Immobilie geerbt. Welche Optionen habe ich?

Alle Informationen auf dieser Seite wurden durch Claus M. Büttner und seinem Erbrechts-Experten Team vor der Veröffentlichung geprüft. Mehr zum Verbund Erbmanufaktur und den jeweiligen Fachbereichen finden Sie hier.

Gehört zu Ihrem Nachlass eine Immobilie, stehen Sie vor der Aufgabe, wie Sie mit der Immobilie umgehen. Immobilien bedeuten immer Verantwortung. Sie müssen eine Immobilie verwalten und unterhalten. Möchten Sie die Immobilie nicht selbst beziehen, haben Sie eine Reihe von Handlungsoptionen.

Was sollte ich als erstes tun?

Sie sollten sich zunächst als neuer Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Mit einem Erbschein beweisen Sie, dass Sie Erbe sind. Den Erbschein erhalten Sie beim Nachlassgericht. Ein Erbschein erübrigt sich, wenn Ihre Erbfolge auf einem notariellen Testament oder einem Erbvertrag beruht. Sie sparen dann die Kosten für die Erteilung des Erbscheins.

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, werden alle Miterben als neue Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ im Grundbuch eingetragen. Sie sollten die Eigentumsumschreibung möglichst innerhalb von zwei Jahren nach Eintritt des Erbfalls erledigen. Nur dann berechnet das Grundbuchamt keine Gebühren. Sie brauchen die Eigentumsumschreibung auch nicht über einen Notar zu beurkunden. Auf dem von den Gerichten dafür vorgehaltenen Formular beantragen Sie die Eigentumsumschreibung direkt beim Grundbuchamt selbst.

Wie kann ich in der Erbengemeinschaft die Immobilie nutzen?

Erben Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft, wird der Nachlass Ihr gemeinschaftliches Vermögen. Alles gehört Ihnen zur gesamten Hand. Damit steht die Verwaltung des Nachlasses allen Miterben gemeinschaftlich zu. Sie müssen sich also wohl oder übel verständigen, wie Sie Immobilie verwalten und welches Schicksal die Immobilie haben sollen.

Kein Miterbe hat als Einzelperson das Recht, nach eigenen Vorstellungen die Immobilie verwalten zu wollen. Man kann nicht beanspruchen, das Objekt für eigene Zwecke zu nutzen. Alles kann nur im gegenseitigen Einvernehmen aller Miterben erfolgen. Möchten Sie das von Ihren Eltern hinterlassene Elternhaus vermieten, müssen Sie sich mit Ihren Miterben einig sein. Verweigert ein Miterbe seine Zustimmung, muss die angedachte Nutzung unterbleiben. Im schlimmsten Fall steht die Immobilie dann leer.

Wie verwalte ich die Immobilie?

Eine leerstehende, schlecht oder gar nicht verwaltete Immobilie wäre ein wirtschaftliches Fiasko. Jede Immobilie bedarf der ordnungsgemäßen Verwaltung. Darunter ist jede Handlung zu verstehen, die Sie mit Wirkung für den Nachlass zu dessen Erhaltung, Nutzung oder Mehrung vornehmen.

Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung können Sie in der Erbengemeinschaft mehrheitlich beschließen. Ihr Stimmrecht richtet sich nach Ihren Erbquoten. Um die Verwaltung praxisgerecht auszugestalten, empfiehlt sich die Verwaltung einem Miterben zu übertragen. Oft geschieht dies stillschweigend, indem einer handelt und die anderen zusehen. Eine Verwaltung ist allein deshalb wichtig, wenn es im Winter darum geht, der Schnee- und Räumpflicht nachzukommen, das Haus zu heizen oder einen Sturmschaden zu bereinigen.

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Auch Maßnahmen der Notverwaltung dürfen Sie und jeder andere Miterbe auch alleine treffen, allerdings unter der Voraussetzung, dass keine Möglichkeit besteht, die Zustimmung der Miterben rechtzeitig einzuholen.

Ein Beispiel ist der Fall, dass der Sturm das Dach abgedeckt hat und sofort ein Dachdecker beauftragt werden muss. Alles, was über die ordnungsgemäße Verwaltung oder Notverwaltung hinausgeht, bedarf jedoch der einstimmigen Entscheidung aller Miterben.

Ich will unser Elternhaus im Familienbesitz behalten. Was tun?

