Jahresmiete umlegen. Begrenzt wird das durch eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 €/m² steigen, bzw. nur 2 €/m², wenn die Ausgangsmiete unter 7 €/m² liegt.

Für Erbengemeinschaften mit vermieteten Objekten ist diese Rechnung vor jeder Sanierungsentscheidung Pflicht: Eine energetische Modernisierung kann sich trotz hoher Förderquote wirtschaftlich nicht rentieren, wenn die Kappungsgrenze eine vollständige Refinanzierung über die Miete verhindert.

Unsere Empfehlung

• Vor jeder Investitionsentscheidung: Stand der kommunalen Wärmeplanung am Standort der Immobilie konkret erfragen, nicht nur die bundespolitische Debatte verfolgen.
• Bei geplanter Wärmepumpe: Förderfähigkeit nach den seit 2026 verschärften Lärmschutzanforderungen vorab prüfen lassen.
• Bei vermieteten Objekten: Modernisierungsumlage und Kappungsgrenze vollständig durchrechnen, bevor zwischen Sanierung und Verkauf entschieden wird.
• Den Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent möglichst vor der Degression ab 2029 sichern, sofern eine Sanierung ohnehin geplant ist.