Grundsteuerreform 2026 im Detail: Die fünf Landesmodelle im Bewertungsvergleich

Dieser Fachbeitrag vertieft unseren Einsteiger-Artikel „Grundsteuerreform 2026: Diese Mehrkosten können auf Immobilien-Erben zukommen“. Wer wissen will, wie die fünf abweichenden Landesmodelle konkret rechnen, findet hier die Formeln im Detail.

Warum es kein bundeseinheitliches Modell gibt

Das Grundsteuer-Reformgesetz von 2019 räumte den Bundesländern eine Öffnungsklausel ein. Elf Länder – darunter Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen – wenden das wertbasierte Bundesmodell an (Sachsen mit abweichenden Steuermesszahlen). Fünf Länder haben eigene Modelle entwickelt: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Die fünf Landesmodelle im Formelvergleich

• Baden-Württemberg – modifiziertes Bodenwertmodell: Grundsteuerwert = Grundstücksfläche × BodenrichtwertDer Bodenrichtwert bezieht sich auf das Grundstück. Der Wert der auf diesem Grundstück errichteten Immobilie bleibt dabei außer Betracht. Es handelt sich dabei um einen anderen Wert als den Bodenwert. Weitere Informationen:
  • "Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?"
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  Mehr erfahren. Die Steuermesszahl beträgt 1,3 ‰, für überwiegend wohngenutzte Grundstücke reduziert um 30 Prozent. Gebäudewert, Alter und Zustand bleiben unberücksichtigt – ein Grundstück mit Wohnhaus kann dadurch günstiger besteuert werden als ein gleich großes unbebautes Nachbargrundstück.
• Bayern – reines Flächenmodell: Äquivalenzbeträge von 0,04 €/m² für die Grundstücksfläche und 0,50 €/m² für die Gebäudefläche, bei Wohnflächen reduziert um 30 Prozent. Lage, Wert und Alter der Immobilie spielen keine Rolle.
• Hamburg – Wohnlagenmodell: Basiert auf den bayerischen Äquivalenzbeträgen, ergänzt um einen Abschlag von 25 Prozent für „normale“ Wohnlage (Grundlage: Hamburger Wohnlagenverzeichnis) sowie weitere 25 Prozent für denkmalgeschützte Objekte und sozialen Wohnungsbau.
• Hessen – Flächen-Faktor-Verfahren: Gleiche Äquivalenzbeträge wie Bayern, multipliziert mit einem Lagefaktor. Dieser ergibt sich aus dem Verhältnis von individuellem zu durchschnittlichem gemeindlichem Bodenrichtwert, gedämpft durch einen Exponenten von rund 0,3 – ein doppelt so hoher Bodenrichtwert erhöht den Grundsteuerwert dadurch nur um etwa 23 Prozent, ein halb so hoher senkt ihn um rund 19 Prozent.
• Niedersachsen – Flächen-Lage-Modell: Methodisch nahezu identisch zum hessischen Modell, ebenfalls auf Basis der bayerischen Äquivalenzbeträge mit zusätzlicher Lagekomponente.

In den elf Bundesmodell-Ländern bleibt dagegen die klassische dreistufige Formel maßgeblich: Grundsteuerwert (ermittelt im Ertrags- oder SachwertverfahrenBeim Sachwertverfahren wird auf den Substanzwert der Immobilie und den Bodenwert des Grundstücks abgestellt. Es wird also festgestellt, mit welchem Kostenaufwand das Gebäude heute errichtet werden würde. Soweit es um den Bodenwert des Grundstücks geht, nehmen Gutachter meist Bezug auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse der Gemeinden. Weitere Informationen:
• "Wie erfolgt die Wertermittlung einer Immobilie bei einer Erbschaft?"
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Mehr erfahren je nach Gebäudeart) × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohnimmobilien, 0,34 ‰ für sonstige Grundstücke) × gemeindlicher Hebesatz.

Praktische Konsequenz für überregionale Nachlässe

Wer Immobilien in mehreren Bundesländern erbt, muss für jede einzelne Immobilie das jeweils geltende Landesrecht separat prüfen – eine Eigentumswohnung in München (reines Flächenmodell, wertunabhängig) wird nach völlig anderen Kriterien besteuert als eine vergleichbare Wohnung in Frankfurt (Bundesmodell, wertabhängig). In den fünf Sondermodell-Ländern verlieren Alter, Zustand und Ertragswert der Immobilie weitgehend an Bedeutung für die Grundsteuer – in den Bundesmodell-Ländern bleiben sie hingegen zentral.

Einspruchsverfahren und aktuelle Rechtsprechung

Gegen den Grundsteuerwertbescheid kann innerhalb eines Monats nach Zustellung Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden. Häufige Einspruchsgründe sind ein falsch zugeordneter Bodenrichtwert, ein fehlerhaftes Baujahr oder fehlende Abschläge etwa für Denkmalschutz oder Erbbaurecht. Der Bundesfinanzhof hat am 10.12.2025 die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bestätigt; am 20.05.2026 erklärte er auch das baden-württembergische Landesmodell für verfassungsgemäß. Dennoch haben Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler weitere Verfassungsbeschwerden angekündigt – die abschließende rechtliche Klärung steht also weiterhin aus.