Gehört zum Nachlass Ihr Elternhaus, kann jeder Miterbe in der Erbengemeinschaft die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen. In der Konsequenz bedeutet dies, dass Sie für Ihr Elternhaus eine Nutzungslösung finden müssen. Wenn ein Miterbe das Haus verkaufen möchte, während ein Miterbe oder die anderen Miterben das Haus im Familienbesitz behalten möchten, müssen Sie den Miterben, der das Haus verkaufen möchte, auszahlen.

Oder möchten Sie das Haus alleine behalten, müssen Sie selbst alle Miterben auszahlen und das Haus, wie ein fremder Dritter, kaufen. Ihr Erbanteil wird natürlich auf den Kaufpreis angerechnet. Müssen Sie den Kaufpreis finanzieren, benötigen Sie entsprechende Bonität bei der Bank. Sie können das Haus auch kaufen, dann vermieten und über den Mieterlös die Finanzierung ermöglichen.

Welche steuerlichen Aspekte sollte ich kennen?

Sofern Sie die Immobilie verkaufen, profitieren Sie als Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Erst ein darüber hinausgehender Verkaufserlös wäre erbschaftsteuerpflichtig. Insoweit dürfte die Steuerpflicht im Regelfall kein maßgebliches Kriterium zu sein.

Als Ehepartner bleiben Sie ohnehin von der Erbschaftsteuer befreit, wenn Sie die vom Erblasser selbst genutzte Immobilie übernehmen und für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Ziehen Sie als Kind ein, darf die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigen. Andernfalls zahlen Sie über Ihren Freibetrag hinaus Erbschaftsteuern. Ansonsten bleibt die Immobilie im Fall des Verkaufs steuerfrei, wenn der Erblasser die Immobilie bereits zehn Jahre lang in Besitz oder selbst bewohnt hatte.

Verkaufen Sie beispielsweise ein Mietshaus, das der Erblasser fünf Jahre vor seinem Tod gekauft hatte, wäre ein Verkaufserlös über die Freibeträge hinaus spekulationssteuerpflichtig.

Wir wollen die Immobilie verkaufen. Wie vorgehen?

Möchten Sie die Immobilie verkaufen, müssen alle Miterben ihre Zustimmung erklären. Idealerweise verkaufen Sie die Immobilie freihändig auf dem freien Markt. Nur dann dürfen Sie den bestmöglichen Verkaufserlös erwarten. Natürlich können Sie auch die Erbanteile Ihrer Miterben aufkaufen.

Sollte ein Miterbe seine Zustimmung zum Verkauf an Dritte oder den Verkauf seines eigenen Erbanteils verweigern, bleibt Ihnen in letzter Konsequenz nur die Möglichkeit, die Immobilie teilungsversteigern zu lassen. Dann versteigert das Amtsgericht die Immobilie in einem öffentlichen Termin. Zuvor holt das Amtsgericht ein Wertgutachten ein, nachdem es das Mindestgebot festsetzt.


Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Ob Sie im Versteigerungstermin dieses Mindestgebot tatsächlich erreichen, dieses unterschreiten oder mehr erzielen, ist schwer zu prognostizieren und hängt vornehmlich von der Substanz und dem Nutzungswert der Immobilie ab. Auf jeden Fall sollten Sie davon ausgehen, dass die Erlöse in Teilungsversteigerungsverfahren regelmäßig weit unterhalb dessen liegen, was Sie im freihändigen Verkauf als Verkaufserlös erzielen könnten.

Kann ich die Immobilie im Teilungsversteigerungsverfahren selbst erwerben?

Auch als Miterbe in der Erbengemeinschaft haben Sie die Möglichkeit, in der Teilungsversteigerung vor dem Amtsgericht als Bieter aufzutreten. Sie steigern dann selbst mit und geben Gebote ab. So besteht durchaus die Möglichkeit, die Immobilie relativ günstig zu erwerben, zumindest günstiger, als wenn Sie das Objekt freihändig über die Auszahlung der anderen Miterben erwerben würden.

Hinweis: Beachten Sie, dass Sie als Bieterinteressent vor dem Termin 10 % des im Gerichtsbeschluss festgesetzten Verkehrswertes als Sicherheit bei der Gerichtskasse hinterlegen müssen.

Ist die Immobilie vermietet, übernehmen Sie das bestehende Mietverhältnis. Sollten Sie die Immobilie selbst nutzen wollen, können Sie das Mietverhältnis fristgerecht wegen Eigenbedarfs kündigen. Wichtig ist, dass Sie eine Finanzierung sicherstellen müssen, bevor Sie im Versteigerungstermin Gebote abgeben.

Sollte ich die Immobilie vermieten?

