Erbschaftsteuerreform 2026: Was Erben von Immobilien jetzt wissen müssen

Eine Reform der Erbschaftsteuer rückt näher – ausgelöst durch ein anhängiges Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht und ein Eckpunktepapier der SPD. Für Eigentümer und Erben von Immobilien lohnt sich jetzt ein genauer Blick auf das, was diskutiert wird – und was bereits heute Sinn ergibt.

Was die SPD konkret vorschlägt

Am 13. Januar 2026 veröffentlichte die SPD-Bundestagsfraktion unter dem Titel „FairErben“ ein Eckpunktepapier zur Reform der Erbschaftsteuer. Zentrales Element ist ein einmaliger Lebensfreibetrag von 900.000 Euro für Erbschaften innerhalb der Familie sowie 100.000 Euro für Erbschaften von anderen Personen. Im Gegenzug soll die bisherige Zehnjahresregelung entfallen, nach der bestehende Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können.

Wichtig zu wissen: Es handelt sich ausdrücklich nicht um einen Gesetzentwurf, sondern um ein Diskussionskonzept, das in den kommenden Monaten weiter verhandelt wird. Aus Unionskreisen kam bereits deutliche Kritik – eine Einigung ist offen.

Warum die Debatte jetzt an Fahrt aufnimmt

Hintergrund ist ein Verfahren vor dem Bundesverfassungsgericht zur Frage, ob die weitgehenden Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Eine Entscheidung wurde ursprünglich für 2025 erwartet, gilt nun für das Jahr 2026 als wahrscheinlich. Auch wissenschaftliche Institute wie das DIW Berlin haben eigene Reformmodelle vorgelegt – von einem Lebensfreibetrag von einer Million Euro bis zu einer einheitlichen Flat Tax von 15 bis 25 Prozent.

Was sich für Immobilienerben konkret ändern könnte

• Aktuell gelten unverändert die Freibeträge nach § 16 ErbStG: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder – beide alle zehn Jahre neu nutzbar.
• Das selbstgenutzte Familienheim soll nach bisherigem Diskussionsstand weiterhin steuerfrei vererbt werden können.
• Bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern könnten bestehende Vergünstigungen entfallen – hier drohen bei größeren Übertragungen relevante Mehrbelastungen.

Wann die Reform frühestens kommt

Realistisch ist ein Inkrafttreten erst 2027 oder 2028: Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber erfahrungsgemäß eineinhalb bis zwei Jahre Zeit für eine Neuregelung. Wer heute plant, hat also noch ein Zeitfenster – sollte aber bedenken, dass frühere Reformen teils mit Rückwirkung versehen wurden.

Was die ERBMANUFAKTUR jetzt empfiehlt

• Bestandsaufnahme: Welche Immobilien befinden sich im (zukünftigen) Nachlass, und welchen Wert haben sie nach § 198 BewG?
• Bestehende Freibeträge frühzeitig nutzen, solange die Zehnjahresregel noch unverändert gilt.
• Übertragungen mit Anpassungsklauseln gestalten, statt vorschnell zu schenken.