Gewinn erzielen.

Die Immobilie verkaufen
  • Bei Verkauf: Freibetrag für Ehepartner i.H. von 500.000€.
  • Bestmöglicher Gewinn: Immobilienverkauf auf dem freien Markt.
  • Erbgemeinschaft: Miterben müssen ausgezahlt werden, sofern die anderen Parteien die Immobilie behalten möchten.
  • Was ist der beste Verkaufspreis? Immobilienwert kostenlos ermitteln lassen.

Sofern Sie die Immobilie verkaufen, profitieren Sie als Ehepartner von einem Freibetrag von 500.000 € und als Kind von 400.000 €. Erst ein darüber hinausgehender Verkaufserlös wäre erbschaftsteuerpflichtig. Insoweit dürfte die Steuerpflicht im Regelfall kein maßgebliches Kriterium zu sein.

Kinder des Erblassers sind gleichfalls steuerbefreit, wenn sie die Immobilie für 10 Jahre nutzen, allerdings unter der Einschränkung, dass die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter beträgt. Ist die Wohnfläche größer, fällt für den übersteigenden Anteil der Fläche nach Maßgabe des Verkehrswertes Erbschaftssteuer an, sofern dadurch der steuerliche Freibetrag für Kinder (400.000 EUR je Kind) überschritten wird.

Im Falle einer Erbengemeinschaft müssten Sie den Miterben, der das Haus beispielsweise verkaufen möchte, auszahlen, während die anderen Miterben das Haus im Familienbesitz behalten möchten. Oder möchten Sie das Haus alleine behalten, müssen Sie selbst alle Miterben auszahlen und das Haus, wie ein fremder Dritter, kaufen. Ihr Erbanteil wird natürlich auf den Kaufpreis angerechnet. Müssen Sie den Kaufpreis finanzieren, benötigen Sie entsprechende Bonität bei der Bank. Sie können das Haus auch kaufen, dann vermieten und über den Mieterlös die Finanzierung ermöglichen.

Befinden Sie sich allerdings in einer Erbengemeinschaft, dann müssen alle Miterben zuerst ihre Zustimmung erklären. Idealerweise verkaufen Sie die Immobilie freihändig auf dem freien Markt. Nur dann dürfen Sie den bestmöglichen Verkaufserlös erwarten.

Achtung: Verkaufen Sie beispielsweise ein Mietshaus, das der Erblasser fünf Jahre vor seinem Tod gekauft hatte, wäre ein Verkaufserlös über die Freibeträge hinaus spekulationssteuerpflichtig.

Wenn Sie aktuell eine Immobilie verkaufen wollen oder müssen, ist es vorab wichtig den richtigen und realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Denn: Setzen Sie diesen zu hoch an, wird die Immobilie zum Ladenhüter - verkaufen Sie zu günstig, verlieren Sie Geld.

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Die Immobilie vermieten

Statt eines Verkaufs kommt auch die Vermietung der Immobilie in Betracht. Vermieter ist die Erbengemeinschaft oder derjenige Miterbe, der das Objekt in sein Alleineigentum übernommen hat. Ist das Objekt bereits vermietet, übernehmen Sie das bestehende Mietverhältnis. Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn Sie in Ihrer Person Eigenbedarf geltend machen. Ansonsten sind Sie gesetzlich verpflichtet, das bestehende Mietverhältnis fortzuführen. Mieterhöhungen oder Modernsierungen kommen nur in dem Rahmen in Betracht, den das Gesetz hierfür vorgibt.

Wird die Immobilie vermietet, unterliegt sie mit dem Betrag ihres Verkehrswertes bis zu 90 Prozent des Wertes der Erbschaftssteuer. Die Mieteinnahmen sind gleichfalls als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig.

Berücksichtigen Sie jedoch, dass auch eine vermietete Immobilie der Unterhaltung bedarf und Sie die eingehenden Mieten nicht ausschließlich für eigene Zwecke verwenden dürfen, sondern Teile davon in eine Instandhaltungsrücklage überführen sollten.

  • Immobilie vermieten: der Betrag des Verkehrswertes unterliegt mit bis zu 90% der Erbschaftssteuer.
  • Bestmöglicher Gewinn: Immobilienverkauf auf dem freien Markt.
  • Ein bestehendes Mietverhältnis muss im Erbfall übernommen werden.

Hat der Erblasser die Immobilie finanziert, übernehmen Sie auch die zur Sicherheit der Bank bestellte Grundschuld und müssen das Finanzierungsdarlehen bedienen. Nicht zuletzt müssen Sie auch bereit sein, sich mit den Launen eines Mieters abzugeben und riskieren für den Fall, dass der Mieter die Mieten nicht zahlt, dass die Finanzierung bei der Bank kippt.

Sie haben Immobilien geerbt und haben Fragen zum Prozess?

In einem kostenlosen Beratungsgespräch helfen wir Ihnen gerne weiter.

CLAUS M. BÜTTNER

Gründer der Erbmanufaktur:

Finanz- und Erbschaftsplaner, CFEP®
Immobilien- & Nachlassexperte

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Den Erbanteil an einer Immobilie verkaufen

Wenn Sie Miterbe einer Erbengemeinschaft sind, können Sie auch Ihren Anteil am gesamten Nachlass verkaufen. Sie können aber nicht Ihren Erbanteil nur an der Immobilie verkaufen. Sie können also nur über Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verfügen.

Finden Sie einen Käufer für Ihren Erbanteil, wird der Erwerber Teil der Erbengemeinschaft und muss im Zusammenwirken mit den Miterben entscheiden, wie mit der Immobilie verfahren wird.

Die Option „Erbteilsverkauf“ kann dann vorteilhaft sein, wenn die angemessene Nutzung oder Verwertung der Immobilie allein an der Person eines Miterben scheitert. Scheidet dieser Miterbe aus der Erbengemeinschaft aus, kann ein eintretender Erwerber zu einer vernünftigen Nutzung oder Verwertung beitragen und die vielleicht emotional bedingte Situation insoweit entschärfen.

  • Sie können also nur über Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verfügen.
  • Scheitert die angemessene Verwertung der Immobilie, kann die Option “Erbanteilsverkauf” von Vorteil sein.

Was ist Ihre Immobilie wert?

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