Statt eines Verkaufs kommt auch die Vermietung der Immobilie in Betracht. Vermieter ist die Erbengemeinschaft oder derjenige Miterbe, der das Objekt in sein Alleineigentum übernommen hat. Ist das Objekt bereits vermietet, übernehmen Sie das bestehende Mietverhältnis. Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn Sie in Ihrer Person Eigenbedarf geltend machen. Ansonsten sind Sie gesetzlich verpflichtet, das bestehende Mietverhältnis fortzuführen. Mieterhöhungen oder Modernsierungen kommen nur in dem Rahmen in Betracht, den das Gesetz hierfür vorgibt.

Berücksichtigen Sie jedoch, dass auch eine vermietete Immobilie der Unterhaltung bedarf und Sie die eingehenden Mieten nicht ausschließlich für eigene Zwecke verwenden dürfen, sondern Teile davon in eine Instandhaltungsrücklage überführen sollten.

Hat der Erblasser die Immobilie finanziert, übernehmen Sie auch die zur Sicherheit der Bank bestellte Grundschuld und müssen das Finanzierungsdarlehen bedienen. Nicht zuletzt müssen Sie auch bereit sein, sich mit den Launen eines Mieters abzugeben und riskieren für den Fall, dass der Mieter die Mieten nicht zahlt, dass die Finanzierung bei der Bank kippt.

Kann ich an der Immobilie Wohnungseigentum begründen?

Lässt sich an der Immobilie Wohnungseigentum begründen, haben Sie zusätzliche Optionen. Wohnungseigentum setzt voraus, dass es wenigstens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten gibt, für die Sie bei Bedarf durch einen Umbau auch die baulichen Voraussetzungen schaffen können. Die dafür notwendige Teilungserklärung ist notariell zu beurkunden und wird im Grundbuch eingetragen.

Da es sich bei den Wohneinheiten um rechtlich selbstständige Objekte handelt, könnte jeder Miterbe eine Wohneinheit übernehmen. Mit dieser Wohneinheit können Sie als alleiniger Eigentümer verfahren, wie Sie wollen. Sie können diese Wohneinheit selbst bewohnen, vermieten oder letztlich auch wieder verkaufen.

Sollte ich das Haus einfach leer stehen lassen?

Es kommt in Erbengemeinschaften immer wieder vor, dass sich die Miterben nicht über die Nutzung eines Objekts verständigen können. Das Haus steht dann leer. Diese Option ist die denkbar Schlechteste. E

in leerstehendes Haus verfällt. Wird es im Winter nicht geheizt, riskieren Sie schnell Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung. Kümmert sich niemand wirklich um das Haus, entsteht schnell ein Instandhaltungsrückstau. In jedem Fall beeinträchtigen Sie damit die Werthaltigkeit des Objekts. Sollten Sie sich dann irgendwann doch noch auf den Verkauf verständigen können, verkaufen Sie ein Objekt, das weitaus weniger wert ist, als es zum Zeitpunkt des Erbfalls wert war.

Kann ich meinen Erbanteil an der Immobilie verkaufen?

Sie können Ihren Anteil am gesamten Nachlass verkaufen. Sie können aber nicht Ihren Erbanteil nur an der Immobilie verkaufen. Sie können also nur über Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verfügen.


Wie hoch ist Ihr Erbanteil?

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Finden Sie einen Käufer für Ihren Erbanteil, wird der Erwerber Teil der Erbengemeinschaft und muss im Zusammenwirken mit den Miterben entscheiden, wie mit der Immobilie verfahren wird. Will der Erwerber die Immobilie verwerten, ist er auf die Zustimmung der Miterben angewiesen. In letzter Konsequenz könnte er die Teilungsversteigerung betreiben.

Die Option „Erbteilsverkauf“ kann dann vorteilhaft sein, wenn die angemessene Nutzung oder Verwertung der Immobilie allein an der Person eines Miterben scheitert. Scheidet dieser Miterbe aus der Erbengemeinschaft aus, kann ein eintretender Erwerber zu einer vernünftigen Nutzung oder Verwertung beitragen und die vielleicht emotional bedingte Situation insoweit entschärfen.

Zusammenfassung

Es gibt keine pauschalen Lösungen, wie Sie mit einer Immobilie im Nachlass verfahren sollten. Die möglichen Optionen hängen von der Art des Objekts und davon ab, ob Sie die Immobilie als alleiniger Erbe erben oder nur Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind. Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, kommt es darauf an, in welchem emotionalen Verhältnis Sie zu den Miterben stehen und wie Sie miteinander zurechtkommen.

Claus M. Büttner

Veröffentlicht durch: Claus M. Büttner

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